華夏幸福債務劫：王文學和平安誰忽悠誰

編者按：高杠杆和高負債，曾經是房企迅速膨脹的法寶，如今，成為了捅破氣球的凶器。

“三條紅線”後，一些高杠杆房企，為了符合監管要求，不得不承受巨大還債壓力，其中，又以持有大量非住宅地產的房企為甚。

他們或是持有大量商業地產，或是打造文旅項目，或是押寶產業園區，降杠杆的任務對他們來說更加艱辛。這些曾經的明星房企，能否化險為夷、穿越周期，《棱鏡》將通過“房企錢困”係列，看其何去何從。

是為本係列第一篇，關於華夏幸福。

“都說三十年河東、三十年河西，這才六年，就河了西了。”李剛是一名在華夏幸福呆了七年多的“老”員工，回想起2016年公司在海南的年會，他對“海鮮成山、啤酒成海”的盛況依然回味，但現在，“年底能拿到全額薪水，已經謝天謝地，年終獎根本不敢奢望”。

節後，華夏幸福債務問題仍在繼續。2月26日，華夏幸福（600340.SH）公告表示，公司下屬子公司新增逾期債務本息合計58.17億元，包括銀行貸款、信托貸款、境外債券等債務形式，截至目前，公司累計逾期債務本息合計110.54億元。

華夏幸福掌門人王文學正在棄車保帥、全力變現還債。2月28日，其作為實控人持有的另一家上市公司維信諾公告，公司大股東將轉讓自己所持有的維信諾11.7%股份，交易對手為國資背景。按照最新股價，該部分股權約能套現16億元，完成後，王文學將交出維信諾實控人位置。



華夏幸福掌門人王文學

實際上，華夏幸福資金危機在2018年已初步顯現，彼時，平安集團以“金主”姿態及時出現，讓局勢出現轉機，然而，兩年多時間，雙方貌合神離。一方麵，隨著華夏幸福股價持續下跌，平安浮虧已超過100億元，涉及風險敞口總共540億元；另一方麵，平安入主後，在帶來資金的同時，卻大力發展商業地產，被認為反而加速了華夏幸福資金的吃緊。

在華夏幸福，李剛轉戰過固安、嘉善、武陟等多個園區，對公司感情深厚，想起“2016年海南年會上，董事長在台上痛說創業史，說到動情處大哭一場”，他仍舊動情。時過境遷，李剛再次目睹了老板的痛陳，在今年2月初的員工會議上，王文學敘述了公司目前困境，自我批評了發展過程中的重大失誤，最後，“他號召員工們拿出哥們義氣，來與自己共渡難關”。

興也勃、亡也忽，同富易、同難難，華夏幸福的這筆賬，誰願意和王文學來一起算。

賬麵可用資金僅8億元

曾經，趴在華夏幸福賬麵上的資金多達千億，意氣風發的王文學，更是在資本市場上縱橫捭闔，除地產外，還控製了黑牛食品（即維信諾）等多家上市公司，並成立知合資本，大把撒錢，投資新能源汽車、智能出行、OLED等多個行業。

而今，根據華夏幸福在節前公告中披露，其到期需償還融資本息金額559億元，剔除主要股東支持後的融資淨現金流-371億元；公司貨幣資金餘額236億元，其中各類受限資金228億元，可動用資金僅有8億元。

“他們說2020年底這段時間太折磨人了，每天都為資金頭寸的調度搞得焦頭爛額，要跟底下各個園區、項目的財務對接，跟上百家的金融機構解釋，跟政府和金融監管相關部門匯報，千頭萬緒，經常是通宵加班。” 春節前，李剛的幾個在華夏幸福總部財務部門工作的老同事，因為“無法完成的工作”終於辭了職。

錢，是華夏幸福如今的最大命門，不光是財務部門員工撐不住，財務老總也忙到“崩潰”，在應付債主的道路上疲於奔命。在2月2日的公司會上，王文學坦言，一開始開會他拉著華夏幸福分管財務的副總裁吳中兵，後來拉著融資中心專業副總經理薑偉，薑偉後來也開不了了，又給派了融資中心高級經理範崢，到最後，範也開不了了。

華夏幸福的債務十分龐大。根據2020年中報，其融資總額為 2035.91 億元，其中銀行貸款餘額為 465.60 億元、債券及債務融資工具期末餘額為 889.90 億元、信托資管等其他融資餘額為 680.41 億元；此外，其期末公司對外擔保金額為 1558.37 億元，其中1552.38億元為對控股子公司擔保。

