嗨，和大家聊聊上海的房產稅啊
最近上海市稅務局公布的一個關於房產稅的數字，讓大家嗨了
很多人很關心啊，之前說的五個試驗的房地產稅的城市分別是哪五個，這一次上海的這個細則，和未來其他城市的房地產稅有什麽關係麽
那先聲明，這個房產稅和之前我們討論的房地產稅還是有區別的
而且對於上海而言，征收的房產稅已經有十多年了，而且這次隻是基數調整帶來的新一年的變化
所以大家先不要激動的看待這個政策
但是從另一個維度上來看，也可以借著這個機會好好分析上海的房產稅
因為本質上這都算是針對普通個體征收的一種稅種，雖然方式可能不一樣，但是製定的邏輯未來可能會有參考的一部分
理解上海房產稅，你就可能會理解未來即將推行的全國房地產稅
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首先是上海房產稅的征收標準，在 2022 年有一條基準線，基準線之上是收 0.6%，基準線之下是收 0.4%
那這條基準線是 81948 元 /㎡
這個數字可能很多人知道，但是這個數字是怎麽來的
很有趣，關於二手房的房產稅的價格標準，是根據一手房的成交均價來的
算法也很簡單，就是 " 稅率分界線 = 上一年度新房成交均價×2"
也就是說 2021 年全市新房成交均價是 40974 元 /㎡，所以今年的稅率分界線就是 40974×2=81948 元 /㎡
這是一個非常有趣的定價體係，因為嚴格意義上征收標準的不同我們認為差別可能是豪宅和普通住宅的區別
而這個價格沿襲的是一手房成交均價 2 倍的方式來核算
所以某種程度上，一手房和二手房的定價體係算是互相幹擾了
一手房決定二手房的房產稅，但是一手房定價同樣也會參考二手房體係
這也決定了每年的定價都會調整
具體的數據是這樣的
整理自：國家稅務總局上海市稅務局
這是比較少的在官方層麵我們可以看到關於房價的數據，這個數據我們可以看到
除了 2012 年、2018 年下跌，其他都是在上漲，誇張如 2016 年、2017 年，漲幅都在 20-30%
平均下來，上海樓市一手房均價每年漲幅 9.72%
當然了，均價不能說明任何，因為供求結構會影響數值，但這也確實是官方看到的一個價格波動，我還是比較珍惜的
房產稅的變化當然還是有讓一部分人受益
像今年，最受益房源就是，買入均價在73482 元 /㎡-81948 元 /㎡的房子
這些人繳納的房產稅也確實在減少
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另外看看整個房產稅的計算公式
完整的房產稅計算公式應該是這樣的
注：1.05 係數是鏈家實際操作過程中產生的係數，對最後數值影響可以忽略不計
這個計算方式還是挺有趣的，要知道關於稅收，每個數字都必須要有出處和意義
首先為什麽總價要乘以 70%，剩下的 30% 是什麽
房子本身雖然有漲幅，但更根本的是依賴土地的增值，而房子本身的居住價值是隨著房齡增加有折舊的
所以按照房屋交易價格給予 20-30% 扣除，這部分錢也可以用來維修保養房屋
所以在征收價的基礎上統一打了一個七折
其次我們可以看到有很大的減免過程
我們可以看到針對於本地戶籍，你的房屋麵積可以減掉家庭人口數 *60 的數值
什麽意思，你三口之家，房子在 180 平米以下的其實都不需要繳納房產稅，如果你努力生一個二胎，240 平米的房子都不需要交稅
這個人均 60 平米的標準製定的還是很有魄力的，要知道十幾年前的上海人均居住麵積隻有十幾平，哪怕是在現在也隻有 37 平米人均，遠沒到 60 平米
對於非滬籍人士，在居住證滿 3 年之後也可以進入到減免的標準
換句話來說，政策製定的當初就想好，是讓大部分人減免甚至不用繳納，這是當初製定上海房產稅的初衷
這個邏輯我覺得未來在其他城市也會是如此
從這個公式裏麵我們可以看出哪些是房產稅傾斜人群
一就是本地人，二是多人口家庭
所以這個政策本身是有態度的，落戶、結婚、生子都是在這個城市生活的更優選擇
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所以上海每年的房產稅征收的數值是非常少的
這個數據也是公開的
差不多一年 200 億的收入
這個數值可以說是很低的，因為上海有接近 50 萬億的房產市值，50 萬億的市值對應 200 億的房產稅，所以大部分人是免征的
那麽到底多少房子在繳納
財新網有位專欄作家做過一次匡算，現在的房產稅稅率是 0.4%-0.6%，他取平均值 0.5%
然後假設過去 10 年上海房價平均漲幅 40%-50%，以 2020 年上海房產稅將近 200 萬的繳納金額來估算
這一年繳納房產稅的房產的市值：200÷0.5%÷0.7÷（1-0.4/0.5），結果取中間值，在 10 萬億左右
按照人均 37.2 平米（2019 年底數字），常住人口按照七普數據為 2487 萬，每平米的平均單價 5-6 萬元來計算，存量房的市值大約在 50 萬億元
按照這樣的估算，上海大約有20%左右的房產正在繳納房產稅
而繳納的房產本身又有很多部分的減免，哪怕需要繳納的那部分房產，每個年的稅收也是可以接受的
當然，真正多套房產家族，單位家庭 3 套房子的家庭，是需要認真考慮下每個月持有房產的成本了
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所以我們可以感受下上海房產稅的整個邏輯
首先很明確，確實有個標準和征收額度，但是一定存在兩個前提，第一這個標準是動態的，不是一成不變的，每年都會對應調整
第二，一定是支持家庭式居住的，隻要你是普通家庭的正常住房，幾乎可以不用考慮太多房產稅的額度
第三，我理解的上海房產稅，本質上頒布的目的不是為了增加稅收，這點稅收和上海土地出讓比起來真的差的太多
但是確實可以對多套房產持有者有更多的考量，從而真正從稅收角度起到平衡單位個體房產的目的
最後說說體感上的東西
上海有房產稅已經很久了，需要繳納房產稅的人幾乎每年都會繳納，沒有的人也沒感覺
而在市場上幾乎大家對這件事看的都比較平淡，沒有聽說二手交易的時候有人是擔心稅收的問題把房子拋掉，也沒有聽說房東賣房會說把這部分成本轉移給買家
大家都當成和物業費一樣持有一套物業正常產生的成本
其實當一個城市落位一個房地產稅的時候，之前的迷茫，一開始的恐慌，但是伴隨著政策落地以及時間的消化
其實大家的注意力會衝淡，或者說習以為常
我們反觀過去 20 年在樓市周圍出台的各種政策，哪怕是最新的一手房積分搖號模式，頒布的當下各種焦慮，僅僅一年大家也都習慣了
這就是市場的力量，對待一個新鮮事物，沒想象中那麽恐慌，而且整體來說對於大部分購買主體不會產生本質性的影響
而一切的邏輯就是房住不炒，所有的政策都會讓有炒房念頭的人渾身難受，但是如果沒有這方麵念想，大部分的幹擾其實也和我們無關
大概就是這樣
