瘋漲的美國房貸利率:30年期升至5.27%

據房地美在周四的聲明，美國抵押貸款利率恢複上升態勢，上周 30 年期貸款的平均利率從 5.10% 躍升至 5.27%，創下 2009 年 8 月以來的最高水平。2021 年 1 月時的紀錄低點為 2.65%。

由於通脹高企，美聯儲今年已經連續兩次會議上加息，其中本周三加息 50 個基點，這是自 2000 年以來的最大漲幅，並暗示將進一步加息以緩解通脹和過熱的房地產市場。

值得注意的是，房地美的每周房貸數據是在美聯儲周三宣布之前記錄的。抵押貸款利率與 10 年期美國國債的收益率密切相關，後者往往與美聯儲的基準利率同步上升。雖然周三當日美債收益率顯著下滑，但周四美股、美債全線暴跌，10 年期基準美債收益率盤中再度升破 3%，觸及三年半最高。

鷹派美聯儲使得今年以來，美國房貸利率上漲了超過 200 個基點，借貸成本飆漲。今年從 1 月到 4 月，房貸利率以 1994 年以來的三個月最快速度上漲。疊加在紀錄高位附近的房價，令美國民眾對樓市的熱情逐漸退散，可能會越來越多地將潛在購房者排除出市場。

以 30 萬美元貸款來計算，當前 30 年期 5.27% 利率下，月付 1660 美元，而曆史最低點的 2.65% 時，月付僅需 1209 美元。也就是說，月供支出暴漲了 37%。

可負擔能力下降，會打擊未來成屋銷售。此外，由於當前擁有房屋的屋主，他們支付的房貸利率遠低於最新的房貸利率，這會極大地抑製搬家，其結果是，需求和供應將同時走低。而接近曆史低點的住房庫存，可能會在一定程度上提振房價。已經有數據證明了這一點：美國 3 月成屋銷售創 2020 年 6 月最低，不足的供應，將 3 月成屋價格的中位數推至創紀錄的 375,300 美元。3 月全美新房銷售量年化 76.3 萬套，降至四個月的低點。

事實上，除了可負擔能力外，美國樓市還有一個隱患——美股。疫情之後美國地產的繁榮很大一部分是靠中高收入富裕家庭買起來的，其中西海岸科技公司聚集的加州房產價值增幅達 1.38 萬億美元。此外科技公司向南遷移總部的趨勢也帶動了相應城市人口和房價的一同上漲，亞利桑那州、佛羅裏達州和猶他州成為最炙手可熱的三大住房市場。而 2022 年開年以來，美股表現糟糕，是否會給美國房價帶來衝擊呢？更多分析請見華爾街見聞分析文章《納指暴跌會帶 " 崩 " 美國房價？》

抵押銀行家協會（MBA）首席經濟學家 Mike Fratantoni 周三在一份聲明中表示，抵押貸款利率可能會在當前水平附近趨於穩定。這應該會鼓勵更多消費者購買，但為現有抵押貸款再融資的需求不太可能很快恢複。

房地美首席經濟學家預計房價漲幅會放緩。Sam Khater 在周四的聲明中表示：" 雖然住房負擔能力和通脹壓力對潛在買家構成挑戰，但房價將繼續增長，不過預計未來幾個月漲幅將放緩。"