監管升級，自如如何應對？
雷達財經出品 文 | 李亦輝 編 | 深海
近日，北京市住建委發布了《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，明確房地產經紀機構不得提供轉租服務，出租住房需按規劃設計的套、間出租，收取超過 3 個月租金必須納入監管。
針對上述第一條，有傳聞 " 北京鏈家已被禁止在京從事房屋轉租業務 "，對此北京鏈家和自如均予以否認，稱業務符合相關要求。
但在業內人士看來，《意見稿》的真正威力在於，封堵了過去轉租業務中的灰色利潤點，如果政策嚴格執行，自如這樣的住房租賃企業沒有利潤可言。
中原地產首席分析師張大偉撰文稱，北京的租賃調控之下，二房東類中介企業隻要不違規就不可能做大，因為客廳不準住人，疊加不允許出現資金池，差價和資金成本都會製約企業發展。據張大偉估計，光客廳不準住人這一條，按自如的規模，一年的直接損失就在十億級別。
自如稱新規不影響公司做轉租業務
北京的房屋租賃市場上，除了鏈家、我愛我家這些中介公司，還存在自如、相遇這樣的住房租賃公司。
《意見稿》第 32 條明確指出，住房租賃企業可以提供轉租服務，房地產經紀機構不得提供轉租服務。
於是有媒體稱，北京鏈家已被禁止在京從事房屋轉租業務。
針對這一說法，北京鏈家回應稱，鏈家作為經紀機構目前提供居間、代理服務，未從事任何轉租服務，網上所傳 " 鏈家被禁止轉租服務 " 消息不實。
自如也表示，作為長租領域的重要參與企業，是獨立發展的住房租賃企業，並非房地產經紀機構，工商信息中有明確的 " 住房租賃經營 " 資質，符合《北京市住房租賃條例》（征求意見稿）要求，可提供轉租服務。
自如所謂轉租服務，是指承租人在租賃期內將租入資產出租給第三方的行為。景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴雷達財經，" 轉租，其實就是二房東吃差價，隻不過說的比較文明，自如屬於房屋租賃經營性企業，所以它本身的這個企業性質就決定了他可以做轉租，可以做二房東吃差價。"
張大偉也認為，現在市場議論的長租公寓，其實都隻是吃差價的二手房房源。二房東以一定的價格承租房源，獲得轉租權，之後就成為了這套房的出租管理者，負責確定租金水平和租戶選擇，並從中賺取租金差價。
《意見稿》新規是否限製二房東賺差價？根據其中第 43 條，第四十三條房地產經紀機構發布、展示、推廣住房租賃房源價格應當與業主書麵委托價格一致。第 44 條，房地產經紀機構提供居間、代理服務收取的傭金一般不超過一個月租金。第 49 條，房地產經紀機構及從業人員不得賺取租金差價。
並未對住房租賃企業，也就是自如這樣的二房東作出限製。
據胡景暉介紹，大概 6、7 年前，北京市住建委就有規定，要將提供居間、代理服務和做轉租服務的運營商區分開來，雙方隻能各幹各的，即便穿透後是同一個實控人也沒關係，業態區分的目的是便於管理，也便於定價和消費者識別等。
因此胡景暉認為，新規對自如原來的轉租業務影響不大。
此外，北京鏈家在上述回應中還表示，鏈家和自如是獨立發展的兩家公司，僅有部分合作關係。
相關資料顯示，自如成立於 2011 年 10 月，原本是鏈家一個事業部，後來成為獨立公司，完成數輪融資，目前穿透實控人為 Ziroom ( HK ) Limited。
重裝修模式受衝擊
雖然可做轉租生意，但新規仍對自如影響巨大。
隔斷房、群租房一直是北京近幾年整治租賃亂象的重點領域。
2019 年 7 月，北京市住建委等部門發布的新版租賃合同示範文本中，明確提出了 " 不得改變房屋內部結構分割出租 "，禁止隔斷房出租，已經從政策上升至法律層麵。
今年 2 月 12 日，北京住建委印發《關於做好違法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次強調要將違法群租房整治工作納入社區防控體係，進一步強化住房租賃企業的主體責任。
這次北京市住房租賃條例《意見稿》再次明確，出租住房應當按照規劃設計的套、間出租，住宅的起居室、廚房、衛生間、陽台、儲藏室等不得單獨出租用於居住。
但自如的隔斷房一直存在，並成為賺取更高租金差的手段。
