輕資產、接地氣，共享辦公要盈利？

在共享辦公鼻祖WeWork2020年虧損32億美元的主基調下，似乎世界範圍內的投資人都對共享辦公的模式給出了質疑。隔壁長租公寓賽道各種暴雷，模式類似的共享辦公日子也不好過。

但情況在中國似乎發生了微妙的變化。4月15日，優客工場發布了2020年第四季度及全年業績，在非美國通用會計準則下，優客工場第四季度淨利潤達6279萬元，實現首次季度盈利。同在4月，WeWork中國北方區總經理全斌曾在采訪中表示，2021年WeWork中國實現了北京地區1月和2月連續兩個月的盈利。

這是巧合嗎？難道共享辦公的盈利曙光來了？



優客工場上市以來的股價表現

輕資產

優客工場2020年的財報數據，透露了很多信息：

收入規模上，2020年優客工場總營業收入8.77億元，同比降低25%。

虧損程度上，2020年優客工場淨虧損5.08億元，虧損同比縮窄37%，攤薄後每股虧損7.5元，同比降低52.5%。

在管理麵積和所持項目方麵，截至2020年12月31日，優客工場輕資產業務在46個城市共簽約125個場地，管理麵積約為35.2萬平方米。與2019年年末相比，公司輕資產城市數量、簽約場地數量及管理麵積分別提高了84%、166%和105%。此外，優客工場在54個城市共有234個已簽約場地，其中163個為在營場地；管理麵積約為65萬平方米。

截至2020年12月31日，優客工場擁有現金及現金等價物為4.01億元，同比增長104.6%。

這也就是說，優客工場在快速拓展場地的同時也減虧了。

優客工場創始人毛大慶透露了財務數據優化背後的秘密——“2020年，我們在輕資產模式下增加了180300平方米的管理麵積，78個空間場地和21個城市。在我們總的管理麵積裏，54%是輕資產模式，其餘46%是自營模式。憑借輕資產模式的運營優勢，能夠更快地擴展管理麵積和空間數量，同時顯著提高我們的盈利能力。”



優客工場

事實上，自營模式也就是傳統的“二房東”經營模式，在市場上找到合適的房產，與地產商簽訂長租合同，再對內部加以改造並打造成“共享辦公空間”，最後出租給個人或者初創公司。

而輕資產模式則是與房東合作提供運營管理服務獲取營收，不是賺租金差，輕資產模式的優勢在於將運營管理能力從商業地產運作中分離。

輕資產模式也不是沒有缺點：對於房東來說，更省事的長合同或許更具吸引力。目前的優客工場仍然處於全年虧損的狀態，首次季度盈利也是基於非美國通用會計準則下的統計口徑。

優客工場各業務收入

值得注意的是，由於2018年進行了多起收購導致的巨大的商譽餘額並沒有在2020年發生減值——這說明幾筆收購並未出現異常。



接地氣

盡管中國的共享辦公迎來了一絲生機，但資本市場還是“嫌棄”了這個賽道。

優客工場此前估值曾高達30億美元，但上市即破發，隨後股價也是一路下跌，目前市值1.94億美元（截至北京時間4月19日24時）。

而在優客工場之後，另一家共享辦公企業築夢之星正衝刺美股。2月26日，築夢之星正式向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股書。這家名不見經傳的公司用了兩年時間耗資近3000萬橫掃了8家公司，依靠收購的方法快速擴張。其中的神來之筆是2019年10月逆勢接盤SOHO3Q全國11個項目，那時正是WeWork上市折戟之際。

和優客工場一樣，築夢之星的財務狀況同樣處於虧損的狀態，截止至2020年6月30日的6個月內，其總營收為1540.75萬美元，淨虧損1014.68萬美元。2018年和2019年淨虧損金額則分別為515.28萬美元和1843.82萬美元。

這樣的財務數據無疑是投資者不喜歡的。



築夢之星的財務數據

不過，相比於“洋氣”的WeWork、優客工場、築夢之星，更接地氣的共享辦公卻活得更好甚至盈利。

去年9月，上海德必文化創意產業發展股份有限公司（下稱“德必文化”）IPO獲交易所“放行”。其承租運營的園區物業多為老舊建築群改造而成，甚至個別園區租賃房產中有部分房屋尚未取得產權證書，還存在部分園區被抵押、查封的事件。

這絲毫不影響德必文化的財務表現——2017年至2019年，德必文化分別實現營業收入6.06億元、7.71億元、9.10億元；淨利潤分別約為0.22億元、0.55億元、1.21億元；毛利率分別為30.92%、29.28%、31.71%。德必文化的營業收入、淨利潤和毛利率等業績指標近年來均呈現逐年上升趨勢。

另外，在去年10月，實現正向盈利的本土共享辦公“創富港”擬從新三板轉創業板上市，已提交上市輔導備案材料。根據年報，2019年創富港實現營業收入5.38億元，歸屬於公司股東的淨利潤1190.73萬元，毛利率為35.76%。

在行業對輕重模式展開激烈爭論時，創富港提出其主要模式介於兩者之間，是“半輕”模式——創富港租賃物業，自己設計裝修，並且用自己的團隊運營。

無獨有偶，創富港的選址模型也是比較接地氣的，其在官網表示，創富港一直以來的選址標準是通過空間再造，想方設法幫客戶把辦公成本降到最低。



創富港

其實無論是接地氣的思路、對於輕重資產模式的平衡，還是想要通過技術、服務拓展邊界的嚐試，盈利的曙光已經照進了現實。

幸運的是，中國本土盈利者以及正在盈利路上的各位探索者們已經證明了這個行業並非偽命題。WeWork在國際上遭遇的滑鐵盧待遇隻是一層陰影，稍待時日，中國的玩家將用白紙黑字的數據證明自己的價值。