曆史總在重複上演。
01
限購限貸
雙鬆綁第一城
樓市調控，走到了十字路口。
日前，鄭州市出台了 "19 條 " 樓市新政，全麵放鬆限購限貸：
1、引導金融機構下調住房貸款利率。
2、首套房結清貸款，購買二套房可執行首套房貸款政策。
3、鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。
4、推行貨幣化安置。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
5、外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的，購房可申請住房公積金貸款。
6、土地競拍保證金最低比例下調 20％，可在成交後 1 年內實行分期繳納。
……
鄭州是 9 大國家中心城市之一，也是首屈一指的萬億強省會、千萬人口大市。
國家中心城市，率先祭出最具係統性、公開性的重磅鬆綁政策，背後的政策信號不容低估。
其一，這是今年全國首個嚐試大幅放開限購、限貸的強二線城市。
樓市遭遇困境不到一年時間，但市場從高熱到冰封，速度之快，令人咋舌。
目前，雖然各地都在試圖鬆綁，但市場預期仍未真正扭轉。
從全國來看，2021 年 2 月，百強房企銷售額相較 2021 年同期下滑 43.2%。
而在 70 個大中城市裏，二手房價環比下跌的城市雖然有所回落，但占比仍舊接近 8 成。
麵對這一困局，此前各大城市頂多以人才政策之名變相鬆綁，而鄭州這一次則是限購、限貸比翼齊飛、空前寬鬆。
首套還清貸款，二套可按首套房貸執行，相當於二套首付降到 3 成，這是對差異化調控的逆轉。
而老人投靠子女、親屬，家庭還能多買一套房，相當於給了許多家庭以突破限購的機會。
如果這一模式被其他城市複製開來，新一輪大鬆綁，就成了現實。
其二，這也是首個公開重提 " 貨幣化安置 " 的大城市。
眾所周知，上一輪三四線城市房價暴漲，背後正是棚改貨幣化的支撐：大拆大建的棚戶區改造，加上直接發錢的貨幣化安置，將三四線房價推上曆史高點。
然而，棚改早在 2020 年就已接近收官，而貨幣化安置比例也從高峰時期的 60% 回到了 10% 以下。
失去了棚改貨幣化的支撐，三四線城市普遍麵臨下行壓力。
這一次，強二線城市公開鼓勵 " 貨幣化安置 "，背後的政策信號可想而知。
國民經略主筆 凱風 新著，清華大學出版社出品
02
為何是這個國家中心城市？
鄭州，經濟基本麵並不差。
作為強二線省會，鄭州是過去 10 年增長最猛的城市之一，GDP 先後趕超沈陽、大連、東莞、佛山等地，穩居 TOP20 城市之列。（參閱《過去 10 年，誰是全國進步最大的城市？》）
同時，鄭州也是人口增長最多的城市之一。
從 2010 年到 2020 年，鄭州常住人口從 862 萬增加到 1260 萬，首次超過武漢，躋身中部人口第一城。
經濟、人口底子相當不錯，鄭州為何如此著急 " 救市 "？
過去一年來，鄭州先後遭遇洪澇災害、新冠疫情的雙重衝擊，經濟發展遠遠不及預期。（參閱《2021 年，全國 TOP50 城市 GDP 排行榜》）
2021 年，鄭州 GDP 為 1.27 萬億，同比增長 4.7%，增速在萬億城市中僅高於西安，處於墊底位置。
同時，由於土地放量供應以及疫情影響，鄭州樓市已經橫盤了 4 年之久。
可以說，自從上一輪高點之後，鄭州樓市一直不溫不火，樓市成交量更是大幅下滑，創下 5 年新低。
2021 年，鄭州全市新房銷售僅為 16.2 萬套，較去年同期下降了 33.55%；
然而，鄭州新房庫存處於高位，按照目前的銷售速度，要消耗完目前的庫存，鄭州需要 2 年多時間，更不用說每年都還有大量新房上市。
事實上，鄭州遭遇的不隻是市場低迷，房價同樣回到了 2 年前。
根據國家統計局數據，2022 年 1 月，鄭州二手房價相比 2020 年下跌了 0.7%。
而新房，受到本地市場橫盤以及全國房企資金鏈緊張等影響，已經出現了大麵積降價。
基於此，無論是穩樓市的需要，還是經濟穩增長的需求，鄭州率先打響鬆綁第一槍，都不是沒有理由的。
03