根據天眼查，北京自如生活企業管理有限公司多次因 " 未以該房屋原設計的房間為最小出租單位出租 " 被住房和城鄉建設委員會處罰。
在自如租房 App 上，兩位管家告訴雷達財經，兩所房子其中一個臥室是隔斷間。另一位管家透露，目前的隔斷間都是之前遺留的。
張大偉認為，如果政策嚴格執行，不允許客廳住人，自如等企業的房源，基本全部違規。他估計，光客廳不準住人這一條，按自如的規模，一年的直接損失就在十億級別。
" 如果是集中式的整幢樓要改一些結構，需要報規劃部門批準，有了規劃部門的改建許可，應該可以打隔斷。" 胡景暉也表示，分散式的隔斷應該會被禁止，因為這個也沒有說審批不審批的事兒。
因此新規對自如分散式的打隔斷，應該有很大影響。
此外，在自如的重裝修模式下，室內裝修空氣質量是影響租客健康的關鍵指標。《意見稿》要求，室內裝修空氣質量不符合有關標準規範的住房不得用於出租用於居住。
對於空氣質量必須合格的要求，胡景暉分析，這算是一個重申，自如自 2018 年 " 甲醛房 " 事件之後，應該對空氣質量的問題引起了重視，但這次寫到法律裏邊，對於自如來講，肯定會麵臨更嚴格的這個空氣質量檢測。
" 實際上來講就是對於空氣汙染的處理就要加大力度，說白了就從裝修完到入住，這個中間的間隔時間應該會加長，加長的話收益就會減少。"
公開信息顯示，2018 年，阿裏 P7 員工住自如甲醛房後，得白血病身故引發全網關注。
然而數年時間過去，自如 " 甲醛房 " 事件仍時有發生，無論是媒體報道，還是黑貓投訴和社交平台，相關投訴均不少。
張大偉進一步強調，不允許打隔斷 + 空氣質量必須合格，就代表了以後客廳不允許單獨出租，這對於自如類的租賃企業來說，基本就代表了重裝修模式將不可能再存在，" 當然這個前提是政策嚴格執行。"
資金監管新政壓縮盈利空間
對二房東而言，更隱秘的盈利來源是占用租客資金帶來的收益。
據了解，目前自如鼓勵租客季付或者年付，一次性付款越多，優惠越大，按月計算的房租就約便宜。
有證券業人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業主付租，就可以形成至少 11 個月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務費，自如平台上就形成了一個資金池。
所以，住房租賃條例提出，住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不得超過 3 個月租金總和；超過的，收取的租金應當納入監管。同時，住房租賃企業向承租人收取的押金數額不得超過 1 個月租金，並按規定通過第三方專用賬戶托管。
張大偉表示，3 個月以上監管，意味著企業隻能挪用 2 個月的租金，這基本就代表了租賃企業必須要用自有資金開始裝修等，這將帶來巨大的成本占壓。
" 實際上給企業還是留了一些空間，如果要是這個非常嚴格，那就是要求租金收付同步，那就基本上徹底涼涼了。" 胡景暉對雷達財經分析，3 個月以內不用進監管賬戶，運營商的資金沉澱量很有限，風險也比較小，所以就沒必要管那麽嚴了。
" 增益租 " 模式能否破解困局？
經過了前兩年長租公寓的暴雷潮，自如也在尋找新的運營模式，今年初推出嚐試輕托管模式。
自如 COO 梁占華介紹，該模式以 " 無差價、80% 保底收益、收益分成 " 的形式實現業主收益的全麵透明並保障長遠收益。
簡單來說，自如不再吃房東與租客之間的價差，以實際租金與房東分成。房子租出去後，如果市場預期走低，自如會給業主提供 8 成左右的保底收益；市場情況向好，年底會向業主進行收益分成。
據胡景暉觀察，包括自如在內，現在很多住房租賃企業在向輕托管轉型，是為了應對監管做出的靈活調整。
有業內人士指出，新模式的利潤點在於，業主要出錢請自如設計和裝修，自如 " 吃掉業主的裝修費 "。
" 以前自如裝修的時候，裝修費不用房東出，但租金壓的特低，現在房東自己轉型，自如不壓租金了，但轉型成本算下來其實和以前一樣。" 家住北京大興的業主文剛（化名）如此評價。
實際上，自如的輕模式看似減輕了自身負擔，市場波動風險也由房東共同承擔，但短板也明顯，房東在收益不確定的情況下，前期裝修投入過高，接受程度還有待進一步檢驗。
