北大畢業生也來賣房，北京區域名校生達1846人

近日，#中傳95後碩士畢業去賣房#的話題引發熱議，網友們在感慨這一“神奇”事件的同時，也不禁發問：為何中國傳媒大學新聞係研究生畢業的姚沁文，要選擇成為一名鏈家房產經紀人？

事實上，姚沁文的選擇並非孤例。雷達財經通過鏈家網升級而來的貝殼找房檢索發現，貝殼找房北京區域經紀人中，雙一流高校畢業生已達1846人，其中甚至不乏北大、人大等最頂級高校畢業生。

不菲的薪資，是眾多名校畢業生加盟貝殼的一個重要原因，有經紀人年薪達百萬。

行業人才素質不斷提升，也推動貝殼找房業績提升。財報顯示，2020年貝殼一改連虧三年的頹勢，歸母淨利潤扭虧為盈至7.20億元，2021年第一季度歸母淨利潤更是同比增長155.08%達到10.59億元，超越2020年全年。

良好的發展趨勢，讓公司獲得了資本的追捧。目前，貝殼市值約合3000億元人民幣，高於萬科、恒大、碧桂園等傳統房企。

不過，貝殼也引發了諸多質疑，有聲音認為，公司動輒收取幾萬、數十萬的中介費，增加了房子的交易成本，是房價上漲的重要推手。此外，公司通過海量的經紀人，控製一手房源，已在行業構成了壟斷。

中傳研究生“臥底”鏈家後被“歸化”

2020年夏天，在電視劇《安家》的影響下，姚沁文將“高學曆房產中介群體”的調查研究作為了自己碩士畢業論文的選題。

為了做好這次研究，姚沁文於2021年1月入職鏈家實習，開始了自己長達3個月的體驗式采訪。但在“臥底”的過程中，她逐漸發現房地產經紀人的職責與自己期待中“和世界、人產生接觸”的職業願景非常貼合，這份工作讓她覺得與世界的聯結更緊密了。

所以，即使在大學裏最好的姐妹畢業後分別奔赴互聯網大廠、外企等公司，家人、老師都不理解自己的背景下，姚沁文還是毅然決然地選擇了房地產經紀人這個職業。現在，她正朝著第一單的願望努力。

姚沁文的情況並非孤例，2020年夏天，剛好有一位高學曆入職上海鏈家的“前輩”，姚沁文寫畢業論文時，還曾登門拜訪過。

“前輩”名叫李夢文，本科就讀於山東大學，2019年研究生從複旦大學日語係畢業。據李夢文所述，自己畢業後直接就進入了鏈家，為此還放棄了兩份工資達到五位數的日企工作。

值得一提的是，入職前麵試李夢文的經理曾告訴她，同個辦事處內，還有一位畢業於上海交通大學的前輩。

如今，在貝殼找房App中尋找經紀人，如果加上雙一流高校的標簽，可以在北京找到1846名經紀人，占北京地區總經紀人數量的近7%。他們畢業的院校涵蓋北京大學、中國人民大學、北京師範大學、南京大學、吉林大學、北京航空航天大學、北京理工大學、對外經濟貿易大學等各大名校，所在分店幾乎覆蓋了城市的每個角落。

其中，畢業於北京大學的謝婷，已累計獲得101個榮譽稱號，屬於前10%的業務精英。

“從2018年開始，鏈家新來的人基本都是統招本科，時間在三五年以上比較長的，大專會多一些。”前北京鏈家房產經紀人王瀾（化名）表示。

名校生為何湧入房產經紀行業？

希望與世界產生聯結是姚沁文對工作最樸素的願望，也是她選擇成為房產經紀人最主要的原因。不過，房產經紀行業對高素質人才吸引力的增加，不單是靠價值觀和願景，體麵的收入、清晰的上升通道在其中都扮演了重要的角色。

