你有沒有發現，最近樓市的動作有些大。
房貸利率剛下調沒多久，最近又有城市開始降低首付了，買房變得越來越容易了起來。
就在 2 月 17 日，根據中新經緯報道，山東菏澤那裏的四大行已經下調了個人房貸的首付款比例。
無房無貸的購房者，首付款比例可以從 30%，最低下降到 20%。
即使有房，隻要貸款結清了，或者沒有貸款記錄，也可以將首付款的比例放低到 25%。
如果隻是菏澤，那作為特例，我們不必太過關注。
然而，沒過兩天，有大量的城市，都在跟進，開始悄悄降低了自己的首付。
01
仔細數一數，居然有這麽多城市開始降首付了
菏澤打響了降低首付的第一槍，從此之後，就有不少城市也開始紛紛行動了起來。
據媒體公開報道，目前有菏澤、重慶、贛州、南寧、佛山這些城市降低了首付比例。
當然，也可能存在一些小城市同樣發生了降低首付的現象，暫時沒被媒體觀察到，這些暫且不提，隻看公開報道的。
（來源：鳳凰網財經）
先說重慶，它很特別的一點是，在 2021 年年底時已經有少量的銀行開啟了住房貸款的首付比為 20%。
隻是出台政策的銀行特別少，而且能申請到 20% 的購房者也不多，資格審核非常嚴格，需要具有穩定工作，對年齡段也有一定的限製。
在農曆新年過後，重慶降低到 20% 首付比的銀行數量變多了，並且對購房者的資質也卡得不那麽嚴格了。
有重慶戶籍，或者社保繳納一年以上的外地人，都可以申請了。
當然，隻是銀行說了也不算，還要看樓盤的情況。
如果新開盤的樓盤之前談好的是三成首付，那麽還是要按照三成來。
江西贛州的情況有些類似，包括國有大行在內很多銀行都降低了首套房貸的首付比例，最低也是可以達到 20%。
重慶、贛州這兩個城市和菏澤不太一樣，隻調整了首套房貸的比例，沒有對二套做出調整。
並且，重慶限貸，贛州限購，它們可以看成是為了剛需服務的。
而剩下的兩個城市則有一些微妙的不同。
（來源：南寧住房公積金管理中心網站）
在 2 月 18 日，南寧發表了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》。
其中明確了執行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低於住房價值的 20%。
執行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低於住房價值的 30%。
和其他城市略微不一樣，南寧的降低首付，隻是公積金貸款，非商貸，受眾麵稍微有點窄。
一座城市內部，也因為區域不同產生了部分鬆動。
（來源：財聯社）
佛山， 它的非限購區的部分樓盤的首付也降了，限購區域依舊不變。
此外，還有一個雖暫未實行，但也明確表示要降低首付比例的省份。
（來源：安徽省發展和改革委員會）
安徽發改委在 1 月時發布了一則通知：
引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。
注意，它將房產加入了大宗商品中，特別提到了降低首付比例這一點，就是不知道什麽時候開始在全省範圍內動作了。
降首付不會隻有第一槍，這場蔓延到各個城市的降首付浪潮，開始了。
降低了首付的城市，它們到底是為什麽呢？
02
如果簡單說這些城市在救市，那是不準確的
我們來看一下這些城市，菏澤、贛州是三四線城市，但是重慶、南寧、佛山，這些是妥妥的二線城市。
因此，它們各自的情況其實有很大的不同。
先看看菏澤，它的首套、二套比例都降低的原因很簡單。
（來源：克而瑞上海）
作為 " 中國拆遷第一市 "，菏澤過去的棚改量實在是太大了，光是 2017 年時棚改計劃開工量就高達 18.2 萬套，直到近兩年才好上一些。
這讓菏澤有了大量貨幣進入樓市，本地家庭人均好幾套房，將購買力消耗一空。