漲價去庫存
卷土重來？
曆史總在重複，許多人已在寄望於新一輪漲價去庫存。
鄭州樓市新政，雖然對過去幾年鐵板一塊的樓市調控打開了缺口，但離所謂的 " 漲價去庫存 " 仍有一段距離。
上一輪 " 漲價去庫存 "，是在 7 年前。
2014 年以來，借助漲價去庫存，房地產不僅走出泥潭，而且還創下新一輪大漲，除了偏遠三四線城市，幾乎所有城市房價翻倍，最高的甚至翻了 2-3 倍。
不妨看看當年漲價去庫存做出了多大的行動，又付出了多大的代價。
第一步，取消限購。
到 2014 年年底，全國除了北上廣深以及三亞之外，其他 41 個城市全部取消限購。
第二步，鬆綁限價，全麵寬鬆。
2015 年 3 月，央行聯合住建部等五部委發布樓市新政策，這就是著名的 330 新政：
首套房公積金貸款首付最低下降到 2 成，而二套房首付下降到 4 成，個人住房轉讓免征營業稅的期限也由 5 年下調到 2 年。
第三步，大幅降準降息。
從 2015 年開始，央行連續五次降準 5 次降息，累計降息 125 個基點，商業按揭貸款利率一度降 4% 以下，為前後 10 年的最低值。
這些政策將樓市從凜凜寒意裏扭轉過來，市場開始複蘇，深圳廈門率先重啟上漲之路，但大多數中小城市仍舊不溫不火，政策刺激亟待加碼。
於是第四步終極大招來了：去庫存。
2015 年年底，房地產去庫存被列為來年五大任務之一。
自此各大城市開始主動上陣，從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶乃至直接發放購房補貼等層麵，全麵刺激樓市，政策之寬鬆，為後來者所難以想象。
第五步，三四線城市，棚改貨幣化。
僅靠貨幣鬆綁，並不會雨露均沾，三四線依舊低迷。因此，三四線迎來來空前的定向放水——棚改貨幣化。
為此，當時提出了三年拆建 1800 萬套棚戶區的目標，同時加大貨幣化補貼，
從傳統的拆一補一的實物安置房，轉向了真金白銀的 " 發錢 "。
大拆大建大補貼，在三四線城市創造出前所未有的樓市大繁榮。
然而，隨著棚改貨幣化全麵退潮，三四線樓市開始直麵基本麵的考驗。這在《中國城市大趨勢》一書中有詳細論述。
所以，要想實現漲價去庫存，需要一係列組合拳，鬆綁限購限貸隻是必要條件，而非充分條件。
04
三大巨變
漲價去庫存，會否卷土重來？
所謂漲價去庫存，實質是將地方政府與房企的債務轉移到居民身上。
為什麽隻有漲價才能去庫存？
根據《中國城市大趨勢》一書的分析，因為房子不隻是消費品，更是投資品和金融抵押品，市場向來買漲不買跌，沒有上漲預期，去庫存就無從談起。
漲價去庫存，貌似能扭轉樓市困境，然而，無論是宏觀經濟還是居民收入，還能不能支撐起新一波房價上漲？
與當年相比，如今至少有 3 個層麵發生了翻天覆地的變化。
一是，居民杠杆率創下曆史新高，而居民收入增長遠遠不及疫情之前。
2014 年，居民債務杠杆率（居民債務 /GDP）不到 35%，而 2021 年已經高達 72%，趕上了發達國家水平。
這意味著，居民已經基本沒有加杠杆的空間。居民債務如何繼續放大，未來恐怕會產生金融風險。
二是，人口基本盤發生了曆史性巨變。
2021 年，全國人口出生率僅為 7.52 ‰，出生人口 1062 萬人，全年淨增加人口僅 48 萬。（參閱《出生人口再創新低，最大變局即將降臨》）
正如《中國城市大趨勢》所分析的，人口形勢已經到了拐點時刻，負增長為時不遠。少子化疊加老齡化，將成為房地產最大的灰犀牛。
三是，共同富裕已經成為新的時代主題。
在共同富裕之下，房地產必然要從暴利行業向民生行業回歸，買房致富的路子同樣會受到各種各樣的限製，房地產稅試點的橫空出世就足以說明一切。
所以，樓市政策見底，並不意味著曆史重複上演。畢竟，漲價去庫存固然能暫時緩解問題，但未來的代價極其高昂。
時代變了，環境變了，基本麵變了，房地產的角色也變了。
房地產未來或許仍舊重要，但會逐漸從暴利行業變成基礎民生行業，而房價也將在城市之間形成明顯分化。
當然，麵對樓市下行，政策必然以寬鬆為主，樓市維穩是應有之義。
但維穩與漲價去庫存，還有漫長的距離，不妨繼續觀察。
