1月社融出台，大水漫灌，樓市有沒有機會？

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在前天晚上的直播中，我們說的很詳細，2022 年一定是個水年。

最終，在央行公布的金融數據中，1 月社融增量 6.17 萬億，創下曆史新高。1 月新增人民幣貸款 3.98 萬，預期為 3.7 萬億；M2 增速也跳升到 9.8%，預估為 9.2%！

總結一句話，全部大超任何一個專業機構的預期。

目前看，

在穩增長政策發力之下，國內新一輪寬信用已經在落地，這無疑吃了定心丸。

現在很多人思考的問題是，2022 年，會不會成為另一個 2020 年。

2020 年發生了什麽呢？

就是大放水之後，所有資產開始漲。

2020 年上半年社融累計增量 20.83 萬億，比 2019 年同期多 6.22 萬億。

也就是說，不過半年，多了 6 萬個億流動資金。流動性從來沒有這麽充足過。

雖然中央放棄了用房地產快速拉動因為疫情被瞬間按下暫停鍵的經濟，沒有像 2008 年一樣，用房地產投資進行激進式拉動。

但在 2020 年疫情平穩後的 6 月開始，樓市依然迎來一個暴漲周期。並且從當年 6 月延續到了 2021 年 6 月。

所以，從 2020 年 6 月到年底的半年時間，整個中國居民的杠杆率漲了 6.1%，就連最瘋狂的 2015 和 2016 年都做不到，至少近七年沒有遇到過。

那麽，2022 年會不會成為另一個 2020 年呢？

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但是，我們在看到另一個數據之後，才發現穩增長的道路，其實才剛剛開始。

這就是新增居民貸款。

2021 年 12 月新增居民貸款比 2020 年同期少增了 1919 億後，2022 年 1 月居民貸款繼續比上年同期少增，且少增幅度擴大。

居民短貸少增 2272 億，居民中長貸少增 2024 億。

短貸指的是居民消費，中長貸指的是房地產。

居民消費不振，延續的了 2 月。

比如說，春節期間，很多重點城市新房同比 2021 年成交急速下滑的態勢。

說明 2 月依然在延續消費不振的下滑趨勢。

雖然現在的一切，都是在給市場注入信心，但是很顯然，還很任重道遠。

一切都是情緒在主導。2021 年 7 月前的市場瘋狂，和 7 月後延續至今的市場恐慌，都隻不過是情緒的兩麵。

2016 年的 930 新政，正式宣告第四輪調控開始。" 房子是用來住的，不是用來炒的 " 橫空出世。

結果，從 2017 到今天，此輪調控已經經曆了整整 5 年。

什麽大招輪番使，資金端、購買端、二手交易端等等，八麵來風、四麵圍堵。

但被情緒左右的樓市就是不相信，一有機會就趁機蹦躂一下。

樓市成了打地鼠，西安出頭打西安，深圳出頭打深圳，蘇州出頭打蘇州。

誰知道，七月份恒大一個暴雷，就徹底扭轉了整個市場預期。

情緒開始集體看空。最終一向以壓製和調控為基調的決策層，不得不急速轉變口風，維穩、打氣、信心充值輪番上場。

但是依然無法控製情緒的集體發作，提振不了市場信心。

在 2020 年疫情後，在經濟幾乎被停滯的時候，中央也從來沒有像現在這樣，對房地產釋放接連不斷的利好。

相對於政策，市場情緒有一種天然的滯後性，需要給予一定的消化時間。

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所以，今年的整體發展趨勢應該分上下兩個半場：

上半場是短線投入以求快速提振、恢複經濟穩增長的政治任務，這就是基建和房地產的作用；

在經濟增長企穩之後，基建之類的手段就會迅速退場。恢複到經濟轉型大框架下的高新科技，以及各種長效機製為主要投資。

我們已經說過，在第三第四季度的 GDP 中，唯一拖累了經濟增長的版塊，就是房地產。

第三季度，建築行業是 -1.8%，房地產業是 -1.6%

第四季度更慘，建築業是 -2.1%，房地產業是 -2.9%

正是被建築和房地產拖累，第三季度 GDP 破五，4.9；第四季度則是 4。

所以，提振房地產是上半年穩增長的重要手段之一。

從元旦到現在，已經有數個很有誠意的金融政策連續出台：

1、降息：五年期 LPR 在時隔 20 個月之後首次下調

2、收並購貸款不計入房企的三道紅線

3、保障性租賃住房貸款不計入銀行的兩道紅線

4、商品房預售資金監管辦法出台釋放出更多的資金靈活性

所有的信息口都在傳出一個明確的信號，穩增長在 2022 年是一個政治性的任務。

所以，這就是近一個多月以來，我一直在強調，樓市在今年上半年會有一個窗口，隻是市場情緒有天然的滯後性。

但是這個窗口期不會很長，在達到穩經濟的效果之後，樓市會迅速的轉型。

轉型的方向就是保障型住房。

樓市產業鏈不是占據了 1/3GDP 嗎？樓市下行不是直接拖累了經濟增長嗎？

那好，既然去樓市化是一個漫長的路徑，那麽就直接給樓市換一個賽道。

2022 年已經被欽定為保障性住房大年。從 12 月的政治局會議，到之後的中央經濟工作會議，都將保障房列為 2022 年房地產的頭號工程。

十四五預計建設 700-900 萬套保障性租賃住房，2022 年一年預計完成 240 萬套，占比 1/3 的力度。

同樣能拉動上下遊產業鏈，隻不過換個賽道，民生類型的保障房依然能穩經濟、穩增長，還能規避過往房地產慣用的高杠杆開發模式。

上海十四五期間預計供應 47 萬套，占新增住房供應總量的 45% ；

杭州 33 萬套，占新增總供應量的 30%；

深圳是 40 萬套，占比 45% ；

廣州是 60 萬套，占比 45.8%；

北京預計占比 30%。

這還隻是保障性租賃住房的數據，還不包含共有產權房的供應。

這背後則是居民住房良性循環的長效機製，在這個機製建立之後，市場上超過一半的房子將喪失市場價值。

特別是 90/70 政策中產生的大量剛需小戶型，將基本不再具備市場競爭力。

所以，2022 年這一波行情，不僅是核心城市改善盤的升值機會，也是一些剛需盤為數不多的出逃機會。

一切要擇機而動。