千億房企老板“消失”的倆月：裁員、賣資產...

2019年11月15日，張園林迎來了人生的高光時刻，43歲的他，成為了江西上市房企“第一人”。

這天，一向低調的張園林，西裝革履，換了新發型。鏡頭麵前的他，略微靦腆，喜歡豎大拇指。

憑借新力控股，2020年，張園林夫婦便以110億身家，首次上榜胡潤全球富豪榜。巧合的是，張園林的南昌老鄉、投資圈大佬段永平身家亦是110億。



新力上市似乎成了張園林的分水嶺，巔峰之後，可能是無盡的深淵。

從求助信，到退出投資人群，到新力股價一日暴跌87%，再到承認2.5億美元債可能違約，上市不到兩年，張園林苦心建築的“王國”，在一步步走向崩塌。

10月19日，標普將新力控股集團的長期發行人信用評級從“CC”下調至“SD”(選擇性違約)。幾天後，由於收不到能維持新力評級所需的充分資訊，惠譽宣布撤銷新力控股的評級。

《鳳凰WEEKLY地產》從一名員工處獲悉，新力正在大裁員，並處置旗下資產。

“沒跟我們解釋過。”上述員工透露，新力出現債務違約後，張園林並未現身，亦未對員工進行過多解釋。

2021年1-10月，新力合約銷售金額為800.6億元，其中，10月單月銷售額僅為8.2億元，比去年同期減少93億元。

針對新力等已爆雷的房企銷售驟減，諸葛找房分析師表示，一方麵由於今年“銀十”房地產市場熱度不足，新房市場整體成交不及預期；另一方麵，爆雷房企資金鏈緊張，運營較不穩健，按期交房存在一定的不確定性，購房者對其的信任度有所降低。

爆雷

張園林在資本市場真正“出名”，還是在今年的9月20日。

這一天，新力股價閃崩，盤中跌幅一度超90%。截至臨時停盤，報收0.50港元，跌幅達87.01%。當日，新力市值蒸發120億港元，僅剩17.85港元。



這令市場錯愕不已。

後來流傳的信息顯示，一天前，張園林從一個80多人的境外投資者群內退群，或誘發了這一“慘案”。

“公司目前正在采用各種方法加快應對10月份的美元債，有進展馬上與大家溝通，多謝大家繼續支持公司。”

留下這樣一句話後，投資者發現，張園林已退出群聊。新力IR（投資者關係）員工則對媒體稱，係其誤操作退群。

但後來發生的事情，不知道是不是超出了張園林的預料。

投資群內提及的美元債，於10月18日到期，金額2.5億美元，票麵利率為9.5%。10月11日，新力公告稱，預計沒有充足的資金支付該筆美元債的本金及最後一期利息。

此外，新力還有一筆原應於9月18日支付的利息共3874萬元逾期未償付，另外有債權人要求新力償還本金及利息合計7542萬美元，亦未能償付。

10月18日，新力無任何公告公布進展。隨後，新力接連遭下調評級。由於新力債券本息逾期未付，標普將其評級下調至“SD”(選擇性違約)。

2022年上半年，新力還有兩筆共計4.6億的美元債，及約3.7億美元境外非公開發行債務。

標普預計，新力異常疲弱的流動性將持續下去，鑒於該公司在未來12個月的到期債券越來越多，可能還會出現更多違約。



更早的7月，一份名為《新力地產老板張園林求救信》的文件在業界廣為傳播。文件稱，2019年新力控股創始人張園林在推動新力上市時遭遇金融詐騙集團，以致其欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務危機。

很快，新力緊急辟謠，稱該文件信息內容純屬子虛烏有、惡意中傷，並表示已針對此事向公安機關報案。

和花樣年、當代置業類似，2021年上半年，新力在手非受限現金有140億元，而未來一年到期的債務有132億元，正常情況下，完全能覆蓋短債。但最終，新力的財務窘境還是被外界所知。

在8月31日舉行的中期業績會上，新力首席財務官許進業還透露，“133億到期債務都有償還和再融資計劃，正在推進當中。”

不到一個月，新力就因資金問題站在了風口浪尖。

割肉回血

和出現債務違約的房企一樣，新力也將值錢的資產擺上了貨架。

在8月31日的中期業績會上，張園林還表示，下半年新力有20個新項目進入市場，供貨充足，他對完成全年目標很有信心。

轉眼間，新力就走到了出售資產紓困的地步。

9月20日，新力股價閃崩當天就已停牌，原因是刊發內幕消息。幾天後，市場傳出，新力旗下物業公司新力服務或將出售換錢。

傳聞的接盤方包括金科智慧和龍湖智慧。據悉，張園林與金科智慧談判出售新力服務，作價可能在17億至18億元之間。

至今，新力服務的接盤方尚未明確，新力控股亦未複牌。新力服務招股書自9月初失效之後，沒有更新招股書的動作，之後就有市場人士推測，新力大概率要出售物業。



據媒體報道，張園林與金科董事長黃紅雲之間相互熟悉，很有可能促成生意。不過，金科方麵對《鳳凰WEEKLY地產》回應稱，之前確實有一些接觸，但是目前沒有進展。

彩生活旗下核心資產已由碧桂園服務接手，當代置業關聯的第一物業則等來了融創服務。但張園林則尚未等來“白馬騎士”。

截至2021年上半年，新力土儲權益麵積1400萬平方米，總權益貨值約2100億。其中，大本營江西、大灣區、長三角區域、華中華西等城市，權益土儲占比分別為33.6%、29.5%、21.5%、15.4%。

