三孩政策出爐，房地產業如何長遠部署？

“三孩政策”出爐後，四室一廳的戶型也成為輿論熱議的焦點。在社交媒體上流傳著下麵這張戶型圖，四間南向臥室一字排開、布局簡單緊湊。



這引得不少人感慨，原來還覺得這宿舍一般的戶型很“奇葩”，但現在看來這簡直是三孩時代兼顧省錢和居住條件的“神奇戶型”。

雖然有一些調侃意味，但足以見得，一提及生育和子女撫養，房子無疑是繞不開的話題。

近些年中國生育政策密集調整。從2011年全國各地全麵實施“雙獨二孩”政策，到“單獨二孩”（2013年）、“全麵二孩”（2015年），以及如今的“三孩政策”橫空出世，隻用了十年時間。

5月31日，三孩政策麵世。當日召開的中共中央政治局會議提出進一步優化生育政策，不僅指出實施一對夫妻可以生育三個子女政策，也提到了配套支持措施。作為三孩配套養育支持中的重要環節，房地產業將迎來怎樣的機遇和發展？

房屋配套解決方案迎新思路

據央廣網報道，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，三孩政策對地產業最典型的影響就是住房戶型的改善，這可能將會成為未來重要的課題和趨勢。這對於房企來說是一個利好。

當前，居住類房屋小區有一個“70-90”的比例，也就是說90平米戶型大約要占小區樓盤總量的70%。如果社會全麵邁入三孩時代，90平米的戶型還是偏小。那主力戶型麵積會上移到120平米嗎？嚴躍進表示這可能還不夠，因為除了要簡單解決大人和孩子的居住問題，家裏的功能房也需要相應增加。

144平米的住房以後還能被稱為“大戶型”嗎？大中小戶型的分類或將重新被改寫。

除了戶型，房屋的配套措施也將麵臨新挑戰，學區是避不開的話題。《華夏時報》就發出了靈魂拷問：學區房會再掀“熱潮”嗎？

天價學區房的現象在2021年已經得到了降溫和遏製，多地都發布了就近入學、多校劃片等政策，但學區房問題的根本在於優質教育資源有限。如果三孩政策有效刺激新生人口數量增長，大概率會讓學區房問題再次成為公眾焦點。在教育資源繼續豐富和政策調控下，學區房問題將如何演繹，亦仍需後續關注。

除了教育（學區）之外，托兒所、醫療等民生成本也不容忽視，未來房地產勢必需要更完善、容積率更高的配套措施，來滿足住戶的基本生活需求。

貸款和稅費政策會改變嗎？

房子要是越建越大，民眾買不起都是白搭。一直關注人口問題的攜程創始人梁建章就在其專欄對三孩新政解讀道，“住房支持”、“稅收支持”等是未來的方向。

梁建章提出，高房價是製約生育的重要原因，在大城市工薪階層中尤為明顯。他分析道，土地價格是當下房價裏的重要部分，可以把這部分（實質是地方稅收）作為購房補貼返還給家庭。至於補貼標準，可以是一孩房價九折、二孩七折、三孩五折……與此同時，當地建設用地指標也需要相應增加。

稅收方麵，梁建章認為減免多孩家庭的稅收是合理公平的，這是因為社保的實質是從現在工作人群中收稅撫養老人，多子家庭為未來的社保提供了稅源。

“最為重要的還是淨人口增長率”

也有行業人士指出，無論政策如何調整，地產業還是需要緊盯關鍵的人口增長率數據。

《華夏時報》援引中原地產首席分析師張大偉觀點，“有實力生孩子的家庭，其實一直沒被抑製過”。他強調對房地產行業最重要的人口因素影響，還是淨人口增長率數據。“二孩”、“三孩”政策長期會產生新需求，但不會扭轉房地產走勢。

汲取“二孩”政策後的樓市走向的經驗，張大偉認為政策放開對房地產的直接影響在於購房需求的增加。在剛需、改善和投資性買房三大需求中，改善型需求最為直接。家庭結構的變化將增加大戶型的需求、學區房的需求。

《澤平宏觀》也帶來了任澤平對三孩政策的幾點思考，其中一條指出“放開三孩，並不意味著大家就會生”。任澤平認為差異化的個稅抵扣及經濟補貼政策、將學前納入義務教育、保障女性就業和加大教育醫療社保投入以降低撫養成本等，將有助於政策落地見效。

除了房地產板塊，還有更多行業受到三孩政策影響，這在二級市場上反映尤為明顯，輔助生育、母嬰、兒童藥、教育、玩具、童裝等多個概念板塊股價出現異動。

老齡化和少子化壓力加劇，人口政策調整帶來的深刻而長遠的影響勢必一波接一波到來，BT財經繼續與讀者一起眺望前瞻。