嗨，大家好我是盧俊
今天這個標題不知道大家怎麽看
好像有點不厚道，或者也有一些跪舔房企
但是我想說，這應該是現在對於整個行業來說最真誠的一次呼籲
不論是城市麵還是客戶麵都要有這樣的共識：讓開發商能賺到錢
其實行業內有一句說了很久的話，叫信心比黃金貴
對於整個行業的未來和預期是怎麽樣的，其實也就決定了行業形勢本身
而以前往往焦慮的都是購房者，所以信心都來自開發商對客戶的傳遞
我們訴說著規劃，暢想著預期，描繪著美好 …… 持續不斷的輸送著信心
這個過程也伴隨著行業發展至今
但是如今的信心缺失來自開發商，我們需要一些輿論給到開發商的信心
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今年的開發商，都快半死不活的了
而他們的信心缺失，本質上也是來自錢
如今整個地產針對開發商有一個主旋律，叫內循環
什麽意思
就是盡可能讓開發商用自己賣房回來的錢繼續開發項目，錢在自己公司內滾動
也就是不讓你外麵可以借錢了
所以我們看到從 2020 年開始，行業內整個一個去杠杆的行為是如此的堅定不移
本來可以很容易借到的錢現在都沒有了
這個邏輯當然沒有錯，去杠杆是房企去風險很重要的一步，也是因為這一步我們才看到行業內有那麽多有問題的房企
很多房企的胖都是虛胖
但是這個舉措下，一些健康的房企如果嚴格執行，就意味著一件事情
就是如果一個項目開發僅僅是打平，那麽也就意味著他們不可能有錢去拿新的項目
因為賣房的所有錢，一些給土地方，一些給工程方，一些變成了稅後
如果利潤極低的項目，也就沒有了結餘可以去拿下一個項目
所以在這樣內循環的驅動下，能夠持續產生購買力的房企隻有兩個選擇
要麽接近於港資企業，有持有物業可以產生穩定收益的
這個在行業內大部分都沒有
那麽剩下的隻有一個選擇，就是大部分項目都還有一部分蠻可觀的利潤，能夠積蓄起來去拿新的項目
並且需要保證每一個後續開發項目都有利潤，這樣的繼續拿地開發的行為才可續
如果出現一年所有的土地都是虧損或者打平，那麽也很有可能一年就把所有房企都打趴下
哪怕是健康的房企
另外一個很重要的原因，就是當這件生意本身如果沒辦法在賬麵上形成一個很好的閉環，開發商如今麵對的另一個風險：被資本做空
特別是大量在港股上市的房企來說更是如此
我曾經和一家房企老板聊天，聊天當時剛剛被做空機構做空
在一個不太熱的午後他大汗淋漓的和我說：這一波做空機構實在太凶了
他接著說：雖然機構做空是惡意的，但是在輿論上幾乎是無解的
項目不賺錢，公司不贏利，做空機構當然做空你
另外整個輿論其實對開發商不夠包容
包括房企的暴雷加上整個調控高壓的姿態，大家對開發商不太有善意的心態
再加上過往老板人設也都沒有什麽正向表率
所以在這樣的基調下哪會有資本認為你可以越做越大
這也是為什麽很多房企都在轉型做商業或者做物業，其實做的都很差，但是也必須要做
這也是他們的焦慮來源
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而之所以說現在賺錢比較難，或者說不穩定，一個很重要的源頭都來自兩個定價體係：
土地定價以及一手房定價權都不在開發商手上
一手房預售證價格這件事我就不多說了
另外土地定價也是
雖然說土地依然是招拍掛的模式，但是初始樓板價定的越來越高
控製了每塊地的溢價率的同時，也讓房企看到拿到每塊地的利潤空間已經很少了
我堅定不移的不鼓吹一手房預售證價格提升很高很快
但是堅定不移的支持土地初始樓板價的降低，讓開發商看到利潤點，也可以更加積極的參加
這件事很重要嗎
這件事非常重要，因為現在土地樓板價的下降不僅是給到開發商的信心
更多的也是城市的信心
我覺得這一點也是需要所有的政府層麵的意識
如今的城市能力已經不是土地能夠拍出多少錢多少溢價，更重要的是，土地會不會流拍，土地有沒有人要
