90％城市房價轉跌，21城出台“限跌令”

冰火兩重天。

01

哪些城市房價跌了？

根據國家統計局最新發布的70個大中城市房價數據，2021年10月，64城二手房價環比下跌，僅有4城上漲、2城持平。



這一數據創下了多個新紀錄。

其一，這是2014年以來，房價環比下跌城市首次突破90%，且一二三四線城市集體轉跌。

上一次下跌城市記錄出現在2014年9月。當月70城二手房價全線下跌，無一上漲。

與此相對，上一次上漲城市數最高記錄出現在2017年3月，當月64城二手房價環比上漲，4成持平，僅有2城下跌。

其二，與去年同期相比，23個城市房價回到一年前。這些城市以三四線為主，南方北方參半，但也不乏太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、哈爾濱、南寧、烏魯木齊等省會城市。

其三，樓市從高熱到冰凍，隻用了不到半年時間。

就在幾個月前，房價上漲城市占比還一度突破80%，廣深杭等地房價一度創下曆史新高。 從80%城市房價上漲，到90%城市房價轉跌，樓市陡轉之快，超乎預期。

前一秒還是“房價永遠漲”的超級預期，後一秒已經是“防範房地產硬著陸”的呼聲，期待新一輪“去庫存”的聲音更是不絕於耳。

市場情緒的變化，更是超出預期。

02

為這一輪樓市大周期轉向提供了直觀佐證的，是限跌令的登場。

據第一財經報道，截至目前，全國已有21城發布了“限跌令”，包括沈陽、嶽陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。

雖然同為“限跌令”，但政策口徑並不一致。

有城市是直接限製房企降價幅度：降幅幅度不得超過15%（或10%、8%，無統一標準），否則一律不予網簽。

有城市則將禁止“低價傾銷”作為要求：不得以任何理由私自低價（如低於成本價、變相降價）等傾銷擾亂該區房地產正常秩序。

有城市則直接明確，嚴厲打擊“惡意降價”行為。但何為惡意降價，何為善意降價，並未給出明確且統一的說法。

目前，已有多家房企因為降價而被約談或限製網簽。

日前，惠州住建局通報11家違法違規房地產企業及項目，其中兩家企業由於銷售價格明顯低於備案價，而被暫停網簽並責令限期整改。

江蘇徐州某樓盤以“工抵房”名義低價銷售商品房，被當地認定為“虛假宣傳”，開發商最終恢複原價銷售，對低價購房者予以退款。 ……

03

與限跌令相比，一些人正在期盼著新一輪“漲價去庫存”的重新登場。

這一次樓市遇冷，除了房價轉跌之外，更嚴峻的則是房企債務困境，與以往出問題的多是中小房企不同，這一次眾多百強房企也被席卷其中。

麵對這一困局，在多地舉辦的座談會上，與會房企幾乎一致要求政策適當鬆綁，同時延緩核心調控政策的出台時間。

更有甚者，部分人士以“防範房地產硬著陸風險”為名，呼籲給予困境房企發放特別貸款、降低利率等作為應對。



這些有意或無意的吹風信號，反饋到房地產市場，被一些人直呼“樓市最難時刻過去了”，而“新一輪漲價去庫存開啟”的觀點同樣不乏市場。

麵對市場出現的各種各樣的聲音，監管部門可謂一錘定音。

近日，銀保監會表示，穩地價、穩房價、穩預期，遏製房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機製，促進房地產業穩定健康發展。可見，“三穩”的目標沒有變，遏製房地產金融化泡沫化的立場也沒有變。

畢竟，樓市需要的是穩，需要的是防範連鎖式反應，而非大刺激，更非新一輪大漲。



04

麵向未來，曆史會不會重複上演？

的確，這一次，樓市壓力不亞於2014年，但市場環境早已發生翻天覆地的變化。

第一個不同是，高杠杆比高庫存問題更加複雜。

2014年麵臨的主要還是高庫存問題，而居民仍有加杠杆空間，去庫存政策可謂水到渠成；

這一次麵臨的則是高杠杆擴張之下的債務問題，去杠杆與去庫存並不同路。第二個不同是，居民加杠杆的空間不大了。

2014年，居民債務杠杆率（居民債務/GDP）不到35%，而2021年已經超過60%，趕上了發達國家水平。

第三個不同是，人口基本盤發生了曆史性巨變。

2020年，全國人口出生率僅為8.52‰，出生人口1200萬人，僅為2014年的6成左右。

而未來，人口大概率負增長，少子化疊加老齡化，將成為房地產最大的灰犀牛。（參閱《全國人口出生率再創曆史新低，影響有多大？》）



第四個不同是，共同富裕已經成為新的時代主題。

在共同富裕之下，房地產必然要從暴利行業向民生行業回歸，買房致富的路子同樣會受到各種各樣的限製，房地產稅試點的橫空出世就足以說明一切.

……

時代變了，環境變了，基本麵變了。樓市最難時刻或許即將過去，但房地產的未來也早已注定了。