樓市 2022,放棄任何幻想

嗨,我的老夥計們新年好,我是盧俊

新的一年總是有各種期盼,我也說說我對這一整年的樓市狀況,如果我要對我自己說我的看法,我會希望我

放棄任何幻想

未來這一年會怎麽樣,不如看下過去一年底層最真實的東西是什麽

01、預測早就無效

過去一年其實是行業整體的總成交量不錯

相比較過去一年甚至還要厲害

一手住宅的成交量達到了 16 萬億,成交麵積也達到了 15.7 億平米,整體的均價換算一下破了 1 萬 / 平米

包括市場上的二手房,也是一樣,14 個熱點城市二手住宅的成交金額也實現了 3.75 萬億

單看數值來看沒有任何的異常

和 2020 年比,和 2019 年比,和 2018 年比,不論哪一年不論疫情與否,整體的數字都是非常好的

但是為什麽我們的體感會感覺那麽難

我甚至在內部會議上和團隊說這是我從業以來感覺最難的一年

為什麽會這樣

因為對於行業本身而言,調控幾乎決定了整個樓市的未來

整體的調控頻率實在是太過於密集

一個政策管三年的時代早就過去了,2021 年幾乎每個月都有新政策,沒有政策的樓市反而是一個小概率事件

而且在 2021 年出現大量釜底抽薪式的政策模式,不論是二手房的核驗價,一手房的積分製度,土地的集中出讓 ……

這些政策幾乎是以前沒有見過的,甚至推翻了過去所有的玩法

這也就決定了,在未來的時間裏,對行業的任何預判都是沒用的

因為你預判了行業,卻預判不了調控對於樓市的預判

也因為調控的存在,決定了整個行業隨時可以進入熔斷模式

熔斷就在於產業鏈上的每個環節對於機製的適應都需要時間

在時間的過渡期內,幹擾就會客觀存在

對於市場而言,下半年的成交量不論一手房還是二手房都有明顯的下滑,但是最大的熔斷來自企業

那些我們認為很大的企業瞬間變得不堪一擊,百強企業在下半年的銷售額直接下降了 27.8%

當然銷售額下滑倒是其次,更有甚者我們發現原來我們眼中的龐然房企,也變得不堪一擊

交付產品品質下滑是其次,也有不少房企已經沒有能力順利的完成社區交付

這就是政策本身在行業內產生的蝴蝶效應,行業的趨勢發展,都已經不是我們可以透視的

很多時候甚至連自己眼前的房子後麵怎麽樣很多人都不知道

02、熱錢加速撤離

房地產依然是承載著巨大現金流的資金池,但是現實是

那些承載的熱錢開始不追捧這個賽道

這件事的存在有各種各樣的原因,首先的原因當然是因為三條紅線,我們看到了各個銀行對於不同檔位房企的放貸額度

這張圖表可以看到一條非常清晰的鄙視鏈,你在什麽檔位能融的錢就是什麽規格的

有沒有突破的辦法,完全沒有辦法,因為這就是 2021 年的遊戲規則

我詢問了不少銀行的朋友,他們都在拚命的尋找新增機會點,這件事背後是他們比更多的房企已經提前認識到

這不是短期政策,而是長期規則

越早放棄對開發商的念頭,是當下最明智的選擇

除了銀行之外,各個機構對待這個行當的認知也出奇的統一

也在加快撤離房地產

背後的邏輯除了因為三條紅線之外,也是他們猛然發現原來房企的抗風險性極差

所有的錢沒辦法在房企內部進行有序循環,所以他們都選擇提前離開

資本永不眠,但資金也最殘忍

沒有熱錢的追捧,開發商就失去了一個寶貴的能力:借新還舊

麵對償還債務,所有房企沒有辦法依賴增長的規模去市麵上融資,隻能在自己的籃子裏選擇籌碼用來償還

這樣的轉變瞬間也讓房企意識到,原來籃子裏沒有什麽籌碼

沒有熱錢的開發商,嚴格意義上也就是個建築方

03、存量就是負債

這裏你可能覺得我說的是企業,其實我說的是城市

熱錢的抽離不是簡單的在企業之間的閉環,也逐步的散布到了城市

2021 年我們必須要意識到另一個重要問題,就是有的城市存量攀升到很大的程度

過去五年,有不少城市我們發現,房子怎麽都賣不完

統計了 70 個城市整體庫存 9.94 億平米,需要 2.55 年消化,其中 25 個重點城市的庫存去化周期是 1.26 年,而剩下的 45 個城市,則需要 5.25 年的消化

