我一直有個困惑
就是明明看起來那麽普通的房子，為什麽價格卻可以那麽貴
我更困惑的是，為什麽同一片的小區，配套都一樣，外麵看起來都一樣的破，但其中偏偏就有一個小區要賣的更好
我感觸最深的一個例子，就是浦東金橋的「偉業金錦苑」
這周邊圍繞巨峰路地鐵站，和那個已經動工的嘉裏城，有好幾個 20 多歲的老破小，我選了兩個
對比起來，「萊陽新家園」的立麵還更好看，「東陸新村六街坊」的立麵也重新粉刷過，唯獨「偉業金錦苑」老遠看，牆麵還有一個大補丁
但偏偏這個看起來最破的「偉業金錦苑」走出了自己的獨立行情，不僅比周邊貴，在去年市場起伏不斷的時候，它的價格也幾乎巋然不動
所以這樣的老破小到底憑什麽
01
有一種被叫動遷房的商品房
「偉業金錦苑」能跑贏周邊，首先一點就是它是動遷房
這意味著你買它的時候隻要交 1 個點的契稅
千萬不要小瞧這點，我以前看中了一套 3 樓的 78㎡兩居室，戶型方正、2 年內精裝，哪哪都好，但稅費 35w，聽完就果斷放棄
稅費是要真金白銀交出去的，一點杠杆都沒有，不是房子好上天，沒誰會願意交 30-40w 的稅費，所以稅少是香的
不過被叫動遷房的壞處在於，房屋質量堪憂，居住氛圍差
這簡簡單單不涉及的價格的幾點，看上去沒有傷及要害，但真住進去就要了親命，那種波如蟬翼的牆壁隔音奇差，臥室有點動靜，站在客廳能聽的一清二楚
窗框、門框也粗糙，厲害的時候，有些窗框都不一樣大，總之租過住過就知道，動遷房的品質很有限
所以動遷房並不是「偉業金錦苑」能跑贏大盤的真正原因
真正的原因是它既是動遷房，又是商品房
市場上有一種房子很有意思，就是你看著房產證上寫著動遷房，但實際是按照商品房規格來建的
這種情況一般是當年動遷的時候，動遷房不夠用了，然後政府征用了附近的商品房，或者說原本小區就是按照商品房的規格來蓋的，後期被轉用做動遷房
「偉業金錦苑」就屬於這種情況，被動遷征用的商品房
所以你看偉業二村和一般動遷房小區的牆體對比
還有樓棟距，陽光完全不會有遮擋，哪裏像動遷房小區
偉業金錦苑二村，冬至日日照情況（上午）
然後一個快 20 多年的房子居然還有配套
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所以這一類房子，就是有動遷房的優點，卻沒有動遷房的缺點，既稅費少，又完美規避了質量差問題
這也是為什麽「偉業金錦苑」，在同樣交通、商業配套情況下，單價就是貴 1-2w，而且不管外麵行情起起伏伏，它的價格波動都是最小的
02
這一點如果要展開的話，可以考慮下它的動遷時間
「偉業金錦苑」差不多是2003 年的動遷房
跟這個拆遷年份、拆遷政策有關，雖然是動遷房，但是不存在一人有很多套的情況
所以你看到偉業雖然也是動遷房，但小區 4000 戶業主，自住率差不多達到 80% 以上
這一點相反的例子，就是浦東高行板塊的高行綠洲，「高行綠洲」是2010 年動遷的
這一年是動遷政策大年，基本拆了之後，原地拿房，像高行綠洲，基本都手握 2-3 套房，多的 3-4 套並不鮮見
所以在這你能看到一家 3 口月收入加在一起還沒 1w，但是租金就有 2-3w
這麽多房子，戶主肯定住不過來，那就出租
如果一個小區租戶占比達到 30-40%，甚至 50% 的時候，物業就會非常難管
一套房經常被隔斷成好多間對外出租，廚房、衛生間經常是這種毛坯狀
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單元樓裏的樓道和牆壁經常會遭殃，公共設施損壞嚴重
所以在考慮這類小區的時候，再多問中介一句，是什麽時候動遷的
03
還有那種被拿來當示範區的老破小
我們之前在踩盤彭浦新村原拆原建問題的時候，在那周邊發現了一個小區
門口看就普普通通的上世紀公房，但是一看價格，它最貴
整個彭浦新村，隻有一、三、五、七，4 個小區，彭一小區 1 個多月前剛被拆掉，剩下的都分布在附近，而且都對口彭一小
這樣的情況下，彭三就能賣最貴
走進去你就知道為什麽了
不同於其他彭浦小區，牆壁斑駁、哪哪都舊舊的，這裏道路拓寬，街麵整潔，多了很多便民設施，像下麵這棟樓後麵，就有一個完整的被規劃過的綠地