據王瀾介紹，目前新進入鏈家的人有一年無責底薪的保障期，月薪8000保底。過了一年會變成無底薪全靠提成，具體收入狀況根據不同人能力、績點的差異會有所變化。

“做買賣的相對做租賃的會高一些，租賃平均下來年薪差不多7萬，但頭部的經紀人在北京掙個百八十萬（年薪）也很正常。我知道的就有一個在我們片區附近很知名的經紀人，做買賣三四年，現在收入在七八十萬以上，有足夠的天賦再加上努力，想起來會很快。”

除了自己的業績，經紀人參與交易還能按角色分傭，如房源錄入人、業主維護方、客戶維護方等都能在總業績中進行分成。

綜合各方麵情況，公司會給予業績優秀的經紀人流量上的扶持，比如在相應房產區域的頁麵置頂等。“特別是學曆高的人才，鏈家也想改變大家對行業的認識。”王瀾表示。



當然，想掙到這個數量的薪資也並非易事。王瀾稱，以自己的門店為例，周一到周四的上班時間為早9點半至晚8點半，周五到周日的上班時間為早9點至晚8點半，一般情況下周一周二會有調休，節假日上班根據情況調休，整體上接近996的工作模式。下班以後還可能開會，但“一般是組長或經理開，也看管理人員的管理方式、習慣”。

此外，在談及自己為何離開房產經紀行業時，王瀾坦言，與自己的性格有關。

“幹了一段時間，覺得自己的性格可能不適合這方麵。這一行比較難靠時間的積累去磨出來，更多是需要點做銷售的個性和天賦，再加上後期不懈的努力。”

58同城、安居客發布的《2021年百萬經紀人調查報告》揭示，經紀行業流動性仍處於較高水平，超半數經紀人在當前公司工作年限不滿一年。根據從業年限來看，房地產經紀人從業年限在1年以內的占比41.1%，1-3年的占比27.3%。

盡管流動性強，但深耕行業的經紀人們還是能找到一條清晰的職業上升路徑。初學者在升格為資深經紀人後，可以競聘管理崗獨自帶領團隊，甚至可以在經驗足夠成熟後自主創業。

鄭州大學畢業，在房產經紀行業工作7年的姚丹就做到了最高級別的經紀人；河北工程技術學院畢業的趙慶宇則在23歲就成為了店長，他的下一個目標是競聘總監。

有觀點認為，名校畢業生應該去從事更有含金量，需要高學曆、高學識、門檻更高的工作。但在行業人士看來，這本質上是一種職業觀念上的偏見。

某教育谘詢機構CEO就指出，未來社會的發展觀念是高學曆不等於高能力，也不等於有好工作，大學是一個接受通才教育培養、提高思維方式的平台，大學生畢業後主動降低姿態、踏實工作才有出路。

貝殼獲騰訊、高瓴、碧桂園等巨頭投資

房產經紀行業從業者素質和待遇的整體提升，離不開行業的發展以及龍頭的帶動作用。

2018年，由鏈家網升級而來的貝殼找房正式上線，旨在打造一個房產經紀的合作網絡。2020年，貝殼找房成功在美股上市。

天眼查顯示，鏈家、貝殼找房均頗受資本青睞，僅在2017年一年，鏈家就獲得了4次融資，投資方不僅有騰訊、高瓴等投資機構，還包括融創、萬科等龍頭房企。2019、2020年，貝殼找房上市前累計獲得超36億美元融資，軟銀、紅杉、碧桂園等大佬亦紛紛入局。



上市後，貝殼的市值迅速躥升，最高時曾達到900億美元，幾乎等於兩個萬科。截至7月15日，貝殼的市值雖然回落至464億美元，約合3000億元人民幣，但仍高於萬科、恒大、碧桂園等傳統房企。

億翰智庫在研報中指出，試圖顛覆房地產交易模式的企業有很多，因為地產交易的客單價高，總量大，存在巨大的利潤空間，但大多數企業沒有找到合理的盈利模式，尤其是長期通過打價格戰獲取客戶流量的方式必然走不遠。

