恒大海花島暴雷40天後…

這是有關恒大百花島的第一篇。

恒大海花島的重大，有幾個數據可以參考一下：

這是恒大第一個成功落地的大型文旅項目，也是全國最大的填海造地項目。

海花島被拆除的 39 棟樓，體量高達 43 萬方，而 2021 年整個海南省的銷售麵積不過 900 萬方，占比高達 5%。

這也是中國房地產事件，甚至是中國經濟蒙眼狂飆 40 年後的時代縮影。

無論爆炸與否，都預示著不管是中國經濟、中國樓市，甚至於中國政商，都將進入全新的時代。

恒大的巔峰、失落，煙花炸裂之後，空留下一片落寞。

1

失落

恒大海花島暴雷 40 天後，借著考察我們去了一趟。

這一次去恒大海花島，完全出乎我的意料，一方麵是，海花島的繁華與成熟就呈現在我的眼前，但是另一方麵，繁華背後，足見恒大的失落，以及恒大海花島的失落。

最讓人動容的是，當下的海花島簡直讓人 " 心酸 "：

售樓部裏，沒有一組客戶，簡易的搭建和宣傳，依舊還有一些銷售在堅持；

一位村民在牧羊，羊群肆無忌憚的吃草，上躥下跳，到處都是垃圾和荒草；

最新的海報宣傳截止到去年 7 月 1 日，許老板意氣風發的站在天安門之上；

所有的展板上都褪了色，也無人管理。

極少有人，有一群羊，沒有客戶，沒有大量的中介，沒有一絲人氣。



跟當年的萬人空巷形成最鮮明的對比。

依舊還有一些房源在堅守，當天我們去看的時候，大概還有 10 個銷售左右在案場。目前在售房源中，公寓僅剩下一樓，毛坯 1 萬出頭，住宅 1 萬 6 到 2 萬 3，也有 2 萬 7 的房源。但是我相信，現在的房源中，能達到 2 萬 7 之外的房源還是非常少的。

5 年前的繁花似錦。

5 年後的巔峰墜落。

不知道許老板夢醒時分，作何感想。



2

很大

恒大的規模，超乎你我的想象。

這是恒大海花島的宣傳：

恒大海花島位於海南省儋州市排浦港與洋浦港之間的海灣區域，南起排浦鎮，北至白馬井鎮，距離海岸大於 600 米，總跨度約 6.8 公裏。該島由三個獨立的離岸式島嶼組成，規劃填海麵積約 8 平方公裏，規劃平麵形態為盛開在海中的三朵花，故取名為 " 海花島 "。

恒大海花島總投資 1600 億，規劃有國際會議會展中心、博物館群、童話世界、水上樂園、海洋世界、國際購物中心、現代酒店群、五國溫泉城、華夏影視基地等 28 大業態，由 600 多名世界頂級建築設計大師操刀設計。

這樣的宣傳套路，跟碧桂園森林城市如出一轍。

要知道，海花島的規模非常大，總共是 1/2/3 號島，規模非常大，僅僅是拆除麵積就高達 43 萬方，對於一個占地 1.2 萬畝的龐然大物，海花島至少上百棟住宅、上千萬方的建築麵積，以及規模更為龐大的 1 號島旅遊項目，目前建成至少 2 項，已經對外開放。

可以對比一下：

陵水雅居樂清水灣：1.5 萬畝。

海口的觀瀾湖：4 萬畝。

萬寧的中海神州半島：2.7 萬畝。

萬寧的華潤石梅灣：1.8 萬畝。

相比之下，恒大還是一個填海造陸項目，規模更為龐大，這也是恒大一貫對外的口號：

大大大。

僅僅在規模上，恒大絕對是沒有對手的。

3

很快

速度超級快。

是我對恒大海花島的最大的印象。

如果說大隻是一種概念的話，那麽速度超快是恒大高周轉路上的唯一演示。

來海花島也好幾次了，我記得 2018 年上島的時候，大片的地塊還僅僅是一種施工狀態，但是僅僅 4 年之後，如果把前後時間加起來，恒大僅僅用了 6 年多的建設時間，就幾乎實現了建成、開放、入駐的狀態，這樣的速度堪稱絕版。

我可以跟大家做一個對比：

一個海南西線的樓盤，大多數拿地都是 2010 年，但是施工進度非常非常慢，要知道，這些西線的很多項目，大多數都是住宅項目，很少涉及到配套，比如道路建設，比如商業建設，比如沙灘建設，比如招商引資。

恒大海花島全國涉及到，住宅反而是最最簡單的，反而是填海很難，反而是商業很難，反而是招商引資非常難。

東線的一些深盤，已經是最好的狀態：

不管是清水灣、石梅灣還是神州半島，拿地都是在 2010 年之前，到現在為止開發周期至少都在 12 年以上，才形成了這樣的開發規模。但是恒大達到了同樣的規模，而且是每年 550 的人流，同樣每年銷售 100 億 + 的規模，用了多少年？