看看最近南京、杭州、天津的土拍情況，一個天一個地，在這個時候的城市信心就不一樣
杭州還算體麵就是不論怎麽樣，土地還是有人要
不然很多時候我們慢慢發現，每個城市的流拍會越來越多，開發商信心喪失，城市信心也開始喪失
這件事會蔓延到購房者以及各種機構，如果進一步擴散，那麽信心的挽救就來不及了
土地賣貴賣便宜了沒事，但是土地賣不掉那是天大的事情
某種程度上，如今的房企和城市是利益共同體
這一點也需要堅定不移地達成共識
這也是為什麽杭州還能夠體麵，因為杭州有堅定不移站這個城市的開發商，比如濱江比如綠城都是如此
但也很神奇，走過那麽多城市，有這樣地頭蛇房企的城市也沒有那麽多
這件事我們也可以思考下為什麽
我傾向理解城市和房企之間都對未來有長線主義，才能雙向都更加穩健
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第三件事情，也是我很堅定的一個理念
對於房子而言，隻有開發商造的房子他能賺到錢，客戶才敢買
客戶才能放心買
如今整個市場上的購買邏輯也在被重塑，過去 10 年大家基於對於未來房價的信心而買房，過去 2 年大家基於一二手倒掛的利差而買房
這兩件事情都是不可控的，甚至在未來都是會消失的
這個時候如果買到是產品品質比較差的房子，那麽個案就容易變成民生事件
但是我們再想想如果一個項目開發商自己都不賺錢，我們指望他產品做的很好，投入很多的研發，然後交付一個很好的社區？
我們將心比心的問自己，這件事理論上存在可能麽
這是很奢侈的
也就是說，如果土地成本不降，很有可能不好的社區出現不會是小概率事件
我們複盤行業發展，市場裏能夠出好產品都是樓市最美好的時代，土地受認可，開發商有錢賺，購房者很樂觀
這些當然是時代的饋贈，但是在這個時候我們也要試圖構建這樣的良性循環，而循環的源頭其實就是土地
另外在開發商信心不足的情況下，很多行為都會變形
你會發現越來越多的房企不好好做售樓處不認真做展示麵了，越來越多的投放渠道，哪怕渠道產生巨大的成本
一個很重要的原因就是，當項目沒有足夠的利潤點的時候，任何一個項目都冒不起任何風險，也不敢有任何的創新
因為創新是有代價的，但是現在單個項目上是沒有容錯率的
渠道使用雖然會產生成本，但是好歹是效果付費，也是沒風險付費
這些舉措都是一點點積蓄之後的反向折射
這個邏輯會反向改善所有的開發邏輯，從產品到研發到成本到營銷都是如此
但是對於購房者而言，他們的信心還是來自開發商灌輸，而此時此刻客戶已經感受不到了
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其實我越來越發現，城市也好，行業也好發展至今每天都在做一個叫電車選擇的難題
這條軌道下前麵有人必須要轉換賽道，但是選擇另一條賽道也有損失
那麽對於開車的人來說到底怎麽選
疫情期間關於動態清零還是放開共融的選擇都是一個典型
如今房地產也麵對這樣的問題
2020 年開啟的地產去杠杆去金融就是典型的行業去風險行為
這個選擇必須要做，如果不做那麽整個房地產本質就會陷入一個失控的狀態
但是去金融化之後，在另一頭我們也同樣感受到陣痛
開發商的陣痛以及企業暴雷之後項目能否順利交付都是電車選擇之後帶來的衍生問題
但是幸運的是，這些問題還是不大的，還是可以解決的
項目交付可以通過合作通過收購來緩解
但是企業陣痛的問題，如果不解決資金問題，那麽就解決土地問題
最後還是那句話：土地便宜點沒問題的
認真呼籲，降低土地初始起拍價，好的地塊自然開發商願意抬價，如果不好的地塊哪怕價格便宜點開發商也願意拿
城市信心也基於此
開發商深耕城市，城市的發展也離不開開發商，唇亡齒寒，這一點共識我們也必須堅定不移
還是那句話，信心比黃金金貴
現在開發商的信心，快碎的稀爛了
