穩房價，又來了。
01
前有 21 城出台 " 限跌令 "，後有 10 城發布買房 " 獎錢 " 政策。
據媒體報道，近日，全國至少已有10 個城市出台買房補貼政策，包括湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉、廣西桂林、浙江金華武義、安徽蕪湖、湖南衡陽等。
這其中，既有常見的人才購房補貼，也有過去幾年司空見慣的契稅補貼、新市民購房補貼等，這次又出現了三孩家庭買房 " 獎錢 " 政策。
江蘇南通海安市出台新政，當地常住居民家庭購房，二孩家庭給予每平方米 200 元、三孩家庭給予每平方米 400 元的優惠。 ( 參閱《三孩家庭，買房 " 獎錢 " 第一城誕生》）
可以發現，無論是限跌令，還是買房獎錢，基本都是三四線城市，且所有政策都有一個共同指向：穩房價。
為何是三四線城市？
答案很簡單，支撐三四線城市房價大漲的最大支撐——棚改貨幣化，已經基本接近收官，貨幣化幾乎不複存在，棚改也進入了收尾階段。
沒有棚改貨幣化的定向刺激，三四線城市，都不得不接受基本麵的考驗。經濟失速、人口流失、房子供給過剩的地方首當其衝。
這方麵，國家統計局有關負責人在新聞發布會上可謂直言不諱：
部分城市受人口流出、經濟發展困難等多重因素影響，房地產市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產企業債務風險上升。
為何是限跌令、買房獎錢等政策齊上陣？
答案更簡單，因為三四線城市幾乎都沒出台限購政策，也幾乎沒有任何有力度的調控手段，指望通過鬆綁調控來托底並不現實。
換句話說，這些城市本身就沒有限購政策，一向對購房者來者不拒，市場都要麵臨調整，那麽留給這些城市的政策空間極其有限。
同時，無論限跌令還是買房補貼，背後都占據了穩樓市、搶人才、鼓勵生育、推進城鎮化等高大上的名義，這種試探性鬆綁更容易過關。
限製房價降價、發錢鼓勵市民買房，就成了最後的選擇。
02
政策底已經出現，但市場底仍需要時間。
隨著官方定調維護住房合理需求、因城施策、精準拆雷，房地產的政策底已經出現。（參閱《重要會議再提 " 房住不炒 "，非常時期非常信號》）
所謂政策底，指的是政策不會再進一步加碼，反而有邊際鬆綁的可能。
然而，市場底仍然遙遙無期，如無更大力度的刺激政策，" 橫盤 " 或許是最佳結果。
目前，全國房價尚未企穩，從一二線到三四線，房價仍在緩慢下行，這背後有兩個 " 新紀錄 " 不容忽視。
其一，全國新房均價，再次跌破萬元，連續 3 個月回落。
根據曆月房地產銷售額及麵積測算，2021 年 11 月，全國商品房均價為 9597 元，連續 3 個月跌破萬元大關。
2021 年的房價高點，出現在 2021 年 5 月，當月均價高達 10527 元，隨後開始回調，從最高點至今回調幅度約為 8%。
其二，房價上漲城市個數，創下 6 年多來新低；而下跌城市個數，續創新高。
最新官方數據顯示，2021 年 11 月，在 70 個大中心城市裏，63 城房價環比下跌，4 城持平，僅有 3 城房價上漲，分別是贛州、海口和唐山。
上一次下跌城市記錄出現在 2014 年 9 月，當月 70 城二手房價全線下跌，無一上漲。
與此相對，上一次上漲城市數最高記錄出現在 2017 年 3 月，當月 64 城二手房價環比上漲，4 成持平，僅有 2 城下跌。
所以，市場探底，仍需要時間，這要視政策的鬆綁力度而定。
03
那麽，房地產會不會見頂？
2021 年，全國商品房銷售麵積有望超過 17 億平方米，與去年基本持平，維持曆史新高。
17 億平方米，以套均麵積 100 多平方測算，相當於 1500 多萬套新房，涉及 1000 多萬個家庭。
這些新房，主要靠人口增長和城鎮化來消化。
如果人口開始負增長，城鎮化加速階段到頂，那麽未來很難再有足夠多的接盤俠作為支撐。
近日，知名券商分析師高善文在演講中指出：
2020 年和 2021 年中國房地產銷售麵積大概都在 17.6 億平方米的水平，這將是很長時間之內商品房銷售麵積的頂部。
在高善文看來，房地產的加杠杆已經用到了盡頭，高周轉模式也到了盡頭。
結論是，中國房地產或已迎來曆史大頂，而高杠杆、高周轉房企或將被淘汰，大洗牌剛剛開始。
房地產見頂，說的是銷售見頂，增量時代走向存量時代，黃金時代走向白銀時代。
毫無疑問，房價普漲將成為過去式。
核心城市核心地段仍然不乏上漲動力，但大多數弱二線及三四線城市，以及核心城市的偏遠地段，橫盤調整在所難免。
同時，房企的大洗牌將會加劇，恒大事件隻是拉開了序幕。
