國慶節，一向都是樓市的黃金銷售期，但今年，一些地方的房產銷售們卻並沒有迎來 " 大豐收 "。
在中部重鎮，擁有近 1300 萬人口的河南省會鄭州，樓市卻呈現出一副寒冬的景象。不僅二手房交易持續遇冷，往日不愁賣的新房，也開始紛紛打折送禮，促銷力度讓前來谘詢的購房者也感到吃驚。
鄭州大量樓盤降價銷售，有的項目首付隻要 4.1 萬
" 國慶限時特惠，總房款再打 99 折 "" 難得一遇，最新福利！國慶特惠 94 折 "" 當紅爆品！每日 5 套特價房 "…… 近日，不少打算購房的鄭州市民發現，新房市場出現了不少 " 國慶優惠房源 "。
據第一財經，位於鄭州市北四環的 " 綠都青雲敘 " 項目在開盤初期，曾賣出 15000 元 /㎡至 20000 元 /㎡的高價，但 9 月 30 日晚，該項目卻突然傳出大幅度降價信息。10 月 1 日，該樓盤打出的價格是精裝修 12800 元 /㎡、毛坯 12000 元 /㎡起的價格，相比此前的房價，已經至少下降了 2000 元 /㎡。
圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
伴隨著綠都青雲敘降價，與之處於同一片區的融創運河源項目也開啟降價模式，直接甩出了精裝 12500 元 /㎡的價格。
10 月 2 日，位於鄭州市經開物流園區、原價 9500-9600 元 /㎡的路勁正榮悅東園項目，直降 2000 元，將房價降至 7500 元 /㎡，還帶精裝修——這個價格，甚至還不及河南一些地級市的房價。
隨後，更多樓盤加入了降價大軍：位於鄭州市西三環的金科中原項目，原價 13500 元 / 平方米，很快將均價降至 11500 元 / 平方米；位於鄭州市南三環的鑫苑紫金府項目，一度將房價由 14000 元降至 12800 元，還附送車位；鑫苑遠洋臻園項目，也一度將單價降至 1 萬元以下，同樣附送車位…… 還有的樓盤更是先後推出降價、送車位、送精裝修、送最新款 iPhone13 等多套優惠 " 組合拳 "，吸引購房者。
一些項目甚至喊出了 " 首付 4.1 萬，置業大鄭州 " 的口號。
在位於鄭州市西四環的一個項目內，置業顧問表示，其中一個總麵積 89㎡、總房價 80 萬的房子，首付僅需 41090 元即可買到，" 首付你先付 5%，剩下的，每次付 5 萬，兩年內付清就行。" 而按照 30% 的正常首付比例，該房子的首付應該為 24 萬元。
據大河報記者走訪發現，雖然不少樓盤的標價並未有明顯下降，但谘詢是否有優惠時，置業顧問便會詳細介紹活動優惠方案。"7、8 月鄭州樓市停擺了一個多月，影響挺大的，整個樓市都出現了降溫，不少樓盤都推出了相關優惠活動，所以現在入手的話，還是比較劃算的。" 碧桂園天悅灣的置業顧問表示，" 目前，我們這邊國慶購房可以享 94 折的額外優惠，一套房子能額外省下個 6 萬元，如果您今天就下定的話，我還能跟領導申請送您些禮品。"
銷售人員：今年鄭州沒有 " 金九銀十 "
據中國房地產報，已經在鄭州生活 10 年，有著 8 年新房營銷經驗和兩年渠道分銷經驗的張揚表示：" 以往節假日時最發愁的是客戶太多，帶看不過來，今年是極難約到客戶。" 張揚表示，他已經 6 天沒有約到一組看房客戶，壓力特別大。
談起房地產界的 " 金九銀十 "，他苦笑著說，鄭州房地產市場的 " 金九銀十 " 早已不複當年盛況，" 尤其今年，是我工作以來最艱難的一個‘九月’。"
在他看來，" 難 " 的原因在於兩方麵：一是房地產調控政策持續收緊，樓市整體降溫；二是 7 月和 8 月洪災疫情導致很多企業和個人損失慘重，購房者置業意願快速下滑，市場觀望情緒濃厚。
