最近這段時間，雖然疫情影響了建設的開工，但樓市最基層的土拍依舊沒有停止
除上海外，各大城市，大部分都在 3-5 月期間開始了今年以來的第一次土拍
而土拍的好壞，也將影響著這個城市未來一兩年的樓市走向
雖然各城市土拍情況不太一樣，有的轟轟烈烈，有的稍顯慘淡
但其中有一點是共同的
我們驚訝地發現，在各城市土拍中，冒出了一大堆我們沒見過的、不認識的房企
仔細一看，不知道從什麽時候起，土拍竟然被國家隊包圓了？
01
蘇州土拍含國量 100%，民企來了個寂寞
就在 5 月 9 日、10 日，蘇州也開始了首輪土拍，這輪土拍結果喜人，沒有任何流拍的，蘇州的 15 宗地塊全部出讓成功了
蘇州的這一次土拍情況，我們也可以看到，其實整體還是在走冷，僅僅有四宗土地溢價
但是，其實仔細來看，有著冷熱不均的現象，底價成交的固然有，但也有 12.5%、15% 這樣溢價率的存在
比如溢價率最高的蘇州工業園區的那宗地，一共出價了 49 輪，突破中止價後，由招商局一次性報價拿下
獅山地塊也同樣進入到了一次性報價階段，而且民企和國企各占一半比例，最後由國企拿下
隻能說，國企的資金更加雄厚
但除了這兩塊地，其他地塊民企反應平平，尤其幾個去年還算比較火的區域的地塊，今年民企都沒有給上一點反應，統統啞火
這主要是因為雖然蘇州不停地出利好政策，但基本我們看到都是 4 月份出的，民企還沒有緩過勁來
所以在這個基礎上，它們隻能想辦法拿更好的地塊，比較保守和欠缺了一點運氣，無法拿下
蘇州高新拿了三塊地成最大贏家，大悅城（中糧）、招商局拿到了溢價最高的地，成為最大贏家
蘇州首次土拍全部由國企央企斬獲，完全是國企的天下
02
廣州國家隊拿地比例占到了驚人的 88%
其中城投公司占比非常重
5 月 5 日，廣州開啟了 2022 年的首輪土拍，一共出讓 18 宗地塊，比南京好一點的是，僅僅一宗地流拍，其餘全部成交
但是，我們看下出讓成功的 18 宗地，就會發現一個問題，僅僅荔灣區金橋二期和白雲區空港大道的兩宗地溢價成交，白雲區那一宗也是唯一觸頂的地塊
其餘 15 宗地全部0 溢價
而且，在全部地中，僅有蘭園控股、大華集團兩個民企拿到了地塊，而其他，看名字也能看出是國企、央企和城投公司
比如廣州地鐵，直接收入了 4 宗地，全部都是底價拿入，廣州建築也拿到了 2 塊地，其餘廣州字頭的國企城投表現也很亮眼
央企中海地產，也是拿到了溢價率最高的一塊地
廣州國家隊拿地比例占到了驚人的 88%，城投公司占比非常重
廣州拿地國家隊占比高，其實也和它第一季度的新房銷售情況有關，第一季度商品房的成交麵積下降了 47%
（來源：克而瑞）
雖然也有銷售不錯的房企，但大多都是越秀這種有著深圳國資背景的區域型深耕房企
（來源：財聯社）
順便提一下，這一場土拍中，久違的李嘉誠名下的和記黃埔，也殺了回來，目標直指此次最火熱的一塊地：白雲區的空港大道地塊
但是，除了競拍剛一開始，和記黃埔先出價 23.6 億元後，就再也沒有出手過，似乎隻是展示了一下自己回歸的信號
而這塊地作為最搶手的地塊，最後是由國家隊中海地產以 27.2 億元 + 住宅自持比例 9% 拿下的，溢價率高達 15%
有可能是和記黃埔看到國家隊來勢洶洶，不想競爭，也有可能是想要撿漏的心態，不管如何，這都代表著一個李嘉誠重回內地市場的信號
通過廣州的首輪土拍，我們發現一個和南京不太一樣的地方：
基本上都是廣州本地的國企和城投拿下的地塊，和南京普遍的各地國企都有加入的情況不同（合肥國企也去南京拍地了）
03
南京這一次國企拿地占了七成左右
作為江蘇省會，南京和蘇州土拍情況稍顯不同
4 月 22 日，南京開始了 2022 年的首輪土拍，這一輪，南京拿出了 20 塊地，但是，僅僅有 14 塊地順利成交，6 塊地沒人報名而流拍
流拍率達到了30%，整體熱度不太高
我們來具體看下，南京土拍各區域的情況，分化還是比較嚴重的
（來源：安信證券）
南京的大校場、小行，這兩個核心板塊有三宗地都達到了觸頂搖號，軟件穀的 1 宗地、城南中心的 2 宗地溢價成交，還有 8 宗地是底價成交的
其實仔細分析，我們就可以看出，除了小行、大校場、軟件穀外，其他的成交金額都不高，房企們拿地更加謹慎了
這也就導致了，南京首輪土拍的平均溢價率為 4.1%，溢價率不高，低於全國平均，攬金不足
（來源：安信證券）
其實從拿出的土地數量，我們也可以看出變化，今年首輪，隻拿出了 20 宗地，雖然看上去隻流拍了 6 宗，但大大提升了整體的流拍率
南京土拍的流拍率進一步提升了
而且，除了老麵孔萬科拿到了小行的那宗地，拿地的很多開發商，我們都不怎麽熟悉
這些我們不熟悉的房企，基本上都是國企和央企，這一次國企拿地占了七成左右，比去年拿地更進了一步
頤居建設、中建東孚、大悅城控股、中垠、合肥城建等都是國企，中海、電建等為央企，以及南京地鐵、南京安居建設這兩家城投單位
如果加上萬科的實際控股股東深圳地鐵集團，其實基本上都快是國企包圓了，其餘也都是南京當地的小型的民企，比如弘特置業
在南京土拍中，沒有見到主流民企的身影
其實這很好理解，南京今年第一季度的新房情況不佳
第一季度南京新房同比去年成交量下跌了將近 3 成，認購量接近腰斬，銷售額下滑，讓房企們拿地意願不太足
因此，即使南京首輪土拍下調了門檻，取消了競買數量限製，不再強製要求配建，並且保證金也下調到了統統 20%，民營房企們依舊不買賬
04
天津流拍率達到了 60% ，國家隊來托底
天津土拍與杭州土拍是同一天進行的，簡直成了冰火兩重天的對比
杭州土拍：多輪搶地、高溢價、上午觸頂下午次高者得
天津土拍：底價成交、流拍、流拍 ......
