惠州“救市”！又氣又好笑

惠州，開始 " 救市 " 了。

近來，惠州出台關於《促進大亞灣區住房消費健康發展若幹措施》意見函。內文共提及了 6 點——

1、人才購房補貼：博士 250 元 / 平、碩士 200 元 / 平，本科 150 元 / 平，大專 100 元 / 平，補貼上限為 144 平；

2、團購享 8 折優惠：不低於市場備案價格 80%；

3、車位去庫存；

4、契稅補貼：首次在大亞灣購買商業和辦公用地，契稅補貼 30%；

5、加大公積金支持力度；

6、放寬入戶政策。

這份文件，說是促進住房消費，然而這個優惠力度，又難以下手。就拿人才購房來說，博士生補貼 250 元 / 平，按照最高 144 平計算，總價不過才3.6 萬，對於一套總價上百萬的房子來說，這個補貼太摳搜了。

其次這個數字，250 元，又氣又好笑，雖然官方不一定有那個意思，但被眾多網友吐槽，" 一平 250 用意很深啊 "" 博士來大亞灣就 250"......

還有車位，至今還沒見過哪個城市要去車位庫存的，而惠州特意點名要去車位庫存，確實有夠奇葩的。

簡而言之，這些政策都不痛不癢，想借此去化庫存，我表示深深地懷疑。

但為什麽還要這麽做？個人認為，它的指向性意義已經大於實際意義。

一方麵，這是一種試探行為，試探市場的反應（可能怕收不住），所以這個政策是保留地實施，尺度不大；另一方麵，這背後反應了惠州的真實市場，已經到了需要救的時候了。

1經不起敲打的惠州

早在 2021 年 7 月末，惠州曾被中央點名批評，理由是當年度上半年新房價格和住宅用地價格增長過快，預期不穩。

同年 8 月初，惠州勉為其難為自己拷上枷鎖，開啟局部限購，大亞灣、惠陽限購一套。值得提醒的是，這個政策漏洞十分明顯，比如外地人如果在大亞灣、惠陽沒有房，不管外地是否有房，仍然可以購買一套，也無需看社保。

可即使是這樣，這已經算得上是惠州曆年來最嚴厲的政策之一了。

開啟限購之後，惠州樓市一路下行。在 2021 年的上半年，除春節月份之外，每個月的新房住宅成交都在 8 千套以上；直到 8 月限購政策出台，成交量急劇下滑，8 月成交 6647 套，10 月更是跌到了全年最低點，4486 套。

再從全年的數據看，2021 年惠州新房住宅成交共99879 套，相比之前減少 3-5 萬套，創下近 5 年來的最低值。

之所以產生這種性現象，主要有兩點——

1、政策端。限購政策的影響是直接的，比如 2021 年 8 月出台限購政策，以新房簽約 1-2 月的滯後性計算，9、10 月的成交量就是真實的政策帶來的殺傷力，10 月 4486 套，跌至穀底。

除此外，惠州房貸利率非常高，根據貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2021 年 5 月，惠州首套房貸利率為 6.5%，二套為 7.0%，利率水平和上調幅度在所有城市中均排名第一。

截至 2021 年 12 月底，從粵東世聯行累計近 70 個在售樓盤樣本來看，在新房市場方麵，惠州主流銀行首套房貸利率為6.0%-6.7%，二套房貸利率為在6.2%-7.5%。

還有就是放款時間，有網友反應，去年惠州的銀行放款時間少則 3 個月，多則半年，有的甚至不作時間承諾。

房貸利率居高不下，放款時間持續延長，這都在間接地影響購房者的情緒。

2、市場端。惠州就是深圳帶動的市場，深圳客在惠州購房的占比非常之大，根據樂有家數據統計，2021 年惠州購房者占比，深圳客占到 58%，而惠州本地客僅 20%。

深圳樓市現在是什麽狀態大家都清楚了，深圳都涼了，惠州還有什麽可折騰的呢？

2惠州，能不能買？

除了大亞灣的這份 " 促進住房消費 " 文件，惠州的房貸利率也在下調了。

據惠州日報報道，央行 1 月 20 日下調利率後，惠州市多家銀行住房按揭貸款利率也已進行相應調整——下調上浮基點，惠州房貸利率全麵重回 "5 字頭 "。

當下，惠州的首套房貸利率最低已降至5.2%，二套最低降至5.35%，另外放款速度也較 2021 年有所提速。

如此政策之下，很多人會產生疑問，惠州到底還能不能買？

個人認為，投資不合適。

1、供應量太大。

惠州每年有巨量的新房供應，2021 年預售麵積達到 1297 萬平方米，深圳是 600 萬平方米（約 6 萬套），不及惠州的一半。

據世聯行不完全統計，2022 年惠州市新建商品房潛在供應量預估1065 萬平方米。

市場冷淡 + 超大供應，可以預見，2022 年，惠州樓市的內卷會更加激烈。

2、上漲預期弱。

因為大量的供應，惠州新房價格一直比較穩定。

據樂有家數據統計，2017 年惠州新房住宅價格為 1.07 萬 / 平；2018 年，為 1.08 萬 / 平；2019 年，為 1.08 萬 / 平；2020 年，為 1.15 萬 / 平；2021 年，為 1.16 萬 / 平。

賣不完的新房，價格又穩定，所以惠州的二手房很難有市場，目前鏈家網數據顯示，惠州二手房掛盤5.6 萬套，隨著新房的交付，未來二手房掛盤量隻會增加，不會減少。

在這樣的市場裏，想靠買房投資掙錢，一坑一個準。

3、產業薄弱。

惠州的產業結構多為製造業，少高新技術、科技、金融類產業。產業即意味著購買力，產業薄弱從根源上也決定了惠州的購買力普遍不強。

顯然，惠州也有意識到了這點，所以在此次救市政策中，提及對首次在大亞灣購買新建商業用房、新建辦公用房的購房者，按所交契稅的30%比例給予財政補貼。有鼓勵大家去大亞灣開公司的意思。

從自住的層麵講，倒沒那麽複雜，有些人是被迫無奈，有些人是為喜歡買單。

但說實在的，居住惠州，工作深圳，是一種不太實際的想法，這種跨城通勤上班，無論是自駕或是利用高鐵出行，對於大部分人來說，都不現實。時間成本、精力成本，都是不可估量的。

如果實在要買惠州臨深，僅從自住的角度講，建議可以先在惠州臨深租個房子，感受一下居住通勤，3 個月後，如果你還能堅持自己的想法，再做打算。