中期業績會上，新力常務副總裁劉翔還表示，按照目前銷售進度來看，即使不再拿地，也可以保證未來2.5-3年的去化。

亦有市場消息指出，新力已在近日敲定數個全資項目的出售事宜。

“留下來善後，賣儲備項目”，新力的上述員工證實，其所在部門大部分人近期都被裁掉了，僅剩幾人留下來處置資產。

在房企頻繁爆雷的現狀麵前，新力處置資產的難度可想而知。

中金證券在一份研報中指出，對房地產行業來說，資產處置可期，不過因為房地產行業打破違約時日尚短，出現債券違約時已經意味著企業遭遇比較嚴重的資金鏈斷裂問題。而且房地產合作開發、明股實債、除信用債外各類債務大都存在資產抵押等複雜情形，這導致各方利益訴求不同，會對資產處置進度和處置價值造成一定不利影響，從而導致目前房地產債券回收進度仍然比較緩慢。

少年得誌

2010年，老大哥萬科成為首家邁入千億時代的房企，碧桂園、恒大正在奮起直追，後來的“地產黑馬”新城、陽光城、寶龍等先後將總部遷入上海，吹響了向全國進軍的號角。

當時身在江西南昌的34歲青年張園林，開始蠢蠢欲動。同年，張園林拉來幾個投資人創辦了江西新力置地。在這之前，張園林在其胞兄張國印掌舵的江西五建工作多年，一路從建設工程總承包商，幹到了總經理。這樣的經曆與金科黃紅雲、碧桂園楊國強頗有相似之處。

涉足房地產之初，除了有胞兄張國印的傾囊相助，張園林身後，還站著礦老板和房地產老板，隻是後者逐漸退出股東之列。

很快，新力就在土拍市場嶄露頭角。聯合江西華東建設投資實業有限公司，新力以成交總價2.3億元，拿下位於南昌經開區的第一塊土儲。兩年後，新力在該地塊推出了首個住宅項目“帝泊灣”，名氣開始打響。

2016年，新力邁開了步子，上半年已成長為本土房企的老大哥，年底破了百億規模。2017年，新力總部遷入上海，開啟全國化。這之後，依靠高周轉的打法，新力迅速從區域房企，成長為全國性規模房企，2016-2018年三年間，銷售額從161.3億元增至887.3元億元，複合年增長率高達136%。2018年，新力已在百強榜中上升為第31名。

不過，由於張園林常低調示人，外界對這家“地產黑馬”的掌舵人知之甚少。2018年7月，易居IPO敲鍾現場，張園林作為助陣大佬現身，還現場發表了賀詞，到此時，外界對張園林的印象才逐漸清晰。

一年後，新力在香港上市，張園林成了主角。由於新力為首家港股上市的贛係房企，張園林和新力地產還被稱為“江西新王”。



2020年初，張園林對規模有了新要求，他不惜大代價請來明星職業經理人陳凱，擔任聯席董事長兼行政總裁，自己卻屈居幕後。陳凱曾在華潤、龍湖、陽光城、中南置地等數家房企任職，業績亮眼。

彼時傳言，陳凱與張園林簽有對賭協議，即在業績不造假的情況下，2020年之前，陳凱帶領新力進入銷售榜前15強，將獲得新力控股10%的股權。按當時的股價計算，這部分股權價值14億元。但雙方對此均予以否認。

意外的是，6個月蜜月期後，雙方旋即分道揚鑣。2020年，新力實現合約銷售額1137.35億元，首次進入千億，同比增長約24.4%，排名克而瑞銷售榜單第42位，與前15強相差甚遠。

據中指研究院，2021年1-9月，新力銷售額為781.5億元，排名第39位。新力並沒有透露2021年的銷售目標，不過，此前透露，“新力2021年權益供貨850億元，隻要達到65%去化就可以輕鬆實現目標。”

但在違約風波後，新力大麵積裁員，多地工程停工，未來幾個月的回款也必將受到影響。而張園林的胞兄張國印則訴訟纏身，還上了限製高消費名單。

距離債務違約至今，今年45歲的張園林沒有如華夏幸福創始人王文學和花樣年創始人曾寶寶一樣，站出來穩定信心，而是選擇沉默。

“大器晚成比少年得誌更有效，對企業、對個人都一樣。”一次論壇上，陳凱如是說。