探訪李亞鵬河南文穀項目：假小鎮真地產？

鄭開大道這條主幹道，連接著河南省會鄭州和古城開封，城市交界處，正處於開發狀態的一片區域被分成兩塊，分別叫做白沙和綠博，分屬兩個城市管轄。

從行政屬地劃分來看，更靠東的綠博片區屬於開封市中牟縣，其有著頗高的定位，被命名為“鄭州國際文化創業產業園”。根據官方介紹，這裏規劃麵積132平方公裏，欲打造文化創意、時尚旅遊、高端商務三大主導產業，建設3000萬人次世界級旅遊目的地，打造“東方奧蘭多”。

演員李亞鵬的首個中國文穀文旅項目，就設在這裏。

2017年12月，該項目高調啟動，宣布計劃總投資約30億元，打造包括中國書院小鎮、藝蓮文創小鎮、泰迪城三大板塊，由李亞鵬實控的北京中書控股集團投資建設。當時，包括河南省市相關領導，以及於丹、王立群等文化名人，紛紛前來為項目捧場。彼時，身為舞台主角的李亞鵬，此前操盤的另一個文旅項目——雲南麗江雪山藝術小鎮，控製權已經易主，同時，他還因此身背4000萬元債務。

2021年3月底，作者在文穀項目實地調研發現，四年時間走過，項目配套的住宅樓盤已接近完工，然而，作為主體的文旅項目卻仍未開始施工。同時，早在2018年，李亞鵬已開始退出項目，由當時正在發力文旅板塊的房企金科集團投資接盤。



文旅項目尚未動工，圖片為本文作者拍攝

文穀文旅項目不及預期背後，是地方政府希望改變傳統土地財政模式的訴求，他們希望不隻依靠售賣住宅用地、同時還通過引入文旅、教育、康養、農業等增值產業，來帶動遠郊區域的發展。然而，這也讓產業勾地一度流行，開發商們深諳於此，趨之若鶩，各種特色小鎮湧現，但大多都是借小鎮之名圈地賣房。

針對這種現象，2018年起，政策開始嚴控類似項目房地產化傾向，防範“假小鎮真地產”項目，“生造文旅概念、實則產業勾地”的模式受阻。

實際上，李亞鵬入局河南、金科隨即接盤之時，也正是開放商上馬文旅項目的爆發期，包括融創、雅居樂、華夏幸福等規模開發商，以及本土房企亞新和正商等，都曾在環鄭州地區跑馬圈地，但與文穀項目一樣，他們大多也敗走麥城，陷入停滯。

碰壁多個項目、身負重債，與其說李亞鵬是個從演員轉型失敗的商人，不如說他正好成為了地產天花板顯見、開發商閃轉騰挪間的一個插曲。

從李亞鵬到金科

在2017年12月那場盛大的中國文穀項目啟動儀式前，一家叫做河南中書置業的公司，股權悄然發生變更，隨後，又以合計3.87億元的底價拍下綠博片區約120畝土地。

天眼查數據顯示，河南中書置業成立於2016年4月，最初為李亞鵬方100%實控，注冊資本1億元；2017年3月，代表金科一方的河南威聯公司接盤75%的股份，成為河南中書實控人。

金科入主後不足半年，2017年9月，河南中書將上述共計120畝的兩塊土地收入囊中。全國公共資源交易平台信息顯示，這兩宗地塊分別為31號居住用地和33號商務用地，麵積分別為3.87萬平方米和4.22萬平方米，掛牌底價分別為2.3億元和1.57億元。

祖籍河南、堅持回家鄉祭祖的李亞鵬緣何聯姻文穀項目，金科又為何要通過插足李亞鵬的初創公司來拿地，不得而知，但這兩塊土地，頗具為李亞鵬“量身定製”的意味。

出讓單位中牟縣對該兩宗地進行整體出讓時，對競買人及土地用途給出了嚴格要求。例如，由鄭州國際文化創意產業園管委會認定並出具證明，33號商務用地競買人或其關聯公司，須擁有世界知名兒童文化主題IP授權身份，旅遊知名城市成功落位及運營世界知名兒童文化主題IP的博物館、樂園、主題酒店、商業等的經驗及兩家以上的案例。

還要求，33號地要建設世界知名兒童文化主題IP綜合體，總投資額不少於10億元，在土地成交後3年內項目要全部建成並投入運營；同時，該項目須先於住宅項目開工建設。

參與河南文旅項目時，李亞鵬除手中持有中國書院IP外，他還牽頭拉入了韓國泰迪熊主題樂園品牌合作，同時，還曾落地過雲南麗江雪山小鎮的文旅項目，在文旅方麵，可以說“經驗”豐富。

