3000億債務壓身，孫宏斌忙著賣賣賣救火融創

四年前，房地產行業正值烈火烹油，王健林卻壯士斷腕，急於把萬達和文旅城擺上貨架。融創中國拍馬趕來，以438億元收購萬達13個文旅城，後續又以62.81億元接盤萬達文旅運營團隊。這筆世紀交易合計斥資501.25億元。

融創的掌舵者孫宏斌，幾乎是行業最熱衷於並購的人，早年間就先後試圖並購綠城、佳兆業、雨潤、金科；當2017年新一輪上升行情開啟，他又開始扮演“白衣騎士”角色，大手筆接盤各類資產——包括150億投資樂視、152億收購成都環球會展、125億拿下泛海集團北上地產項目、40億收購李嘉誠大連項目。

孫宏斌手裏似乎有台永不停息的印鈔機，當失意者尋求資產變現，第一時間總能想到他和他的融創。

“我現在每天收到無數的信息，現在賣什麽都找我。”2018年3月，孫宏斌曾意氣風發地表示，過去這幾年裏麵，融創做的並購案子超過全世界任何一個投行，“所有的虧在年輕的時候都吃完了，什麽虧都吃過了，還有什麽虧能讓我吃”。

但眼下，融創已走到了孫宏斌不得不自救的危機時刻。11月14日晚間的一紙公告，幾乎算坐實了融創資金鏈緊張的傳聞。

這則公告稱，實控人孫宏斌自掏腰包，以無息借款形式，借給公司4.5億美元。

同時，融創還配售3.35億股，募資6.53億美元，每股15.18港元的配售價，較上個交易日折讓10.9%。此外，融創還減持物業板塊融創服務1.58億股，募資2.99億美元，配售價折讓11%，但仍持有64.14%股份。配股所得款，50%用於運營資金，50%用於償還貸款。

“老孫是個厚道人！”此舉一出，股吧裏的散戶們紛紛稱讚，相比直接躺平的開發商老板，實控人與公司生死與共，提振了中小股東、金融機構信心。

“孫宏斌等於亮底牌了。”一位長期關注融創的分析師對作者表示，折價配股以及實控人出資，本質上就是承認公司流動性出現問題，信用端已經崩了。“上半年這波賭得太錯了，老孫也是經曆過破產的人，怎麽風險偏好還這麽高？”

融創配售消息公布後，截止11月17日收盤，股價已跌至14.64港元/股。

年近60歲的孫宏斌幾度沉浮，這次能否闖關逃生？

上半年風光，下半年隱身

孫宏斌最近出現在公眾視野的次數並不多。

融創官網顯示，上半年，孫宏斌有17次密集露麵，行程滿滿，包括拜會地方政府、文旅城開業、簽約產城項目、收購廣西彰泰集團等等。

但進入下半年，孫宏斌幾乎隱身。最近一次是在11月1日，他現身杭州項目開工儀式；另一次則是8月底的融創中期業績會，這是他作為實控人例行出席的會議。

與之相呼應，上半年大手筆買地的融創最近也低調起來。

4月份，在收並購市場中，當廣西房企彰泰陷入困境，旭輝正欲趁機收購時，“並購王”孫宏斌聞訊趕來，以99.1億元的溢價勝出。

在公開招拍掛市場，孫宏斌更是拿地不斷。易居研究院統計顯示，今年前7月，融創在土拍市場高舉高打，合計斥資約1252億元，拿下110宗地。但是，8月至今，融創僅在土拍市場拿了7宗地，包括九江、青島、承德及濟寧四座城市，合計耗資25.74億元。

這其中，融創在22個重點城市集中供地市場中，兩輪次表現也大相徑庭。中信建投統計稱，在首輪集中供地時，融創合計斥資554億元，拿下36宗地，拿地金額位列所有房企第一位。但到了二輪供地時，融創大幅跳水，僅出資6億元，買下2宗地。

