地產商集體“瞎搞”：種田、賣水、養豬，都不如賣房

沒有哪個行業與房地產一樣，存在如此嚴重的多元化轉型焦慮。

地產行業的多元化口號已經喊了很多年。毋庸置疑，2020年，地產行業過得很艱難，不過，這一年依舊成了部分頭部房企多元化的收獲之年。

在一眾地產企業裏，恒大的多元化業務可謂風生水起，恒大汽車、恒大物業已經在資本市場大放光彩，前者沒賣出一輛車，市值一度卻破5000億港元；後者市值也破1000億港元。

在不缺故事的資本市場，許家印擅長講新故事，聽眾趨之若鶩。按照恒大的計劃，接下來旗下的“房車寶”“恒大冰泉”等業務也將被拆分，然後在資本市場會師。



錢賺得很容易時，沒人有心思去想多元化。但這一輪調控過後，房企們從舒適區被趕了出來，賺錢開始變得辛苦，才會開始找其他來錢的辦法，也就是收入的“第二增長曲線”。

談何容易？

從數據上看，這些多元化的業務大多處於萌芽階段，即便是探索多元化較早的頭部開發商，目前這塊業務的收入也占比甚微。

據Wind數據顯示，2020年，碧桂園、恒大多元化收入比例均未超3%，萬科為4.5%，融創為5.07%。

TOP20房企中，非物業開發或銷售收入超10%的有4家，分別是綠城、旭輝、金地、華潤置地。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產》表示，頭部房企自身巨大的體量讓多元化營收相比之下顯得微不足道；而且多元化業務多依附於原有的房地產核心業務且處於起步階段，要發展成型，既受製於母公司原有的主營業務，又需要足夠的成長時間。

艱難的“第二增長曲線”

2021年3月29日，恒大旗下房車交易服務平台“房車寶”公布引入17位戰略投資者，募資163.5億港元。

“我們希望通過今年一年的準備，房車寶具備在資本市場上市的條件。”2020年業績會上，恒大總裁夏海鈞談到，房車寶2021年計劃銷售額衝破2.2萬億，規模與美國上市的貝殼持平。

除了房車寶，曾經被戰略放棄的礦泉水業務“恒大冰泉”，又被買了回來，恒大持股49%。許家印透露，恒大冰泉下一步也將包裝策劃上市。

這也意味著，不久的將來，許家印或將手握多家上市企業。



目前，恒大擁有新能源汽車品牌“恒大汽車”、恒大物業、互聯網流媒體平台“恒騰網絡”、房車交易服務平台“房車寶”、消費服務平台“恒大冰泉”、兒童主題樂園“恒大童世界”、健康產業，及地產等8大業務。

同樣在多元化探索多年的碧桂園，除了2018年上市的“碧桂園服務”，尚未孵化出更多的上市企業，但是誰都知道，碧桂園在造機器人。

這是“農民企業家”近年來投入精力最多的業務，楊國強希望“未來有70%的工作能由機器人完成”。

根據官方公布的最新進展，碧桂園已遞交專利申請2997項，已獲授權956項。現有在研建築機器人46款，其中已有4款在市麵上實現租售，14款進入項目開展批量商業化施工。

碧桂園集團總裁莫斌說，建築機器人和機器人餐廳，有信心在2022年全麵實現盈利。

2018年，楊國強提出“地產+機器人+現代農業”的“三駕馬車”戰略。

莫斌透露，2020年，碧桂園新業務的研發費用是26.5億。



▲ 碧桂園博智林的膩子打磨機器人在施工。

多元化的道路上，有新故事，又有新朋友，曾經說出“有問題的公司才做多元化”的孫宏斌，在從萬達手裏接過眾多文旅項目後，開始密集拜訪多地政府官員，加速布局“詩和遠方”。

2020年，融創文旅累計在39個城市落地，收入為38.8億元，同比增長36%。此外，融創旗下物業板塊“融創服務”也於2020年分拆上市。

“文化是詩，旅遊就是遠方，我們投資的是詩和遠方。”在2017年的業績會上，孫宏斌談及文旅投資。2017年、2018年，融創先後收購萬達13個文旅項目91%的股權，及萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司，開始全麵進軍文旅地產。



萬科雖然很早就開始涉足地產主業以外的其他板塊，但2018年後，喊著“活下去”的萬科董事長鬱亮提出做“城鄉建設與生活服務商”，業務開始“收斂聚焦”。

一直以來都是行業標杆的物業板塊，並沒有去趕風口上市，外界猜測，鬱亮希望萬科物業具備千億級的市值後才會考慮上市事宜。

目前，萬科的多元化業務中，涉及租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、冰雪度假、教育、食品、養老等新業務。

盡管如此，萬科的主要收入來源依舊是房地產開發業務，收入占比為95.5%，其他業務為4.5%，其中物業收入占比為3.7%。

這些頭部房企多元化業務仍在早期階段，“第二增長曲線”現在看來道阻且長。

融資、上市，

房企分拆多元業務為哪般？

進入2020年，所有的房企都在叫屈：土地紅利、金融紅利已經消失。房企不得不進入“管理紅利”時代。

換句話說，賣房已經不賺錢了，房企不得不想辦法“省吃儉用”。

克而瑞數據顯示，2020年絕大部分在年內設定了業績目標的規模房企，均完成了年度業績目標，但整體完成情況不及往年。“三道紅線”之下，銷售態勢不容樂觀，預計2021年，或有越來越多的房企麵臨負增長困境。

2020年，大悅城淨利潤已經出現虧損，禹洲、華夏幸福和恒大等房企的盈利下滑幅度均超過50%。

華泰證券則通過對核心城市2018-2020年取證的近6000個樣本分析發現，拿地利潤率最低的年份是2017年，地貨比（樓麵價/銷售均價）高達54%。而2020年，這個指標降至47%，回落至2016年的水平。