巨大債務下還有巨大的利息支出。財報顯示，華夏幸福融資加權平均成本為7.96%，其中銀行貸款的平均利息成本 6.12%、債券及債務融資工具平均成本為 7.38%、信托資管等其他融資的平均利息成本10.15%。

作為最重要還款來源和現金奶牛的住宅地產銷售，已是連年一蹶不振，屢創新低，去年全年華夏幸福的房地產銷售額僅為963億，同比下降33.68%，在房企全年銷售額排名中已落在40名之外。

實際上，相比其他房企，華夏幸福住宅外還擁有大量產業園區，可以通過對政府的應收賬款來進行融資，比一般房企的融資渠道更廣，但由於疫情和宏觀的原因，一些園區的回款發生問題。2020年三季度末，華夏幸福應收賬款達547.74億元，而2017-2019年末應收賬款分別為189、344和468億元，華夏幸福的應收賬款主要為各地產業園區所在政府須支付的費用。

1月11和12日，華夏幸福的數隻美元債和境內債大跌；1月13日，穆迪將華夏幸福的Ba3企業家族評級和華夏幸福 （開曼）投資有限公司支持的高級無擔保評級下調至B2，由此，華夏幸福的債務危機徹底引爆。

一位信托業人士告訴作者，當日，華夏幸福海外融資部負責人王鶴鳴跟金融機構作了一次說明，但會上沒有問答環節，“王就說了請投資人放心，一切以公告為準。等於什麽也沒說”。

這場“什麽也沒說”的電話會議讓債權人陷入更大的恐慌，於是，更加催生出了華夏幸福在2月1日召開的債委會。

“釣魚也要有魚餌和饅頭”

債委會召開次日，王文學同公司核心幹部通報了基本情況，除了與員工講述兄弟情義和提振士氣外，也談到了大家最關心的實質性問題：華夏幸福接下來該怎麽辦？

王文學表示，華夏幸福未來核心是千方百計有序經營。他向員工引述了債委會上一位行長的話，“釣魚也要有魚餌和饅頭”，有序經營就是魚餌和饅頭。公司需要保證員工穩定、資產安全，保證經營穩定，主動瘦身縮表，盤活可變現資產，同時要降本增效，核心管理層要降薪。“產業新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城咱們還得建，還得賣。”王文學說。

對於最為迫切的債務償付方案，華夏幸福在債委會上給出的說法是：通過快速處置資產、提升資金水平、盤活存量資源、提高資產價值、引入戰略合作的手段，分階段實施常態計劃，力爭盡快達成多方共贏的相關方案，竭盡全力最大化保障各位債權人的根本利益。

“這個說法翻譯一下就是：債權人你們別逼得太急，不然我死了你們也活不了。”王平是中融信托的一位業務經理，他對作者表示，現在所謂的引戰和賣資產，都是後話，當務之急就是談債務展期和置換。

據外媒REDD2月18日報道，華夏幸福計劃為其合計469億人民幣的25隻境內債券進行3到5年的展期，但方案將麵臨來自一部分投資者的阻力，因為該方案沒有提供足夠的前期現金償兌。

短期內，華夏幸福需要穩住債權人，而長期來看，資金回血仍是根本。實際上，華夏幸福已經成立了盤活專班，處置和盤活存量資產，例如2020年，推動了部分項目進入盤活程序，實現回款60.7億元，並開展四次大規模住宅促銷活動，增加銷售回款約35億元。

“前幾年華夏開始跟其他房企合作開發環京的土地，但占的比例不高，這部分貨值如果繼續轉讓和合作開發的話，能夠釋放的資金不少。”李剛對作者表示，華夏幸福此前重倉環京地帶，目前尚有大量土儲，“但目前環京市場還是比較慘淡，影響這部分資產處置的速度和估價”。

在王平看來，同此前暴雷的泰禾集團、福晟這些房企相比，王文學這次處置債務危機，相對來說已經很有魄力。“因為泰禾做的都是高端樓盤，老板覺得按照當地政府定的預售價太便宜，所以一等再等，延誤了時機，在引戰投時也是如此。”一位泰禾集團前高管對作者表示。泰禾老總黃其森當時在處理資產時，顯得優柔寡斷。

