華夏幸福債務劫：創始人自掏90億紓困

船隻觸礁，生存還是毀滅，或許隻在瞬間。

過去半年來，華夏幸福這艘大船，正麵臨生死關頭。如何處置上千億債務問題，是擺在這家河北千億房企麵前最緊要的難題。

多個信源向《鳳凰WEEKLY地產》證實，華夏幸福化債方案將於7月公布。據媒體報道，方案大概率包含債務展期、國資入場、業務調整幾個方麵。

“債權人多，談判難度比較大。大的債權人之間也有分歧，所以很難用一刀切或者一攬子的方案去滿足他們。”一名前華夏幸福員工張亮（化名）透露，公司一開始說5月出方案，後推遲到6月，具體什麽時候還要看公布時間。

7月將至，華夏幸福何去何從，也是業界關注的重點。

但，張亮決定不等了。

舊改項目，賣了？

為回籠資金，華夏幸福此前已散售多處資產。

半個月前，華夏幸福將南方總部旗下舊改項目出售給深圳本土開發商鵬瑞的消息，引起外界遐想。

6月10日，企查查顯示，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司更名為“鵬瑞（深圳）城市發展有限公司”，股東也由華夏幸福（深圳）運營管理有限公司全資所有，變更為鵬瑞地產。

同日變更的還有華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的管理人員。



從華潤置地入職華夏幸福的趙榮，其職務由總經理變更為董事長，徐龍彪、王笑、龐慧退出，新增管理人員林旗、郭東風、朱莎三人，為鵬瑞方人士，其中郭東風為鵬瑞集團董事局副主席。

這些人員，全部出自“華潤係”。他們早在今年3月就被曝跟隨前華潤置地“靈魂人物”、現任華夏幸福聯席董事長、總裁的吳向東一同出走，集體加盟鵬瑞。

截至發稿，記者就上述變動向鵬瑞方麵發去采訪涵，未獲回應。

華夏幸福方麵對《鳳凰WEEKLY地產》回應，“目前確認的消息就是企查查上的公開信息，吳總（吳向東）目前也沒有變動，因為上市公司總裁變動的話會發公告。”

“債務壓頂之下，華夏幸福將操作周期長、不確定性較多、回款速度較慢的舊改業務打包售出來換取現金，能夠幫助華夏幸福在一定程度上緩解流動性壓力，自然也是華夏幸福解決當前困境的正確解法。”IPG中國首席經濟學家柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產》分析。

南方總部怎麽辦？

此次出售的舊改項目，是平安注資華夏幸福成為二股東後，其“代言人”吳向東在南方總部主導的項目之一。

不少人猜測吳向東從華夏幸福帶走的，不止是舊改項目，還有最值錢的商業地產。



據此前媒體報道，華夏幸福商辦業務並表約在300億至400億元規模，其中舊改項目體量並不算大。

2019年以來，華夏幸福南部區域獲取大量商業地塊，占用了華夏幸福極大的資金。有媒體統計，華夏幸福在商業地產領域拿地總金額近350億元。

下一步，華夏幸福會不會選擇將後續投資較大而回報較慢、流動性較差的商業地塊也打包出售，以化解和緩解當下的流動性壓力？

張亮告訴《鳳凰WEEKLY地產》，華夏幸福出售南方商業地產不太現實，因為中間還隔著二股東平安。

有媒體報道稱，轉讓給鵬瑞的舊改項目尚未投入大量資金，而商業地產是花了大力氣拿下的，是整個南方項目最值錢的資產，處置方式尚未確定。

平安與華夏幸福分手？

吳向東傳出離職後，外界也猜測平安或與華夏幸福正式“分手”。

華夏幸福由河北商人王文學於1998年創立，一直標榜為“產業新城運營商”，重倉環京區域。華夏幸福打造的固安產業新城，距離北京50公裏，也被視為產業新城的樣板間。

憑借此模式，過去的很多年，華夏幸福曾受益於京津翼一體化政策，一度躋身千億俱樂部。

轉折來的猝不及防。2017年，環京限購政策之下，華夏幸福遭受重創。

到了2018年下半年，華夏幸福現金流首次告急。

這時候，“白馬騎士”中國平安來了。

2018年7月、2019年2月，平安資管兩次注資約180億，獲得華夏幸福25.25%的股權，位列第二大股東。

王文學在窘境中等來了平安，但平安並非單純的財務投資者角色，吳向東也是帶著任務來的——服務平安的發展戰略需要。

吳向東曾是“華潤萬象城”的締造者，帶領一眾舊部加盟華夏幸福後後，在南方總部率先發展商辦綜合體及舊改，還涉及康養、長租公寓等業務，這與其團隊在華潤置地積攢的經驗及資源有關。