地產行業利潤變薄是一個不爭的事實，多數房企宣布進入“管理時代”的同時，也在積極分拆旗下多元化業務獨立融資或上市，尋找下一個增長點。

共識之下，2020年，房企迎來物業股上市潮。數據顯示，2020年全年新增18家上市物業股，包括恒大物業、融創服務、華潤萬象生活等。此外，2021年還有10餘家物企已向港交所遞交招股書，正在排隊上市。



除“標配”物業板塊外，商管、代建、園林、文旅也被推向資本市場，借分拆上市實現二次融資。

如商管領域，金科、寶龍均在2020年單獨拆分，而中駿集團旗下中駿商管已於2021年1月在港遞交招股書。

2019年底，萬達商管完成房地產業務剝離，成為徹底的商業運營管理企業，負責萬達係廣場及酒店的運營，剩餘房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責。

2021年3月，萬達商管從A股撤回IPO申請，此後有消息稱，萬達商管正加速資產重組，擬引戰200億元並計劃年底赴港上市。

此時，在商業地產深耕多年的華潤置地、新城控股、龍湖，已經開始到收獲的季節。2020年，三者靠商場收租分別實現營收100億、58億、53.57億元，後兩者增速均超30%，成為名副其實的收租大戶。其中，新城控股旗下吾悅廣場出租率高達99.54%，毛利率超70%。2021年，新城控股、龍湖預計租金收入均為85億。

一個新變化是，盡管有蛋殼公寓等長租公寓暴雷事件，但在政策的利好下，頭部房企仍舊選擇加碼長租公寓。據不完全統計，2020年住房租賃題材在資本市場融資或擬融資的金額達到522.6億元。其中，絕大部分資金流向了以房地產開發為主的房企。

萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓是其中的佼佼者。其中，2020年底，泊寓累計開業14.24萬間，實現營業收入25.40億元，同比增長72.33%；冠寓已開業9.0萬間，營收約18億。龍湖稱，未來將把長租公寓做成穩定增長的曲線，而旭輝領寓2021年管理規模或將達20萬間，實現IPO上市。

“2020年，房企頻頻分拆業務融資、上市，背後的原因主要還是房地產行業麵臨的宏觀發展環境發生了根本變化。”柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產》稱，“比如‘三道紅線’監管新規和涉房貸款集中度管理措施等，讓房企傳統的融資空間被大大壓縮，因此房企不得不開辟新的融資領域和渠道，而分拆上市就是新的融資渠道和方式之一。”

以恒大為例，2020年，恒大有息負債下降了2000億元，並且通過引入戰略投資、分拆物業資產上市等方式增加權益888億港元。

其中包括，恒大物業引戰235億港元、上市募資140.8億港元，恒大汽車兩次配股300億港元，中國恒大配股43億港元，恒騰網絡出售股份6億港元，房車寶引戰163.5億港元。

在最新的業績會上，夏海鈞稱，預計到2021年6月30日，恒大將把淨負債率降到100%以下；今年年底，現金短債比達到1以上；2022年12月底，資產負債率降至70%以下，達到三條綠線。

柏文喜稱，房企分拆專業板塊上市，總體而言有利於專業板塊業務的發展，同時也有利於提升房企母公司的總體市值來對房企融資提供夾持和策應，但是多元化成功的前提是運營層麵的專業化，這對傳統房企是個挑戰。

多元化還是偽概念？

2014年的一次論壇上，SOHO中國董事長潘石屹將中國房地產比作泰坦尼克號，眼看就要撞上冰山。

不久後，萬科鬱亮公開宣稱，中國房地產行業的“黃金時代”終結，所有人都可以從房地產賺錢的時代已經結束。

深思熟慮後，鬱亮和潘石屹走上了兩條完全不一樣的道路。2014年的財報裏，萬科首次喊出要向“城市配套服務商”轉型；潘石屹卻另有打算，走上了甩賣資產的道路。

與2018年喊出“活下去”一樣，鬱亮擔當著吹哨人的角色。2014年之後，房地產向多元化進軍的號角正式吹響了。

實際上，早在2010年前後，就有房企開始提出進行多元化轉型。進入2020年，多元化已經成為房企的共識，多家房企均在業績會上提及多元化業務。

如何在重資產之外，找到新的增長點，也成了房企共同的焦慮。

在選擇多元化布局方向上，除了與房地產相關的業務，如商業地產、物業管理、特色小鎮、長租公寓等業務外，近年來，不少房企也涉足與傳統業務關聯度不高的物流、教育、醫療、養老、農業等領域。

根據克而瑞數據，TOP50房企中，超半數房企涉足商業地產及運營板塊、物業管理、建築工程及裝修等領域。



不過，華安基金首席經濟學家林采宜此前則認為，多元化是一個偽概念，世界上無論哪個行業，沒有一個多元化做得好的，許多做著做著就把自己做沒了。

更有機構人士直言，習慣了“賺快錢”的房企，麵對這些持有資產、沉澱資金、現金流回報不足的項目，大多很難實現持續投資和長期運營。

比如，2018年，朗詩地產更名為“朗詩綠色集團有限公司”，其董事長田明稱，更名是轉型升級新戰略的必然結果。但僅一年後，朗詩再度更名，之後又將處於虧損狀態的長租公寓、物業管理等五類非地產業務進行剝離。

貝殼研究院高級分析師潘浩對《鳳凰WEEKLY地產》表示，房企自持物業、長租公寓、養老、文旅等等商業模式還不成熟，多數還處於探索階段。是否是偽命題不重要，市場會決定生產資料如何配置。