開年房地產行業的平地一聲雷
來自於當初許家印稱為自己一生最重要作品的海南恒大海花島
尤其是限令恒大十日內全部拆掉的 39 棟違章建築,在網上有很多說法、很多視頻開啟了病毒式的傳播
而為了更靠近事實真相,我們新年的第一次異地踩盤
就登上了位於海南海口儋州,由恒大在海南十年填海打造,形狀奇似三朵花的人工島
真的像遊客那樣,在島上整整呆了一天一夜之後,對網上熱議的關於海花島的那些敏感話題
給大家帶回來了自己親眼看到,親耳聽到的答案
01
剛落地一登島,我們來到正式運營的海花島景區部分
1 號島是海花島重點打造的一個純休閑娛樂度假勝地,島上聚集了包括酒店、商業、會展、童世界樂園等 28 大業態
有點出乎意料的是,我們看到了這樣的場景
島上消費看起來依然十分可觀,酒店入住人氣很旺
在調研的過程中,我們去逛了逛景區內的明清商業街,冬季旅遊旺季這裏依舊人潮湧動
從去年試營業開始,海花島目前已經接待遊客超過了 550 萬人
作為一個全國都已經知名的度假勝地,恒大和拆樓事件似乎並未對這裏的景區人氣造成多大影響
當初設計師們打造的各種風格的建築,在夜景燈光的照耀下變換著色彩
還有每天晚上在婚禮莊園綻放的華麗煙火秀,都讓身臨海花島的我們,仿佛置身夢境一般
(來源:網絡)
如果從文旅景區建設運營的角度來看海花島
恒大在這個小漁村旁,填海造城的 7.8 萬平方公裏土地上,憑空打造出來一個 " 全球人都向往的文化旅遊勝地 "
同時成為了儋州的支柱產業,本地人或者做遊客生意,或者成為島上的基礎服務人員,也是另外一種造福於民
從景區現狀看來,這裏看起來真的快要兌現,當初恒大填海時許下的諾言了
02
而大家現在最關心的,39 棟違規建築到底有沒有拆、會不會拆
為了回答這個問題,我們隔天直接動身去往 2 號島,親眼看看計劃要拆除的 39 棟,現在到底什麽情況
還未抵達遠遠我們就看見一排已封頂,但未完工的住宅,屹立在海麵上,並未拆除
根據規劃這塊地原來計劃打造成為攬海高層產品,因為屬於一個未批先建的項目,現在麵臨著拆除處罰
從儋州市發布的公文,原本恒大違建的 39 棟樓需要在十日內拆除
但我們抵達海花島 2 號島的時候,已經是限令拆除期限內的倒數第二天
現場看到情況是除了路口封住,沒有網上所謂任何要 " 炸樓 " 的跡象
根據最新的消息,目前恒大已經發起的行政複議,要在 60 天內審批回複,那麽至少這幾個月內,39 棟樓應該不會被直接拆除
但比較魔幻的是,這裏還似乎成為了海花島上的一個另類 "觀光打卡勝地"
每隔幾分鍾就會有幾位大爺大媽前來拍照留影,一位大爺離開前留下自己的看法:" 無序擴張,矯枉必須過正!"
不過目前恒大已經開始采取嚴防死守的態度,幾位像是施工方的工作人員,正在準備將這個觀光勝地圍擋起來
時不時有幾個保安過來巡邏,警告著遊客們,拍照可以但不能直播,也不要在網上亂發視頻,否則 ... 就會像我一樣被驅逐了
我現場和工作人員聊了會天,從他們嘴裏打探出一點風聲
為什麽嚴重到需要拆除的地步,首先是保護海洋環境的背景,還有另一個原因,這本不是居住用地指標的土地,卻被恒大拿來當作住宅建設
所以眼前的這 39 棟商品房會何去何從,有兩種說法
如果不拆,將來可能會被政府接管打造為未來的人才安置房;如果拆掉,大概率土地是要重新被用來建設類似醫院、公園、商業、教育這樣的公共配套
總之島民們告訴我的是,以後海花島的土地上不會再新建任何一棟商品房
03
接下來說說,我們親眼看到了海花島的真實樓市現狀
因為拆樓事件,最近不少短視頻平台上,流傳著海花島各種恐慌拋售房子的視頻
所以這趟旅程我還有一個更關心的問題,目前海花島上樓市情況如何,是否出現房東恐慌拋盤,或大幅降價的現象
於是我佯裝要投資海花島房產,找了一家中介門店打探情況,巧的是帶我看房的小哥居然是一位前恒大員工
從他的口中我打聽到了現在島上房產交易的各種魔幻現實
他告訴我們,現在島上拋售最多的有兩類房子,一種是恒大的員工更名房,另一種是二手協議房
員工更名房,其實就是去年下半年恒大割的一波員工韭菜,當時恒大把海花島差不多 700 套房子,全部都 5 折賣給了內部員工
比如價值 50 萬的房子,花 25 萬買下來,再以低於市場價 10 萬的價格,40 萬賣出去,還能淨賺 10 萬
對於員工來說,隻要恒大給出的折扣足夠低,房子搶到就是賺到
