如題。
將近半年的調控,有一個好消息,有一個壞消息。
好消息是,房價終於得到控製了。
壞消息是,漲上去的房價很難跌下來。
我想,最近半年的調控給了很多普通人一個極其錯誤的信號,那就是:房價肯定會降,買房一定要等一等,剛需不要著急,一線房價肯定要跌,二線、三四線的房價肯定要跌回來,沒產業、沒人口、全泡沫,房價怎麽看都會跌回來。
如果你真的這樣想,那絕對是大錯特錯。
今天要跟大家聊一些非常犯忌諱的話。
1
未來,名額才是最關鍵的。
未來買房最難的,一定是大城市,尤其是一線、二線、三線重點城市。
比如北上深、重點省會、環滬 + 臨深城市。
但是恰恰在這些城市中,已經出現了一個非常明顯的信號,那就是落戶門檻在收緊,購房門檻在收緊。
上海買房至少 5 年社保,
北京買房至少 5 年社保,
深圳落戶也非常難了。
尤其是深圳,之前落戶門檻非常低,但是自從 5 月收緊之後,夫妻隨遷的,以前隻需要配偶落戶 2 年就可以,現在需要 5 年了;父母隨遷的,以前隻需要子女落戶 8 年,現在需要 15 年了;包括之前深圳落戶大專就可以,但是現在本科才能落戶,相比北京和上海,落戶門檻雖然還是很低,但是已經大大提高。
北京、上海降低落戶門檻?
麻煩好好研究一下文件,落戶的口子根本沒有放開太多,想要快速落戶一線的朋友可以省省心了。
從深圳落戶門檻升高,以及北京、上海稍微放鬆落戶,其實能夠看出來一個非常明顯的特征:
一線城市,隻要年輕人、35 歲以下,隻要高學曆的年輕人,隻要有才又有財的年輕人。
你想一想,是不是這回事。
西安,之前落戶就能買房,現在至少需要 1 年社保。
合肥,全國最妖的城市,之前落戶就能買房,現在至少補交 1 個月社保。
2
未來買房第二個難點:
資金。
別說北上深,就連很多重點二線城市的房價,很多普通人都買不起了。
漲上去的房價不會跌;
沒漲的房價可能補漲。
我隨便舉幾個例子:
比如說成都、合肥、西安、武漢這三個城市。
作為新興的四大二線城市,目前這 4 個城市的房價已經相差無幾。
1、全都限價;
2、最貴二手片區 5 萬(個別最貴不算);
3、新房最貴 3 萬 +;
4、新房中位數 1 萬 7-2 萬 4;
5、最便宜 1 萬 3+,但不多。
在這 4 個城市中,1 萬 5 以內的新房基本上都在主城 10 公裏以外,距離遠、沒配套、沒地鐵。不再多說。
現在這 4 個城市中,大部分人不管新房,還是二手房,基本上購買主力都是集中在 1 萬 7-2 萬 4 之間,這是置業的主力方向。
但是就這,也比之前漲了很多。
基本上都比之前漲了至少 5000+ 以上。
以西安為例,之前打新成本很低,高新的保利天悅才 1 萬 5,100 平總價不過 150 萬,現在哪怕是限價也得 2 萬 2,100 平總價至少 220 萬 +,而周邊的二手房至少在 2 萬 6 以上,100 平的總價至少在 260 萬以上。
你看看數據:
以前,總價 150 萬,首付 45 萬,30 年月供 5890。
現在,總價 220 萬,首付 66 萬,30 年月供 8640。
二手,總價 260 萬,首付 78 萬,30 年月供 10200。
短短 2 年多的時間。
新房首付多了 21 萬,每年多付月供 3 萬 3;
二手首付多付 33 萬,每年多付月供 5 萬 2。
試問,有多少普通人能夠在 2 年,多掙至少 20-30 萬?外加小 10 萬的月供?
至少 30-40 萬的成本啊。
3
未來買房的第三個難點:
時間成本。
很多人以為搖號很簡單,也很輕鬆,動輒收益表都是幾百萬,甚至上海的複興瓏禦,一買一賣至少賬麵成本浮盈上千萬,多爽啊。
複興瓏禦入圍分公布:112.8 分,基礎分滿分 +220 個月社保 ×0.24,首個滿分樓盤,需要準備 3000 萬認籌金、5000 萬套均價、高層複式 1 億多。除此以外,還需要滿足已婚,有上海戶口,5 年內沒買進記錄,上海無房,同時交滿 18 年的社保。
你以為打新真的很簡單?
但是我們在留言中,已經有非常多的粉絲告訴我們,搖號真的非常難。
杭州的萬人搖,
成都的萬人搖,
合肥的全款 + 關係戶,
南京的萬人搖,
深圳的 40 年社保,
上海的 113 分。
難嗎?簡單嗎?
就像在大多數的搖號城市,限價也是一把雙刃劍,他既捆綁搖號家庭的資金和心思,讓他們沒有辦法去看其他城市,也錯過了很多非常好的市場機會。
比如說杭州,19 年打新未來科技城,限價 3 萬多,周邊二手 4 萬 +,倒掛至少在 1 萬以上,100 平的房子至少在 100 萬的溢價。
但是上一波深圳的行情,廣州的東莞的行情,哪怕是隻要在上海有名額,當時買入的時機也非常好,如果當時沒有搖號,現在的收益也非常高。
4
未來買房第四個難點:
利率。
下半年買房,有一個非常關鍵的節點是:
銀行貸款。
包括貸款額度、首付額度、信用貸、貸款利率等。
1、貸款額度。
去年,中國人民銀行、銀保監會在官網發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理製度的通知》。這一政策將金融機構分為 5 檔,針對每一檔銀行,都設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。
貸款額度這一塊,現在抓的非常嚴格了,之前很快就能放貸,但是現在一是時間拉長了,原本 2 個月左右就能放下來,現在至少 4 個月以上,二是很多銀行拒貸,廣州、佛山很多城市的銀行根本不放貸給外地人,流水、社保、貸款記錄全部都要查,甚至很多銀行都停貸了。
2、貸款利率。
與停貸現象同時或更早發生的,是房貸利率的上漲。
據貝殼研究院數據,6 月,其監測的 72 城,有 24 個城市首套房貸利率上浮,22 個城市二套房利率上浮,沒有一個城市下調房貸利率。其中,蘇州漲得最猛,首套、二套房貸利率分別較上月上調 65 個、50 個基點,紹興、杭州的首套、二套房貸利率也提高了 30 個基點。
3、二手貸款。
先跟大家看一個數據,樓市依舊火熱,尤其是一二線熱點城市。
據國家統計局數據,1 — 5 月,全國商品房銷售麵積同比增長 36.3%,其中,住宅銷售麵積增長 39.0%。全國商品房銷售額增長 52.4%,其中住宅銷售額增長 56.5%。
房子賣得好,銷量一路漲,房貸跟著漲,但是問題是,總的放款額度就這麽多,所以銀行隻能選擇對二手房下手。
深圳、成都、西安,包括嚴查的北京、上海、杭州等一些熱門城市。
5
總結一下:
1、門檻越來越高;
2、資金成本越來越高;
3、時間成本越來越高;
4、貸款成本越來越高。
這是一條非常清晰的脈絡,也是普通人最容易進入的誤區。
調控了?好事啊。
二手指導價?好事啊。
不讓隨便搖號?好事啊。
……
難道真的是好事?
你去一線買房容易了?你去重點二線買房容易了?你的首付、月供降低了?請你看一眼自己的月供吧,看一下自己的首付吧。
也許,會出乎你的意料。