而彼時，手握資金的金科集團在文旅項目上則是“新手”，盡管根據其官網介紹，金科目前全國文旅項目為162個，總體量為642萬方，旗下包括旅遊度假區、未來物種公園、頤養匯及綜合體金科樂方四大產品線，但其文旅板塊正式成立實際於2018年，晚於文穀項目拿地。

天眼查數據顯示，目前，李亞鵬方仍持有河南中書25%的股份，同時，在2020年8月，河南中書的公司法人由李亞鵬的財務夥伴曹芝梅，變更為金科中原公司總經理王龍，高級管理人員也均變更為金科人士。

李亞鵬的實際出局或許更早。一位接近金科人士對作者表示，2018年開始，李亞鵬一方的工作人員就開始陸續撤出該項目，到現在為止，其已完全不再參與項目，目前項目為金科集團自投自建。

截止目前，李亞鵬及其律師並未就河南中國文穀項目對作者做出任何回應。

文旅未卜，住宅先行

盡管在土地出讓時，要求文旅項目優先於地產項目，但是，31號地上的“金科博翠書院小鎮”配套住宅樓盤“博翠園”，卻遠遠領先於33號地上的文穀項目。

2019年11月，河南中書以1704萬元的底價，拍下另一宗70年產權的住宅用地，麵積僅為2448平方米。作者了解到，這一小塊地屬於2017年拍地時的拆遷曆史遺留問題，後續拆遷結束，補充了這宗邊角地塊，從而在原有基礎上形成了一宗完整土地。

經過土地出讓規劃細則加上現場實地調研，作者對比發現，中國文穀項目號稱總占地約500畝，總建築麵積約50萬方，但實際上，李亞鵬方兩次拍地後，至今僅拿到120畝地。項目西北角即為31號住宅用地，規劃6棟洋房、5棟高層，東北角為33號商務用地，要建商業綜合體。

作者在該項目看到，東至廣惠街、西至廣成街、南至瓊花路、北至海紅路，四周幾乎都圍上了中國文穀的綠色圍欄，宣傳語“ 1/3建住宅、2/3建配套、六大書院、四萬方冰雪世界”的宣傳語醒目可見。項目東北角外樹立的廣告牌上寫著，“這是鄭州文創園重點產業項目之五，總投資10億元，主要建設泰迪熊主題樂園、冰雪世界滑雪場，項目於2018年3月開工，計劃2021年9月試營業，建成後年營收達到1.5億元”。



巨幅營銷廣告，圖片為本文作者拍攝

但目前，一期住宅項目三棟高層及部分洋房已接近竣工交付，而文旅項目未有絲毫動工跡象，內部仍未完成土地平整，雜草叢生。

上述接近金科人士告訴作者，此前拍得的33號商務用地要做個商業綜合體，實際隻涉及泰迪城這一IP文旅元素，並不包括中國文穀書院元素，文穀另屬於其他規劃用地。

從作者實地探訪情況來看，除李亞鵬方之前拍到的兩塊地之外，整個文穀項目規劃中的其他三塊土地目前還未達到政府土地收儲、進行招拍掛的要求，這意味著後續若進行公開招拍掛，包括金科在內的每家企業都可以參與。

實際上，先期完工的住宅項目也並非完全順利。

一位熟悉鄭州地產市場的人士對作者介紹，2016年鄭州市區限購限貸後，大批投資客擠入不限購的遠郊，鄭汴一體化概念加上文創園規劃出爐炒作，其中主打低密改善的綠博片區尤為火熱，高層一度賣到1.5萬元/平米，碧桂園、萬科、建業等規模開發商爭相湧入拿地。

然而，金科在住宅項目上似乎並未撈到好處，其接盤李亞鵬河南中書置業公司75%股權僅兩個月，當地樓市便急轉直下。

上述鄭州市場人士表示，在2017年5月綠博也被限購後，市場急劇轉冷，供應量遠超市場需求，投資客銳減，降價、首付分期等促銷手段不斷出現，高層普遍降至不足1萬元/平米，鄭州主城區也從2017年的高點一路走低近四年，直到2021年初才略有回暖，而白沙綠博這些遠郊，沉寂至今仍未有起色。

31號地住宅項目入市時，即恰好遇到市場轉涼。一位置業顧問告訴作者，2018年底，該項目即已開售，高層毛坯價格在1萬元/平米，相比之前便宜近1000塊錢，洋房稍貴些，目前項目一期才接近賣完，將在2021年6月開始陸續交付。