根據億翰智庫的數據顯示，2021 年，菏澤有著約 960 萬平米的待銷麵積，它去化周期，可能需要三年以上了。
菏澤選擇首套、二套都降低首付比例，確實是為了讓樓市活起來，希望加快一點去化的速度。
實際上，這不是菏澤第一次在樓市裏先進行調整了。
2018 年 12 月，菏澤也是在那一輪調控中首個取消限售的城市，就是為了救市。
我們可以仔細看一下，重慶、贛州和菏澤的情況有微妙的不同，它們對二套房沒有降低首付比例。
無論是重慶，還是贛州，它們去年的土拍情況，還都算不錯。
尤其重慶的主城區房子一直去化周期特別短，隻是區縣難賣而已，再結合銀行放貸情況，這兩個城市全部都隻是在首套房處降低了首付比例。
重慶和贛州的目的不言而喻：讓剛需者能更早買得起房。
南寧確實和菏澤一樣，存在供應量太足的情況，整個樓市房子賣不出去，土地市場也啞火了。
它采取的措施其實比較溫和，隻是將公積金貸款的首付比降低。
此外，還提升了公積金貸款的額度，首套最高額度從 60 萬元提升到了 70 萬元，二套最高額度從 50 萬元提升到了 60 萬元。
比起其他城市來說，受眾麵太窄了。
這可能更是一個積極的信號，一步先行的試探。
接下來可能看情況，和其他城市一樣進一步放鬆商貸。
佛山的限購區的貸款依舊卡得很嚴格，隻有非限購地區開始鬆動，雖然有傳言說是為了成交量，但應該也是讓非限購地區的市場活躍起來。
每個城市的目的不太相同，不過相同的是，首付比例的下調引起的效應會非常大，能更容易讓房地產市場交易 " 活 " 起來。
03
即使首付降低了，也不一定能真的讓當地樓市擺脫困境。
首付能夠降低多少，是有限製的。
我們目前的首付比例，是根據 2016 年央行和銀監會聯合下發的通知提出的。
當時規定的是原則上最低首付款比例為 25%，各地可向下浮動 5 個百分點，也就是說最低可低至 20%。
降到 20% 就已經是最低了，降無可降。
一個城市房地產救市最有效的手段就是降價，但是最無效的手段同樣也是降價，越降越沒人買。
人們都知道這地方樓市困難了，反而不敢再買。
在降低首付之前，曾經有不少城市出台過變相降首付的行為，比如首付分期、首付返現金、甚至 0 首付現象，後續效果都不太好。
因此，曆史庫存較大的菏澤、樓市轉冷的南寧等城市，要想通過降首付比例來救市，實在是太難了。
最 " 損 " 的是，不少媒體去采訪了樓市一直比較火的城市，發現這些城市的首套房貸的比例依舊沒變，可想而知，人們對降低首付比的城市是什麽看法。
不過，並不是說降低首付比例一點好處都沒有，這些城市，更重要的是傳遞給了整個樓市一個積極的信號。
對房地產貸款的限製不再嚴格，後續可能會有更多的城市加入。
這一次不經過央行和銀監會，直接由各地自行調整，說明了房地產貸款更寬鬆。
尤其是首套住房貸款的首付比例降低，也說明了未來會更加支持剛需購房，剛需可以加緊上車了。
不過需要注意的是，即使首付降低了，我們也要根據城市來判斷該不該買。
04
更多城市開始降低首付了，能不能買
即使未來有更多的城市加入到降首付的行列中，也不是所有城市都值得購買的。
第一，如果隻降低了首套住房的首付比例的城市，那麽可以買。
這是該城市釋放的對剛需的一大利好
第二，如果是首套房、二套房首付比例同時降低的城市，那麽盡量不要買。
這種城市通常來說庫存量非常大，它是為了盡快清庫存才開始放鬆的，以後隻會越來越放鬆。
未來它的二手房既難賣，也賣不出價格。
至於我們想要買的那些熱門城市，一時半會兒輪不到它們來降低首付比例。
不過最後說一句，如果一個城市突然開始降低首付，這總歸不是一個特別好的信號，我們退一萬步想想，如果不是迫不得已，為啥要降低首付呢，對不
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