這是一個鮮明的數據反差

所有的東西意味著,城市的落差已經變得很大

甚至很多時候大到你可能意料不到

一個簡單數字的換算,來感受下城市之間的鴻溝

上海恒隆廣場一棟樓的產出就已經超過很多三四線城市年財政收入

我們眼中的一二三四,這互相之間差距不是坡度,很多都是斷崖

所以對於一些沒賣掉的房子,已經不是我們眼裏的賣不掉的時候可以慢慢賣的資產,它很有可能就是赤裸裸的負債

一棟棟沒人住的負債

這裏的問題當然是複雜的,但是對於很多城市來說他們能抓住的就是開發商

起碼要保證在當下市場裏開發商拿到的土地能夠順利交付

特別是現在這個市場

如果沒有辦法交付,也直接導致有一些城市的信用消失

後續的城市發展、土地出讓、紅利規劃都會因此而影響

所以 2021 年一個場景,就是我們看到了城市和開發商之間的腳力鬥爭

對於開發商的管理,對於預售標準的管理,對於預售價的製定,管理的越來越多越來越密也越來越細

這是一場暗戰,甚至可以說是一場明戰

因為每個城市都在嚴選信用房企,因為房企失信直接助推的是城市失信,這是一個地方政府不能輸的博弈

04、放棄幻想,認清自己

關於城市,關於房企,關於整個行業,看到的不可預測,對於圍觀的個體也同樣如此

在上海好的房子漲了 15%,差的房子跌了 14%,在深圳好的房子漲了 30%,差的房子跌了 30%

這是一個大家共識的問題,也是很多人都可以接受的結果

但是根本問題在於,大家不知道自己手裏的房子到底是好的還是壞的

甚至有更多人知道自己手裏資產是壞的,但不知道到底壞成什麽樣了

我們團隊在做一個選題,關於這一年來上海跌得很慘的社區

本來我們覺得這是一個純理性的選題

但是訪談的時候當中介給我們看一條降價時間軸的時候,我似乎能夠感受到房東的絕望

就是當一個人無數次用降價來試探市場,但是市場沒反應的時候的,那一種絕望

可能是核驗價的問題,可能是學區調整的問題,可能也就是單純的老破小遇到了淡市

但是很多資產並非好資產的時候,到底有多差,成為了一個無法感知的問題

很多人不是不想把自己的資產換成更好的,更多人是不知道自己手裏的到底有多差

不好的資產在過往可能順風順水,但是在未來或許就沒有那麽多的對衝能力

這一年行業的本質告訴我們,預測本身沒有意義

哪怕你預測對了,很大可能也隻是你猜對的

對於我們而言,預測未來沒有意義,但是認清自己很容易

隻要你願意去麵對自己

對於 2022 年,如果我告訴自己唯一一句話,那就是:

我會放棄對於未來的幻想,而把視線放在自己身上

我是什麽樣的個體,我未來會如何,以及我當下的資產又是一個什麽樣的資產

這是一個好像很殘酷也沒麵子的事情,但是這件事情能保命

最後、

其實對於我們而言,我們麵對著複雜無序的行業,過往的經驗已經作廢,但是未來已經滾滾而來

我們終將和這個時代狹路相逢

麵對這樣一次相遇,我們甚至不能期待這一路可以一帆風順,但是我祝願我的朋友們可以乘風破浪,揚名立萬

2022,請往前走,不要在過往過多停留

以上為正文,來自真叫盧俊

ps:文中數據來源丁祖昱評樓市年終演講

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