住宅項目基本完工，圖片為本文作者拍攝

至於為何泰迪城項目延遲至今，上述接近金科人士解釋稱，不同於住宅，文旅產業項目相對複雜，目前在重新調整規劃方案，尚待報批報建，預計今年會動工。

住宅項目開售，延遲的文旅項目計劃開工，但事情並未完結。

作者發現，2020年10月，在中牟縣地方領導留言板上，有十幾位購買了該項目樓盤的業主代表留言詢問，為何購房之後不能正常網簽。官方回複稱，因中國文穀泰迪城項目（泰迪城樂園冰雪世界）工程進度滯後且現場已停工，為督促企業加快項目建設，按照前期簽訂的合作協議等相關約定，停止了博翠園項目相關手續辦理。回複中表示，關於中國文穀泰迪城項目何時開工問題，目前，該項目正在進行規劃方案調整，待相關手續完善後將正常開工建設。

“假小鎮，真地產”

中牟縣文穀項目的延期“難產”，隻是文旅項目擴張的一個縮影，不止於國際文創園，實際上，鄭州市場多個文旅項目建設進度陷入停滯。

海昌海洋公園項目，與李亞鵬和金科的合作模式類似，該項目由某華南龍頭房企和主題公園開發商海昌海洋公園（02255.HK）聯合開發。2017年，雙方以20億元拿下住宅和商業兩個地塊，合計近1200畝，宣稱投資15億元，2020年7月建成。然而實際上，該華南龍頭房企的住宅項目早於2019年開盤銷售，但這一號稱中原地區最大海洋公園項目，卻被爆出已停工一年，建設進度也嚴重滯後。

2019年3月，雅居樂與中牟縣簽約，號稱投資100億元，打造雁鳴湖會展小鎮，無獨有偶，項目同樣遲遲未能動工。2020年8月，文創園管委會官方回應稱，因雅居樂自身原因不能履行約定，會展小鎮項目合作已終止。

據不完全統計，環鄭州市場的融創慈雲、雲智小鎮，本土房企亞新的詩瓷、婚慶小鎮，本土房企正商的紅酒小鎮、十裏香山等多個文旅小鎮項目，進度均不如預期，部分甚至杳無音訊。

這些文旅項目批量出現的2017年，正值政策紅利期，但從2018年開始，特色小鎮開始整治，政府嚴控類似項目房地產化傾向，防範“假小鎮真地產”項目，“生造文旅概念、實則產業勾地”的模式開始受阻。

除了早些年落地運營的方特度假區、綠博園外，2017年在鄭州集中簽約的文旅項目，截止目前，實際落地運營的隻有建業華誼電影小鎮和河南·戲劇幻城主題公園等少數項目，對應的配套住宅項目為建業集團開發的橙園項目和新築項目。

“從2019年開始，政府對產業勾地很謹慎，就怕你是來圈地。原先招商引資時，一般會配套住宅用地，但現在隻能靠後續來補，不會寫在紙麵上。”一位鄭州產業園資深人士對作者表示。

頭豹研究院一份研報指出，中國特色小鎮具有投資大、回收周期長和政策變化快等特點，特色小鎮初始投資額約為 20 億元，總投資約為 50 億元，平均資金回收周期約為30~50年。

顯然，追求高周轉的房企很難有這樣的耐心。2018年，中國城市和小城鎮改革發展中心原主任李鐵就曾撰文指出，一旦房地產商進駐特色小鎮，特色就很難實現，“過去小鎮創業隻需要從農民手裏租房即可，一旦被房地產商介入，就要通過買房來創業，那就會大大提高創業成本。而曆史也證明，沒有一個特色小鎮是通過房地產商的進入帶動起來的”。

上述產業園人士也表示，文旅項目第一步是能開業、有人流，第二階段才是拚持續經營能力、自負盈虧，但現在鄭州市場真正做到這一步的文旅項目並不多，大多數停留在紙麵規劃上，文旅基本就是賠錢的生意，前期建設也融不到資，如果靠後續長期運營，開發成本十年以上才能覆蓋，從商業邏輯上根本就不成立，所以基本靠賣配套住宅反哺輸血。

在疫情衝擊和三道紅線雙重壓力下，文旅項目更加艱難。一位閩係房企副總對作者表示，房企降負債重任下，“如果大部分是可以馬上開發的住宅用地，壓力就不大，如果是文旅、商業、酒店土地，開發銷售的周轉速度太慢，資金壓力是非常大的”。

於是，利益驅使下，開發商閃轉騰挪，名氣變現間，李亞鵬成為了其中插曲。