而且也不會出現其他老破小那樣人車搶道的情況，因為整個小區還重新做了地下停車空間，什麽概念，老破小也有了地下停車庫
更誇張的是，圖書館、學校都放進來了，走到小區後麵還有社區食堂和警局
為什麽彭三小區可以這樣
它跟其他老破小不一樣的地方在於，它比較幸運，它被挑中成了 " 彭浦 N 村 " 係列裏的示範區，來進行老舊小區改造
所以賣相上更好看，社區功能也挖掘出來了，而且房子本身也進行了改造，增加了獨立廚衛、外加將近 4㎡的陽台
這樣的小區能和周邊老破小價格一樣麽，所以同樣是老破小，彭三小區就走出了自己獨立行情
這樣的情況在上海並不是個例，比如同樣是老舊小區改造的長寧區新涇六村
外表看上去，也是建於上世紀的老房子，但是裏麵道路重新做了規劃，人車分流
為數不多麵積不大的空地也被拿來做配套空間
© 上海長寧
連樓道裏麵都被規劃成這樣
跟彭三一樣，新涇六村也是 " 新涇村係列 " 的幸運兒，道路、樓體、公區，甚至下水道都被重新規劃，明顯更好住了，自然價格也更貴了
04
還有一種貴，居然是因為好物業
這裏要提到一個有點神奇的小區「金橋灣清水苑」
它的價格也是周邊同類型房源中最貴的
走在這個小區裏，你會感受到一種細致，倒不是房子多新、配套多好，而是幹淨
帶我看房的中介小姐姐跟我說，這周邊幾個小區她都經常來，這裏的環境是最好的，什麽都要做的更好一些，地麵更幹淨、綠化更整齊、住的更舒服
就是一般老破小的路年久失修無人打理，而且經常會在小區路麵看到 " 黃金 "，但是有的小區就會被打理成這樣
這樣的街麵
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這樣的綠化
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這樣的小廣場
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樓再破，也要想辦法讓它看起來溫馨點
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這背後都離不開一個很重要的因素，就是物業
在我們印象裏，老破小的物業，基本就是一個門衛代替所有，但這裏不僅有物業，而且還挺厲害
這裏的物業叫安居，並不是背靠開發商大型物業
可就是這樣單打獨鬥的物業，能夠在眾多房企物業拆分上市不斷擴大規模的背景下，依然能夠存活下來，那一定得有點真本事
這點讓清水苑和周邊同類型房源一下就拉開了距離，也自然要比周邊小區口碑更好，賣的更好
05
還有一種小區也挺特別的
就是特別受歡迎，市場好的時候，別的小區成交個位數，它能成交兩位數，市場不好的時候，它依然有成交
比如普陀長征板塊的真源小區，2021 年一年成交了 95 套房子，平均每個月成交 8 套
別的小區成交 2-3 套就不錯了，這裏每月的網簽有 8-10 套，市場再差它也有成交，成交量基本區域第一
它受歡迎的原因也很特別，絕不僅僅是價格
它可選擇範圍特別大，300 多 w 的一房，也有 450-550w 的兩房，最高的也有 1000 多 w 的，這個跨度購買群體非常多
不過更為關鍵的一點是，這個小區建設年份
真源小區分 4 期建設，1 期 1997 年、2 期 1998 年、3 期 2000 年
2000 年之後，發生了兩個大改變
2000 年之前，蓋的都是小戶型，2000 年之後，蓋的都是大戶型，100-200㎡的樣子，最小的也要 80 多㎡，小區整體氛圍漸漸發生改變
另一個大的改變就是住宅市場政策的變化，對於真源小區來說就是它真的開始走真正意義上商品房的路線
所以你會看到一個看著像老破小的小區裏麵竟然了做了水景
還有這樣的綠化和配套
小區很大，但是幹淨整潔，居住氛圍好
這也是它被人說性價比高的原因，賣的也比周邊好
05
今天寫這篇主要想跟大家分享一件事
老破小在我們看來，是不能輕易觸碰的，但即便如此我們也不能一竿子打翻所有
任何一個業態、任何一個品類裏麵，都有值得去發掘的好小區、好房源，就是你好好去找，一定能找到更好一些的房子
但前提是，你得走出去看
以上就是我這兩年踩盤遇到一些老破小個例，拿出來跟大家分享下，如果你也有這方麵可以分享的案例，我們評論區見
