碧桂園發布2021年度報告，數據背後的競爭力何在？

2021 年，中國房地產市場跌宕起伏，下半年行業進入深度調整期。碧桂園依然展現了頭部民營房企的經營實力，3 月 30 日披露的 2021 年全年業績顯示，公司全年實現權益合同銷售金額 5580 億元，權益合同銷售麵積 6641 萬平米。公司經營展現出較強的韌性，財務狀況持續改善，土地資源豐富，為未來高質量發展儲備了充足的動能。

在多家第三方機構年度銷售榜單中，碧桂園是唯一一家邁入 7000 億的房企。市場下行全行業收縮，7000 億的數據背後，碧桂園為什麽還能有如此業績？碧桂園如何保持穿越周期的能力？

精細化管控提升全周期競爭力

30 日舉行的業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，鑒於中國城鎮化的進展仍在推進，房地產依然是社會經濟支柱產業之一，仍然存在巨大的需求空間，同時，政策融資將得到邊際改善，預計今年市場呈現前低後高的走勢。" 碧桂園在外部對未來的市場充滿了信心，內部對我們的管理也是充滿了信心。"

據介紹，碧桂園從 2018 年開始做全周期綜合競爭力提升的安排，今年是第四年。在全周期競爭力提升的過程中，公司的考核隨之做出相應調整。市場上升的時候，以銷售額作為考核目標；市場平穩的時候，以現金流作為考核目標；市場下行的時候，以可動用資金作為考核目標，牽引每個區域和每個項目都在安全的邊際下發展。

統計顯示，2015 年至 2021 年期間，碧桂園權益銷售額複合增長率達 29%，業績增長趨勢穩健。2021 年，公司營業收入同比增長 13% 至 5230.6 億元，收入覆蓋總負債的比例逐年上升至 1.6 倍。銷售回款保持 90% 的高位，淨經營性現金流為正，達到 108.6 億元，顯示出自身造血能力的強勁。

莫斌在發布會上介紹稱，2021 年公司嚴格落實全麵預算管理，精細化管控收支兩端，從銷售回款考核轉變為可動用現金考核，要求區域形成常態化收支管理機製，以支定收，通過財務管控不斷提升公司競爭力。

在支出端，碧桂園根據支出的大類做不同的管控措施：

一是對工程款做穿透式管理，通過科學合理的方法，對業務進行拆分，穿透到每個樓棟的每一筆支出，不盲目新增無效產值，保障精準供貨。

二是進行常規費用歸零管控，除剛性費用外，其餘費用進行零基預算；對每個費用科目、每一筆費用都由承責部門管控，精細化落到實處；以項目為單位做營銷費率管控，根據投放效果製定投入額度，降低無效支出。同時，強化自銷，善用自有平台，優化成交結構，減少對分銷的依賴，降低渠道費用。

三是繼續優化融資結構，通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，債務久期也得到了有效優化。

在收入端，公司不斷提升在手資源的周轉效率，盤活大宗資產。

一是通過多維度對貨量進行分類，精準鋪排，增加經營性收入：在資金維度，按照資金收回效率對各類貨量的銷售次序做了分類和排序，匹配相應的營銷策略和資源。從貨量流速的維度，針對常規住宅資產做好供銷匹配。

二是形成完善的價格監控體係及糾偏機製，製定合理的目標及完善的閉環管理機製。

布局兼顧均衡和精準，未來聚焦一二線和強三四線城市

碧桂園在廣袤的三四五線城市建立了顯著的比較優勢，在中國房企中獨樹一幟。不過，伴隨人口紅利逐漸消失、三四線高庫存等現實，業界對碧桂園未來的市場空間也存有顧慮。

事實上，碧桂園是中國布局最廣泛的房企之一。截至 2021 年底，公司開發項目遍布中國內地 31 個省、299 個地級行政區劃、1425 個區縣，項目總數達到 3216 個。近年來，碧桂園秉承城市深耕策略，在其所布局的城市中，有 161 個城市的市占率超過 5%，其中有 13 個城市的市占率高於 20%，55 個城市的市占率在 10%-20%。

截至 2021 年年底，碧桂園位於中國內地已獲取的權益可售資源約 14846 億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約 3365 億元，合計約 1.8 萬億元，可維持公司未來 3 年左右的銷售需求。

莫斌在發布會上說，2021 年碧桂園進一步完善了貨量結構的調整，布局經濟、人口吸附能力更強的城市群和都市圈。當年新獲取土地中，85% 的土儲聚焦五大都市圈，江蘇、廣東、浙江的投資額超過 50%，加上河南、上海、安徽的投資合計超過 70%。" 未來公司將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規模、供需關係遴選出符合集團戰略發展的市場，更加聚焦於以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。"

