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9.22 日，央媒發聲，樓市調控也要注意保護剛需。
9.24 日，央行發聲，兩個維護，維護房地產市場的穩定發展，維護住房消費者的合法權益。
10 月 15 日，中房協召集 10 家房企在京召開座談會，住建部聽取了房企意見。
10 月 15 日，央行發聲，指出部分金融機構對 " 三線四檔 " 存在誤解，已指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理製度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
10 月 21 日，銀保監會在新聞發布會上表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，保障好剛需群體信貸需求。
一時間，朋友圈一通利好轉發。
媒體一片歡呼，樓市已經觸底，政策拐點已至。
緊跟著，地產股集體飄紅。
真的是嗎？
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我看問題，習慣於看問題的核心症結。
今年，協信、藍光先爆雷。
而後，恒大爆雷。
接著，花樣年，新力地產爆雷。
未來幾個月，還有潛在水下即將爆雷的，不必驚訝。
一家爆雷可能是個案，可能是管理、資產、負債等問題，一年時間，這麽多上市房企爆雷，就要找底層原因了。
1、2020 年 6 月底的開發商三道紅線，卡住了開發商融資的脖子，不能再借新還舊，不能再融資，無法再借錢，卡死了房地產鏈條上的資金需求端。
2、2020 年 12 月底的商業銀行房地產集中度管理政策，卡住了銀行端的涉房信貸投放，銀行有錢，但涉房貸款比例被紅線卡住，有錢放不出，有錢不能放，按揭不放款，卡死了房地產鏈條上的資金供應端。
房地產，說白了，還是一個金融生意。
房價，說白了，還是一個貨幣現象。
其它的限購限貸，土地兩集中，在這兩條政策麵前都是小菜。
不清楚三道紅線和房地產集中度管理政策的，請看下圖，這兩個政策，本質是一一些數字，具化的數字，不再是口號和空談。
開發商三道紅線：
集中度管理政策中的商業銀行涉房貸款比例紅線：
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具體來看，截止上半年的這兩個指標。
上表，是開發商三道紅線的統計。
紅色的，都爆雷了，已經攤牌了。
橙色的，其實也貸不到款融不到資，也都很難。
綠色的，除了部分央企是真不缺錢，大多數，也都是死要麵子活受罪，為了這個綠色，付出了極大的代價。
去年剛出政策的時候，飄紅的企業很多，這一年，是各家房企不斷還債、不斷賣賣賣籌錢的時候。
個中難受，隻有開發商自己懂。
上表，是商業銀行的房地產集中度管理政策的統計表。
紅色，都是超標的。
就個貸來說，建行、郵儲、招商、興業放款一定很難，因為超標了。
不超標的，為了響應號召，也大大收緊涉房信貸，不管是開發商開發貸，還是購房者的按揭貸。
所以，為什麽今年的按揭審批這麽難？利率這麽高？你們理解了吧。
因為，年初的時候，超標的銀行更多。
上半年，是商業銀行縮減房貸的時間，並不是新增。
所以，市場才會很難受。
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為什麽我要說這兩個政策才是問題的根本。
《金融的本質》這本書，很值得一讀。
是伯南克退位美聯儲主席之後寫的一本書。
所以，樓市目前的問題是什麽？
是房地產市場整體信用下降之下的反應和結果。
為何信用下降？
因為房地產失去了金融屬性。
為何失去了金融屬性？
因為房地產兩頭的資金供需和資金需求被全部卡死了，CANCEL 了。
開發商不相信開發商，
購房者不相信開發商，
銀行不相信開發商，
投行和資本也不相信開發商，
銀行不相信購房者，
基於房地產的整個行業信用，大大下降。
於是，
房企的債券在資本市場被一通狂拋，價格暴跌。
收益率能嚇死人。
此刻買入 1000 萬恒大債券，明年 4 年如果恒大能還，能還你 9000 萬。
此刻買入 1000 萬陽光城債券，明年 3 月如果陽光城能還，能還你 3900 萬。
因為行業信用急劇下降，市場紛紛棄而遠之。
這才是最大的問題之所在。
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所以，至此，我們已經理清了問題有脈絡。
房地產目前的問題是整體行業信用的急劇下降。
急劇下降的原因是緣於行業失去了金融屬性。
失去了金融屬性的原因是緣於房企三道紅線和銀行涉房信貸比例紅線這兩個紅線的政策。
所以，
房地產的問題不是一個會議、一個精神、一個喊話就可以解決的。
它需要解決的是這兩個紅線的數字問題。
數字不調整，會議、精神、喊話都無法解決根本問題。
銀行不缺錢，銀行有的是錢，銀行缺少的是房貸額度，銀行需要的是授權，需要的是涉房信貸紅線數字的明確調整。
樓市真正的拐點是什麽？
就是我們看到了這兩個紅線數字的實質性表態和調整，這是一個數字問題，不是一個會議問題。
在此之前，都不算拐點。
拐點未至，泥沙俱下。
拐點到來，企穩回升。
但情緒和市場的拐點，一定先於政策的拐點而出現。