與張揚 " 閑得發慌 " 不同，鄭州多個在售項目營銷人員則表示，" 這個月每天都忙得腳不沾地兒 "，為了賣房，他們使出了渾身解數，打折降價、首付分期、買房送車 …… 各種花式促銷齊上陣。
但市場成交卻不理想。相關數據顯示，截至 9 月 27 日，鄭州 9 月新房市場成交 9696 套。這個數據相當於 2020 年 9 月單月銷量 51%，鄭州樓市巔峰時期 2016 年同期銷量的 19%。
業內人士介紹，大幅度、大麵積的降價已經在鄭州市場持續一段時間，一些全國知名的房企也加入了降價大潮，有的企業自身出了問題，有的是因周期性回款壓力 …… 原因種種，但核心還是為了刺激有些偏 " 冷 " 的市場。
據第一財經，在鄭州市遠郊某地產項目擔任營銷負責人的王亞軍說，眼下的這種大幅度降價，在他 20 多年的從業經曆中，隻見過兩回，一次是 2008 年，金融危機爆發之後；另一次就是現在。
" 降價是為了促銷，但再降，你也不能虧到本裏吧？" 王亞軍說，做生意，可能有薄利多銷，但眼下這種 " 往本裏虧 " 的促銷，卻是他此前從未經曆過的。以王亞軍所在的這個項目為例，按照拿地價、建築成本等投模測算，該項目的成本價，應為 9000 多元 /㎡，但現在，他們售樓部的對外售價僅有 8000 多元 /㎡——這意味著，每賣出一個㎡，就要虧損近 1000 元。
鄭州 8 月份二手房成交量 " 腰斬 "
新房瘋狂打折促銷，二手房就更不好過。
據大河報，有鄭州中介人員表示，從今年 " 十一 " 黃金周的成交量來看，二手房市場比較低迷，很多門店都沒有成交量，成交最好的可能也就是十幾單。
據鄭州市住房保障和房地產管理局發布的 " 鄭房指數 " 顯示，今年 8 月，鄭州全市二手房共成交 2887 套（間），成交麵積 29.84 萬平方米，成交均價 11441 元 / 平方米；其中住宅二手房共成交 2804 套，成交麵積 28.76 萬平方米，成交均價 11458 元 / 平方米。對比去年同期，鄭州全市二手房共成交 7701 套（間），成交麵積 76.86 萬平方米，其中住宅二手房共成交 7488 套，成交麵積 74.43 萬平方米，今年 8 月份二手房成交量堪稱 " 腰斬 "。
據 " 鄭房指數 " 顯示，今年 8 月，鄭東新區的二手房成交均價最高，在 17890 元 / 平米；金水區以 12677 元 / 平米緊隨其後，經開區、惠濟區也步入 12000+ 元 / 平米大軍，剩下的二七區、管城回族區、中原區、高新區成交均價均在 11000+ 元 / 平米左右。
" 其實近幾年鄭州二手房市場都挺冷的，不僅成交量下跌，部分房源的降價幅度也很大，我手裏有套 110 多平方米的三房，從今年 8 月份開始掛牌，到現在已經降了近十萬也沒賣出去。" 位於金水區花園路上的中介門店工作人員表示，總體來看，金水區還算是相對穩定的區域，如果是地段較好的學區房，價格還算是比較堅挺的。
據新京報，二手房市場的慘淡還與鄭州多數銀行貸款緊張相關。一方麵，二手房貸款利率高，另一方麵，放貸難、放貸周期長導致二手房市場越來越低迷。
" 現在銀行放貸快的需要 3 個月 -6 個月，放貸慢則需要兩年。對於貸款買二手房的購房者來說，部分房主要拿到全款才能交出鑰匙，這就意味著購買二手房的交易周期被拉長。相比新房，二手房‘拎包入住’的優勢也減弱了。" 一位中介人員說。
據中國房地產報，中國商業經濟學會副會長宋向清接受采訪時表示，目前鄭州房地產市場正處於陣痛期、調整期、觀望期，這主要有兩方麵原因一是房地產宏觀政策持續收緊；二是洪災和疫情雙重影響。
" 受這些因素影響，鄭州房地產市場整體上不是很景氣，這是預料之中的事情。" 宋向清認為，從價格上來說，鄭州樓市已經到穀底，未來不會再有大幅度下降。接下來，隨著房地產調控政策微幅調整，樓市還會出現微幅震蕩，但趨勢是向上的。