在這種情況下，誓要成為行業“破局者”的貝殼是怎麽做的？

財報顯示，2020年貝殼主要有三個收入來源：二手房業務、新房業務、新興與其他服務。

從2019、2020年的情況來看，二手房業務和新房業務的收入合計均占總營收的97%以上，是公司營收的絕對主力。

其中二手房業務具體又分為：傭金收入，主要由鏈家的二手房交易和租賃業務的傭金、鏈家從與其他中介商合作的過程中分得的傭金構成；平台服務收入，貝殼作為平台從中介商那裏收取的服務費、特許經營費；其他服務收入。



由此也能看出鏈家與貝殼的關係，有業內人士將其類比為京東自營和京東，鏈家是貝殼上最大的中介機構，也是貝殼的“嫡係”。

除了鏈家，貝殼平台上還有數百家其他中介品牌，為了維持平台的穩定運轉，貝殼推出了一係列管控措施。

首先就是ACN（經紀人協作網絡）模式。平台與品牌方會按照事先設好的比例扣收門店成交的業績分傭，剩餘部分再由門店、房源錄入人、成交經紀人等角色共享，實現互惠互利。品牌方通過共享的資源獲得更廣的房源、更多的客源，貝殼則在其中抽傭獲取收益。

值得一提的是，在合作的過程中，貝殼為加強管控，要求品牌方將門店的人事、財務權等上交平台，方便計算具體的傭金；同時入駐貝殼的中介也就無法再入駐其他平台。

而在抽其他中介傭金的同時，貝殼也在抽房產開發商的傭金。其新房業務的收入就是來自從房地產開發商處獲取的銷售傭金。

這樣做的結果是，2020年，貝殼成交額（GTV）達3.50萬億元，實現營收704.81億元，同比增長53.17%，淨利潤27.78億元，同比增長227.44%，成功扭虧為盈。2021年第一季度，貝殼營收206.97億元，同比繼續暴漲190.70%，淨利潤的漲幅也有185.98%，10.59億元的歸母淨利潤甚至超越了2020年全年的數值。

與此同時，公司現金流充沛，截至2021年一季度，公司賬上總現金490.84億元；資產負債率也從2018年的61.77%降至2020年的35.96%。

被質疑高房價“推手”姚勁波建議反壟斷處罰40億

貝殼的增長，也引來了行業內的一些非議，其中提及次數最多的，莫過於“既當裁判員，又當運動員”的問題。

2018年6月，貝殼找房僅僅上線2個月，58同城CEO姚勁波就發起“全行業真房源誓約大會”，這被業界稱為“反貝殼聯盟”，成為業界對抗貝殼找房的重要“戰略武器”。

我愛我家集團董事長謝勇也曾在接受媒體采訪時表示：“那種既做線上、又做線下的平台，既做裁判員又做運動員，這在商業倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的。”

億翰智庫分析認為，貝殼的模式一定程度上掌握了行業的定價權，中介門店的分傭抽成由貝殼決定，而在銷售愈發依賴中介帶客的情況下，開發商項目的傭金分成甚至也由貝殼決定。

在此基礎上，貝殼又於2021年年初宣布中介費漲價，更是在業界掀起了軒然大波。

據報道，此前貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3%的中介服務費，進入2021年後，鄭州、重慶的貝殼係門店也加入了這一行列。也即，中介費從原來的賣方0%，買方2%調為賣方1%，買方2%。

“中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，（中國）台灣是5%，南非是8%，（中國）香港雖然是2%，但是還有1%的預支費用。這個行業如果想有一些高素養的人去服務的話，大概需要經紀人收入是城市人收入的1.2倍。”左暉在2019年接受采訪時稱。

但這顯然已經引起了部分網友的不滿，“貝殼跟別的中介平台，其服務感受不到什麽區別。”更有消費者表示，“表麵看購房者費用沒變化，但賣方也會進行提價來抹平中介費的支出，事實上，最後還是由買方承擔了多出來的費用。”

在社交平台上，不少網友認為，貝殼經紀人高額的服務費加重買房人負擔，是抬高房價的推手，加速了房價上漲。

此外，公司還卷入壟斷質疑。今年4月10日姚勁波在其微博發文稱，房產交易領域有更明目張膽的二選一包裝成自願，強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼40億（4％標準），並建議將此罰款打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買房負擔。

對於貝殼的後續發展，雷達財經將繼續關注。