美國樓市“高燒難退” 高盛：明年年底前房價將再飆16%

疫情以來，美國房價以創紀錄的速度攀升，創下30年來最大漲幅。但如果你認為房價不可能再漲了，那你可能就錯了。高盛（Goldman Sachs）經濟學家預測，未來一年房價還將繼續大漲。

“我們的模型現在預測，到2022年底，房價將進一步上漲16%，”由Jan Hatzius領導的高盛經濟學家團隊在最近的一份報告中寫道。“在所有影響美國經濟的短缺問題中，住房短缺可能持續時間最長。”

目前，美國房價同比上漲20%。疫情期間，住房庫存緊張、低利率和家庭遷移刺激了房價上漲；千禧一代首次購買房屋也刺激了樓市需求。

最近發布的標普凱斯-席勒指數顯示，美國7月平均房價同比上漲19.7%，再次刷新紀錄，創下逾30年來美國房市最大漲幅。

與此同時，手頭有現金的投資者正試圖通過購買房地產等硬資產來對衝通脹風險，從而進一步推高了房價。

“作為我們預測樓市多年繁榮基礎的供需狀況仍完好無損。”Hatzius寫道，“房屋庫存仍處於曆史性的緊張狀態，而調查顯示買房意願仍處於健康水平。”

鑒於當前的市場如此不同，許多專家預測房地產市場不會像2008年那樣出現崩盤。但購房者期待看到房價趨於平穩，特別是如果美聯儲未來開始縮減資產負債表並提高利率。

房屋建築商繼續麵臨“逆風”

自春季以來，美國房屋供應量略有增加，但仍遠低於疫情前的水平。供應鏈問題正阻礙建築商將更多新房推向市場。

“房屋建築商繼續麵臨疫情前就已存在的不利因素，尤其是缺乏建築工人和缺乏可供建造的地塊，而疫情加劇了這些問題，”Hatzius表示。

Hatzius團隊指出，供應鏈中斷、木材短缺以及現在整個經濟範圍內的勞動力短缺將進一步導致延誤。

放寬分區規定和其它監管限製

高盛還提到，有一個解決全國住房短缺的辦法，可以幫助緩解房價，但在全國範圍內實行存在難度。

該行報告指出，經濟研究表明，放寬幾十年來一直阻礙住房建設的分區規定和其它監管限製將促進房屋供應，並降低房價和租金。但在實踐中，這在政治上是困難的。

美國的住房分區（zoning）和土地使用管製（land use regulations）曆史悠久。引入這項製度的初衷是為避免工業文明興起對傳統農業、生態環境的侵蝕甚至破壞，因此起初隻要求住宅區、工業區和商業區之間具有一定距離，但後來發展為對單個建築的最低占地麵積、容積率、空地比例等都有嚴格管製。

為了解決住房短缺問題，美國加州最近通過了SB9法案，允許業主在單戶住宅地塊上建造複式住宅（duplex），或將地塊一分為二，這意味著一塊地最多可以建出四個單元。

盡管利用土地建設更多的房子是緩解住房壓力最有效的辦法，但該項法案也引來不少反對之聲：有人認為這是犧牲普通民眾的生活質量來安置遊民，並讓房產投機者賺得盆滿缽滿。

Hatzius指出，“目前全國範圍內的變化似乎不太可能，有限的州和地域變化隻是緩解住房短缺的部分措施”。