產業新城出身的華夏幸福，也迎來了內部期待的第二增長曲線。

到這時，華夏幸福形成了“南北分治”的格局：以創始人王文學為主的北方團隊，和以吳向東為首的南方團隊，二者獨立運營。

前述工商變更的主體華夏幸福（深圳）城市更新主攻舊改。據悉，已在深圳、東莞、廣州等地獲得十幾個舊改項目。

而華夏幸福（深圳）運營管理有限公司成立於2018年12月，被視為華夏幸福南方總部的主要平台。

“剛開始，大家還是很期待，強強聯手能夠1+1>2。”張亮回憶，南方總部拿下的若幹個地塊裏麵，雖然主要是南方總部的力量，但北方總部也幫忙做了很多事，也有功勞。

吳向東曾公開放言：“我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一。”

第一年，平安和華夏幸福度過了一個甜蜜期。

但此後，二者的關係似乎發生了微妙的變化。



“後期二者之間的分歧比較多，”按照張亮的說法，華夏幸福是少有的、真正在做產業地產的公司，它是一個長周期、高投入的業務。平安在投資的時候，可能對這個模式的特點了解不夠，所以導致在投資的時候，對現金流方麵提了很多要求。

當然，也有可能是因為，他曾是華夏幸福的一份子。 事實是，有統計稱，包括股權投資和表內債券投資，平安已對華夏幸福“輸血”540億元。 今年3月，平安集團董事總經理兼聯席CEO謝永林稱，平安集團稱後續將不再給華夏幸福出錢。

“平安如果（資金）繼續跟上的話，華夏幸福的產業能力，再加上吳總（吳向東）的人脈，以及南方總部商業地產的運營能力，其實是一個很好的組合。但是，可惜了。”張亮感歎。

柏文喜分析，吳向東的離開意味著平安不會再繼續向華夏幸福投入或者借給華夏幸福現金了，但是平安在華夏幸福的權益與債權依然存在，平安暫時也是無法拋棄和離開華夏幸福的。

“作為一個正規的投資機構，平安能做的就是在不再增加對華夏幸福的投資以止損的同時，要做好投資與借款損失計提並做好衝銷損失的準備。”他說。

模式變輕，來不來得及？

張亮回憶，早在2020年12月，就有多個區域由於資金問題，導致投資困難。當時，他就意識到“問題已經很嚴重了”。

在今年2月的內部講話中，王文學說，要千方百計保持有序經營，“產業新城，該搞的還得搞，該招商還得招商；孔雀城咱們還得建，還得賣。”

此前，華夏幸福主要依靠“產業新城+配套住宅”開發模式，用“高周轉”的住宅開發業務孔雀城，反哺“慢周轉”的產業新城開發業務，實現現金流平衡。隨著政策調控升級，泡沫被戳破，單純依賴產業培育和人口聚集，園區價值提升變得緩慢，需要長期資金的支持。

對這個問題，華夏幸福似乎在努力采取措施。



今年以來，華夏幸福旗下產業新城項目也發生了變化。

6月17日，華夏幸福產業發展集團與陝西省韓城市政府圍繞城市定位、招商引資、產業服務等內容進行了交流。華夏幸福基業股份有限公司執行總裁趙威稱，雙方將從產業谘詢、產業招商、產業服務、產業基金等方麵進行合作。

而華夏幸福的角色變成提供“產業招商服務”，開始向輕資產模式轉型，區別於此前提供綜合開發服務的重資產模式。

“不得不走的一步棋，基本上是千方百計地擴大現金流，擴大收入。”張亮透露，華夏幸福確實在進行一些轉型，為願意使用華夏幸福服務的合作方提供服務。

此外，華夏幸福旗下的住宅項目孔雀城，部分也在正常出售交房。

張亮介紹，今年一季度，孔雀城項目運作尚存在問題，後續，各大區域進行資金隔離，封閉運營，“就是各個區域的資金，就在各區域使用”，保證了一大部分區域業務的正常開展。

“我今天幹到這，願賭服輸。”華夏幸福創始人王文學曾說。據他說，其本人已經掏了93億元填補華夏幸福的債務窟窿。

但是現在看來，杯水車薪。

截至6月21日，華夏幸福逾期債務本息669.9億元，截至28日，其總市值僅剩205億元。



在今年2月的內部講話中，王文學言辭懇切，呼籲有“義氣”的弟兄們，能留下來，幫助他，幫助公司，渡過難關。

但是單靠義氣，恐怕也隻能留人一時。

“王文學董事長很厚道，也很仗義，替他可惜。”權衡之後，張亮還是選擇離開。

他的語氣中難掩失落，為自己，也為履職6年的華夏幸福。