在8月底中期業績會上，孫宏斌的“話風”已經改變，也為融創下半年的低調埋下伏筆。

“我們現在需要更安全。”孫宏斌表示，今後權益拿地銷售比保持在30%，40%是央行的要求，每個企業都有負債上限，目前並購市場是不存在的，未來三年重要目標是降低融資成本，“如果還像過去一樣，有多少錢拿多少地、通過合作夥伴再拿地。降負債率、提升評級、降融資成本是不可能的”。

大手筆買地，稱仍有利潤？

從2021年中開始，市場行情入冬、房企爆雷引發行業信用危機等因素，疊加三道紅線、貸款集中度管理為核心的樓市調控政策，幾乎將開發商的現金流攔腰斬斷——這是那些信奉高杠杆、高周轉模式的人，所未能預料到的。

融創也並不例外。但其上半年仍如此大手筆買地，也著實令市場側目。

6月份，彭博報道稱，央行要求金融機構提供融創5月購地的信息，包括逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等，而公司前5月收購土地金額約為合同銷售額的 50%，高於監管不超過40%的要求。融創隨後回應稱，此舉為例行管理，公司作為試點企業之一，每月都會給央行報送相關資料和保持匯報溝通。

孫宏斌曾在5月股東大會上對大舉拿地做出解釋，他稱，融創通過公開市場拿地規模占新增土地儲備1/3，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作夥伴，實際需要投入的資金並不多。

“以杭州為例，融創拿了4塊地，其中3宗報價都未達到競自持階段，這幾塊地自持部分最後都由合作夥伴原價拿走，保證了利潤空間。此外，4宗地融創整體權益比為52.5%，實際出資一半。”孫宏斌當時表示。

以融創起家的天津市場為例，其參股公司在首輪供地中一口氣拿下7宗地，其中西青區地塊創下土拍成交最高價，達到49.6億元，溢價率約12%。

“不服不行，融創就能找到一些資金方，人家願意在背後，支持融創去出麵拿地。”一位熟悉天津土拍市場的房企投拓人士對作者表示，但10月開始市場降價特別厲害，一些區域甚至回到2016年左右，現在地價也比之前降了下來，首輪拿地的開發商就很難掙錢。

3000億債務壓身，開啟

實際上，此次折價配股之前，孫宏斌已經在密集處置資產回籠資金。這其中，包括減持貝殼股份套現5.54億美元、將商管板塊出售給物業公司回籠18億人民幣、退出與濱江的合作項目回籠16.73億元人民幣，合計回血約70億元人民幣。

此外，四年前接盤萬達的文旅項目也或將變賣。彭博社消息稱，融創計劃整體出售文旅資產，正在與潛在買家接觸。

財報顯示，盡管上半年文旅板塊營收同比增長166%，達到26.1億元，但文旅城作為重資產項目，仍需占用大量資金，回報周期長，目前貢獻公司整體營收僅為2.7%。

反觀核心業務——物業銷售，受製行情寒冬及銀行按揭放款緩慢，在外部融資渠道不通的情況下，融創依賴銷售回款也變得艱難。這從融創紹興分公司的求助信中可見一斑。

這封寫於9月24日的求助信中稱，黃酒小鎮項目8月住宅銷售開啟後，僅回收2億元現金，每周隻能賣出一兩套房子，同時，當地8個項目預售資金監管達到40多億，已售項目網簽進度受限、積壓嚴重，將近600套沒有網簽，涉及按揭金額近10億。

融創依然債務高企，算上難以穿透的隱性債務，孫宏斌麵臨不小的償債壓力。截止6月底，其有息負債總額與去年持平，達到3035. 3億元，其中一年內到期有息債務為910億元，非受限現金短債比僅為1.11，“三道紅線”中，踩中一條紅線。

如此慘烈的市場環境，這或許已經超出孫宏斌的預期。此前，他在中期業績會上曾判斷稱，下半年市場的壓力比較大。整個融資市場、信貸市場、銷售市場壓力都比較大。

但對於融創，孫宏斌依然信心滿滿。“出現問題的企業，在更早的時候都能看到。我就知道我們（融創）沒有問題”。