3 月 25 日，天津上了 30 宗地塊，29 宗宅地、1 宗商業用地
（來源：天津規劃和自然資源局）
沒等多久，4 月 22 日時，天津規劃和自然資源局就公布了停牌 15 宗地
這應該是報名人數太少導致的
所以最終天津首次出讓的地塊有 15 宗，即使在前期已經停牌了一些，但在正式開拍的時候，依然有 9 宗流拍了
6 宗成交地塊，其中一塊是商業，隻看宅地的話，隻有一宗濱海新區的地塊達到了最高限價，也是由天津本地機關服務中心下屬公司競得的
其餘基本都是一輪定價，也多是國企、國投來托底
不過，天津的這次土拍遇冷，其實是情理之中的事情
首先我們看地塊數量，去年天津第一輪拍賣 58 宗地，其中 13 宗停牌，剩餘 45 宗地全部出讓成功，29 宗溢價成交
之後受到疫情反複的影響，土拍開始逐漸走低
疫情反複的情況下，天津樓市比較停滯，2022 年第一季度，商品房成交麵積是 2014 年以來的同期最低值
同時，新房套數也同比降低了 64.6%
整個天津的住房去化周期甚至超過了 2 年，這不是一個強二線城市應有的水平
所以以現在的天津樓市來看，民企的拿地意願真的是下降太多了
05
隻有杭州，強勢民企站了出來
雖然各大城市拿地主力都是國家隊，但是在杭州土拍身上，我們欣慰了很多，地方強民企的身影依舊在場
杭州 2022 年的首場土拍，是全國最大規模的一次集中供地，一天攬金超過 820 億元，一共出讓了 60 宗地
而且，除了臨平的一宗地流拍後，其他的 59 宗地，全部出讓成功，有 27 宗地是 0 溢價，23 宗封頂並進入 " 次高者得 " 報價，9 宗溢價成交
而且，最讓我們驚喜的是，在杭州土拍中，雖然也有國家隊出手，但地方強民企更勝一籌
為什麽隻有杭州有大量民企拍地？
根源是，杭州有一批隻紮根於本土的民企開發商
濱江和綠城這兩個杭州的本土強民企，它們都是杭州本土的區域深耕型房企，主要在浙江拿地
比如濱江，從杭州起家至今有 30 年了，它超過 90% 的業績還是在浙江省內完成的，在杭州的投資比例更是超過了 50%，被稱為杭州一哥，沒有進行全國性布局
這些杭州地方強民企深深紮根於本土，進入了千億俱樂部，並且一直以來在杭州的銷售金額都很高
（數據來源：住浙網）
第一季度時，濱江、綠城都破了百億
因此，這些杭州本土的民企在這次土拍上，表現非常搶眼
當然，我們也可以看到，除了民企外，地方國企、城投更是也在發力，基本上都有拿地，大家房企這種控股方是國企的，一般我們也視其為國企
這種民企和國企並重的土拍，才是真正的國內土拍應該有的情況，也因此，杭州土拍可以稱得上是全國土拍中情況最好的
06
國企已經成為了土拍上絕對的主角
除了以上城市，還有一些城市都具有類似的情況，我們就不一一列舉了
在最近的幾次土拍中，我們可以看到，各城市大部分土地都被國家隊拍下了，尤其以地方國企和城投公司為主
圖：2022 年 1-4 月百強房企單月業績表現及同比變動（億元）
（來源：克而瑞）
這主要是今年 1-4 月，很多民營房企的銷售額大幅度降低了，而且，沒有看到房企們有一丁點起色
賣得少了，自然再買地意願也就不足了，即使各地都在土地出讓上進行了放鬆，也沒有太大的效果
再加上民企也麵臨著還債壓力，資金也比較緊張
這種雙重壓力下，我們可以看到，除了杭州有業績比較好的地方強民企拿地外，其他地區拿地的民企越來越少了，土地多半都是被國家隊給包圓了
但我們同樣要注意到的是，很多城市的冷熱分布不均，熱點城市依舊受到強民企的追捧，即使蘇州的地塊很多都被國家隊拍下，但民企對熱門地塊參與度也很高，隻是實力不足
這有好有壞
國家隊實力強，資金雄厚，它們拿地多，更有保證，不會出現暴雷爛尾房等現象，對一些地區是一個托底
在蘇州拍地的時候，有國企的相關人員說，它們都不需要聯合拿地，資金非常充裕
但同樣的，如果民營房企拿地意願依舊不足的話，直接會導致未來的土地儲備不足，影響到了明後兩年的業績
這對民企來說，真的是個難題