短短 6 年。

周期就至少縮短了至少一半。

尤其是海花島周邊的配套，更是非常緩慢。

在恒大海花島的周邊，原來就有非常多的樓盤，同樣做了一些配套，但是我們來對比一下周邊的配套如何：

這是恒大海花島之外的配套：





這是恒大海花島已經建成的宣傳片的配套：







看完這樣的對比，我不知道各位什麽感受，我從中深深感受到了一種恐懼，一種速度太快的恐懼，一種將造城看成了一件比拚速度的事情。

這樣的速度，讓人極度恐懼。

因為背後，永遠牽扯到兩件事，一件是必須需要穩健的現金流，一件是必須需要紮實的工程質量。

我相信，這兩點，沒有人會同時兼顧。

4

很全

在上麵已經提到了，恒大海花島的配套已經相當齊全了。

有一個數據是：

從去年試營業開始，海花島目前已經接待遊客超過了 550 萬人。

對，你沒看錯，是 550 萬人。

海花島是世界上規模最大的文旅綜合體，建有全球規模最大的會議中心、全國規模最大的免稅購物中心、全國主題最豐富的博物館群、最具中國文化特色的童話世界、米其林餐廳最多的風情美食街等。

也許你對於這句話沒有什麽感覺，我來告訴你，這樣的配套不要說海南，在全中國都是極為稀缺的，而且真的全部建成了。

你可以想一想：

你在海南買的房子，配套需要多少年？

你在任何一個城市的新區，配套成熟需要多少年？

你在任何一個萬畝大盤，配套成熟需要多少年？

90% 的城市，90% 的新區，90% 的樓盤都做不到，都做不到這麽快，但是恒大做到了，恒大海花島做到了，這一點極為牛逼。

而且你要知道，建成不是關鍵，開門營業才是最關鍵的，有多少所謂的旅居度假大盤，有多少所謂的旅遊度假區，開業就是死，我相信這樣的事情極為普遍吧。

對，上萬畝的度假景區，開業就死是一種常態。

但是恒大海花島打破了這種常態。

5

我相信，你現在的想法一定是：

百夫長這個吹貨，還在給海花島吹著呢？

怎麽可能！我怎麽可能吹！

我之所以在前麵花費這麽大篇幅給你去描述恒大海花島的牛逼，規模如此龐大，速度如此之快，配套如此之全，就是為了非常清晰的告訴你：

急速擴張的背後，也壓垮了恒大。

有一個常識一定清楚，這麽快的速度，這麽龐大的施工，如此短時間的要求，能讓這些最牛逼的東西全部放在一塊，能實現這一點隻有一個條件：

錢給到位。

隻要做到了這點，那麽海花島的高周轉就可以一直實現下去。

最關鍵最牛逼的在於後邊：

恒大可以通過漲價源源不斷的實現高溢價。

這是其一。也是第一波錢。

一旦建成，1 號島就可以成為恒大最大的現金奶牛，每年動輒都是上百億的旅遊營收。

這是其二。這是第二波錢。

所以，不論是第一波錢，還是第二波錢，都是大錢，都是天量的錢，隻要能保證這些，那麽前期天量的投資就必然能實現，當然了，這是最好的結局。

很遺憾，恒大垮了，恒大遇到了最嚴厲的市場環境。

全國經濟都自身難保，更不要說恒大了。

從自掏腰包 70 億救恒大於水火，到元旦夜號召全體恒大員工誓要保交樓，甚至在 1 月 3 日晚，恒大童世界集團通過官微發布了《致海花島業主的一封信》，第一次對限期拆除事件作出的回應。有一些數據值得關注：

1、已經交房 60567 戶 + 未交樓 628 戶。

2、39 棟樓，涉及 328 套房，共 43 萬方，涉及貨值至少 70 個億。

3、海花島規劃總投資 1600 億，已累計投入近 810 億。

4、1，2，3 號三個人工島，2013 年開始填島 7.8 平方公裏，可供 11 萬人口居住。

6

這是之前恒大遇到的問題：

恒大汽車項目，投 500 億，虧損近 200 億，恒大冰泉項目，包裝水最後虧了 40 億，恒騰網絡血虧 85 億退場，恒大文化虧了 6 億，恒大足球俱樂部，巨虧 100 多億。

好像，還能扛過去。

但是看看現在遇到的問題：

2021 年 1~7 月，中國恒大權益銷售額 3805.6 億元，房地產行業第一，但恒大爆雷後，銷售每況愈下，8 月 464.7 億銷售額，9 月僅 90.9 億銷售額，環比暴跌 80.43%，10 月更是僅 28.9 億銷售額，環比下跌 68.21%。

巔峰期，恒大月銷售額差不多 600 億。

一上一下，差距太大。

以前能扛，現在怎麽扛過去？

為什麽恒大要尋求政府支持？

為什麽恒大必須實現保教樓？

為什麽恒大必須保證 XXXX。

當我們深層次去分析的時候，你一定會發現恒大的問題，永遠不隻是恒大的問題，而是一個係統性的問題：

當中國經濟遇到高杠杆、大泡沫。

恒大遇到的問題，房地產遇到的問題，以及整個經濟遇到的問題，必須去杠杆，去負債。

包括這兩年恒大自己做的糧油、足球、保險、造車，以及萬達、海航、阿裏等邁出了最誇張的步伐，他們都想用幾十個億的現金，去撬動幾千億甚至上萬億的資金體量。一旦這樣，就必須麵臨一個問題，如果資金段了，誰來負責？

這是一個最簡單的問題，而且他們都非常清楚：

如果高周轉可以一直下去，那麽掙錢永遠是自己。

如果高周轉一旦玩不下去，那麽填窟窿的一定是政府，一定是大量的普通人。

好一招移花接木、轉移矛盾啊。

這樣的故事，怎麽能不找罵呢？

7

恒大海花島就如同一朵絢爛的泡沫，如夢而起，隨夢而滅。

如果許老板有知，他一定會非常懊悔，當時為什麽要說海花島是夢境呢，為什麽不說是高人指點呢。

畢竟，不管做什麽夢，這個夢總是要醒的。