可以看到，碧桂園投資布局兼具均衡和精準的特點，而三四線仍是其投資的重要組成部分。2021 年碧桂園 5580 億元的權益銷售總額中，75% 來自五大都市圈，68% 來自三四線城市。

從國家的政策走向來看，新型城鎮化依然是中國房地產行業發展的主要推動力，三四線城市所在的縣域市場也將擔負越來越重要的使命。國家發展改革委印發的《2022 年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》提出，今年中國將堅持把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化的首要任務，城區常住人口 300 萬以下城市全麵取消落戶限製政策，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，支持一批條件較好的縣城重點發展，更好滿足農民到縣城就業安家需求和縣城居民生產生活需要。

分析人士認為，在核心都市圈及大城市周圍，存在著大量經濟實力較強、有產業支撐，能夠承接外溢人口、房地產市場需求旺盛的縣城或縣級市，仍蘊藏著房地產發展的巨大機會。

碧桂園集團常務副總裁程光煜表示，碧桂園一直以來秉持均衡精準的投資策略，並不限定於一二線或者三四五線城市。" 碧桂園投資布局始終是市場導向，哪裏有市場，哪裏有經營的空間，就去哪裏經營。" 至於三、四線，依然是國內最大的單一市場，其優勢在於經營效率高、貨地比高、年化回報率強一些。他表示，將會重點布局城市群、經濟和人口比較強、以及供求關係良好的封閉市場。

布局數字化及智能建造，構建未來強大競爭力

信息化、數字化正在給房企帶來顯著的管理加成，極大提高了業務操作效率。經過多年的發展與沉澱，目前碧桂園已在運營管理、投資研判、建築設計、項目運營、產品銷售、物業服務等全流程多環節大大提升了數字化管理水平。莫斌提出，2022 年碧桂園要加快推進數字化，讓數字化成為企業的核心競爭力之一。

作為較早進行數字化嚐試的房企之一，碧桂園早在 2019 年 6 月即對外發布了全國直營購房平台 " 鳳凰雲 "，將找房、看房、選房、購房等買房的各個業務模塊都搬上了手機。2021 年，" 鳳凰雲 " 線上總認購比例已高達 70%。

在規劃設計方麵，依靠自研的規劃智能強排軟件，設計師僅花 34 分鍾就能生成 62 個滿足規範和日照要求的強排方案，而傳統人工大約 3 個小時才能設計出一版方案。這在集中供地政策背景下，堪稱快速判斷地塊價值的利器。

當前，傳統建築業正麵臨成本攀升、老齡化、工作環境惡劣等諸多製約，亟需進行一場深度變革。近來全國多地發文明確規定禁止包括 60 周歲以上男性及 50 周歲以上女性等從事建築施工作業，未來行業勞動力短缺問題或更加突出。

同時，隨著科技創新不斷重塑全球競爭格局，國家正在加快實施創新驅動發展戰略。在此背景下，碧桂園提出了 " 高科技綜合性企業 " 的全新定位，積極進入智能製造等新業務領域。碧桂園旗下廣東博智林機器人正在通過建築機器人、BIM 數字化、新型建築工業化等產品的研發，探索機器人建房。

莫斌介紹稱，目前博智林已經形成了混凝土施工、修整、砌磚抹灰、內牆裝飾等 12 個建築機器人產品線，覆蓋了結構施工、外牆施工、地下施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建築施工工序。截至 2022 年 2 月底，博智林已有 21 款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋了 25 省超過 350 個項目，累計交付超過 750 台，累計應用施工麵積已經超過 700 萬平方米。

去年底，碧桂園還在汕頭成功使用 8 款施工機器人、6 款運輸及上料機器人、5 款集中工作站開展了多機協同裝修施工作業，初步構建了完整的全周期施工閉環。目前，碧桂園正積極探索 " 拆解一棟樓 " 的應用試驗，希望通過科學鋪排施工工序，讓建築機器人像流水線生產一樣施工作業，真正確保安全、保證質量並提高效率。

莫斌認為，博智林具有整體解決方案能力、產品快速創新迭代、優秀研發隊伍、巨大的內部市場等優勢。" 依托子公司在科技智慧建造上的助力，碧桂園內部的競爭力會越來越強。"

他同時表示，願意以智慧建造同地方政府、國有企業和中央企業合作，參與保障性住房建設，為社會做出貢獻。