因為價格便宜且好辦產證,小中介交易最多的就是這種 "員工更名房"
另一種叫做 "二手協議房",此類房源中介不建議購買
因為海花島二號島上有一半房源目前還沒有拿到產證,加上島上有限購,必須有海南戶口且要繳滿 2 年社保才能買
因此實際上海花島上並太可能存在大量合規的二手房流通,且海花島上目前有近一半房子都沒有拿到產證
所以即便房東和你簽訂協議得到產證後可以過戶,但如果沒有正規中介作為中間擔保,這樣的交易也存在著較大的風險
我們每隔一段路就會看到一個大展板,醒目的寫著 " 海花島購買二手房存在巨大風險 "
但是即便如此,島上還是存在不少灰色房產交易地帶,各種不正規的房源在流通,似乎大家也默認了這樣的規則
背後的原因就是喪失了信心,最近恒大 39 棟樓的風波,也徹底讓海花島房價見底了
去年到今年短短一年時間,海花島房價從漲到最巔峰,現在直接攔腰砍掉一半
我那天一共看了三套房,全都比去年房價降了至少三分之一,最狠的還要數恒大內部員工的房子
比如這套 40 平的公寓, 現在價格賣 11000 元 / 平,實際上去年可以賣到 18000 元 / 平
還有這套總價 58 萬的看海 LOFT 公寓,去年可以賣到 80 萬,還有降價的空間
從中介口中得知,去年海花島房價最巔峰的時期,公寓單價可以賣到 2.5 萬 / 平,遠遠高出島外房價的二倍還要多
我們在調研的時候發現,島上不少小中介門店出現關門倒閉的情況
因為預測今年的成交量會萎縮,所以老板直接把鋪麵轉讓,尋找下一個致富機會
原來這樣一家小中介門店,去年一年可以賣出 80 套公寓,今年如果能有 20 套,他們已經覺得很知足了
和中介說拜拜的時候,他留下了自己的名片,說是要是那套房子再降價的話會再聯係我:" 真心喜歡海花島的話,你就買一套唄。"
恒大的債務危機和 39 棟拆除的事件,讓這裏高漲的房價徹底畫下了休止符,觀望、降價、拋售、倒閉 ...
都是我們親眼在海花島上看到的樓市殘酷一麵
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純路人觀感,這座人工島的開發密度,實在大到恐怖
從整體規劃版圖來看,恒大足足往這裏塞了400 多棟的商品房
(來源:瘋子北狼)
高空俯瞰,可以說是密密麻麻,見縫插針地在島上建樓
(來源:瘋子北狼)
從我們登島的那一刻起,看到的全部都是這樣的商品房
整個島上已經建成的,差不多有 300 棟這樣高而密的公寓高層
雖然當初恒大宣邀請了全球 600 名設計師參與設計,但利益驅使下,二號島還是逃不過盲目的無序開發的命運
戶型產品基本都是這樣的酒店式公寓小戶型,麵積段以 20 平、30 平、40 平為主
剛開始覺得人氣還算熱鬧,馬路啊,小館子,小超市都有人,但一打聽才知道,如果二號島全部住滿,實際上可以裝下6 萬戶,近 10 萬人
雖然現在已經是海南旅遊旺季最熱鬧的冬天,但如果你仔細一算,這裏竟然 10% 的居住率可能都不到
"6 萬人要是全住進來,那島上早就堵死了 "
單純以 6 萬人的居住人口來看,島上的配套也是嚴重不合理的
你幾乎看不到任何餐飲以外的公共配套,沒有什麽大型公園、教育、大型商業,僅有一個菜場,夾雜著一些賣東北菜的小館子
除此之外 ... 最多的還是的中介門店
因為過度開發商品房,導致現在海花島上大部分公寓處於空置狀態,租售比極低
如果純粹旅遊的話,這裏的民宿倒是便宜,78 元一晚的很常見,純月租的話便宜的還有1000 元以下的
如果純粹以投資角度看,中介推薦給我的 58 萬的公寓,算了一下 50 年都回不了本
因供應過多,大量公寓麵臨空置和拋售,都是當初恒大無需擴張留給桃花島的頑疾,也是海花島房價奇跡故事背後的另一麵
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回頭看當初海花島有多輝煌,那些奇跡場景還曆曆在目
這個項目開盤第一期就賣了 122 億,打破三項吉尼斯世界紀錄的銷售神話,依然被人津津樂道
它還是唯一能夠在央視六個頻道黃金時間段,播放長達 5 分鍾宣傳片的房地產項目
而現在海花島奇跡般消失的背後,不僅是因為恒大的倒下
同樣告訴我們是當初那個因為追求速度和擴張,背後可以享有開發特權的地產時代,現在已經落幕了
這也是我們這趟旅程看到海花島現狀後,最感慨唏噓的地方