“債務危機最怕踩踏效應，一聽說這家公司要完了，幾十家甚至上百家金融機構都去瘋搶公司的資產，結果你拿了公章、我拿了房子、他拿了產權，最後誰也沒法完全處置這個資產，公司也沒法正常經營下去，到頭來滿盤皆輸，各方皆輸。”王平對作者表示，“王文學第一時間通過和當地政府協調，跟平安、工商銀行（601398.SH）這些最大的債權方溝通，並把各大監管部門拉過來，馬上召開債委會，及時穩住了陣腳，避免了多家債權人各自為戰形成踩踏效應的亂象”。

膨脹的代價

“今天幹到這，我願賭服輸”，這是王文學2月2日在核心員工大會上講的話。

像許多房企一樣，華夏幸福也流行跑步文化，王文學更是個深度長跑愛好者，他每天五點多起床跑步，幾乎雷打不動，這一個多小時的跑步時間他也不浪費，要麽戴著耳機聽知識付費的課程，要麽在跑步前設定一個問題，邊跑邊想，跑完後問題也就想通了。

然而，華夏幸福何以走到今天這個局麵，恐怕不是王文學跑一次步就能想通的。

2月2日的公司會上，王文學在自我批評中總結了華夏幸福發展中的幾個主要問題：首先是誤判環京形勢，投資過於集中，環京樓市量價齊跌後，初步測算，四年累積影響公司銷售回款超過一千億元，同時還嚴重影響產業新城回款和應收存貨的價值；其次是新拓區域尚在培育，對公司業績貢獻有限；第三是前期擴張激進，管理不夠精細，過分強調規模，忽視效益；最後是多輪疫情衝擊，雪上加霜。

對於老板王文學的總結，除了第四點疫情之外，前三點問題得到了華夏幸福員工的普遍認同。

2016年和2017年左右，華夏幸福環京樓盤大賣，企業年銷售額迅速邁入房企前十地位，在那段最風光的時候，華夏幸福高薪從萬科等頭部房企、以及一些國際谘詢公司處挖來大量高管，其產業園區也從環京大肆擴張到環南京、環鄭州等區域。

“當時華夏幸福和泰禾是地產界最高調和膨脹得最厲害的，挖人開出的薪酬比行業平均水平高出好幾倍。”華夏幸福一位浙江區域員工對作者表示，彼時，公司新開拓一個地區，業務都還沒有，就會招納一大波投拓和招商的人，這些人到後來精簡的時候，90%都沒留。

華夏幸福的招商隊伍堪稱豪華。“公司總部還從一些政府部門挖了司局級的官員過來，在地方區域和園區，也挖了當地政府的一些官員，待遇都非常之高。”該浙江區域員工表示，當時王文學的視野開闊到要進軍世界，在新加坡成立國際總部，任務是推進海外業務發展，重點發展亞洲、歐洲、北美及非洲等區域市場，此外，華夏幸福在印尼、印度、泰國、緬甸和埃及等國都設有常駐機構。

實際上，王文學提到的“膨脹”問題，在2018年華夏幸福初次遇到危機並引入平安集團作為二股東後，已經開始“刮骨療傷”。

平安引入了以原華潤掌門人吳向東為首的新管理團隊，吳向東擔任華夏幸福CEO後，大刀闊斧地裁撤了產業小鎮等業務，新項目和新區域的拓展，也需要進行嚴格的財務核算，“膨脹”問題在此後得到了遏製。

2018年11月，華夏幸福旗下產業小鎮集團大規模裁員，最終整個集團被解散，除了業務骨幹和已有城市業務的部門外，社招員工全部被裁撤，校招生則被安排去了其他集團；2020年3月，華夏幸福又進行一波新的裁員和區域合並。

毫無疑問，平安的入主，讓華夏幸福這家頗具“草莽”氣息的廊坊地方民營房企有了些新氣象，至少在人員和業務的擴張上，迅速按下了暫停甚至是倒車鍵，但是，卻也成為了另一個“膨脹”的開始。

成也平安，敗也平安

平安進入華夏幸福後，在王文學主導的產業地產之外，試圖讓華夏幸福大力開展商業地產、長租公寓、養老地產等業務，並讓吳向東等原華潤置地的高管團隊負責。這一遊離於華夏幸福原本主業的戰略，並未達到預期。

“商業地產資金投入大、回報慢，例如華夏幸福在武漢的一個商業地產項目，光拿地就100多億，加上建設運營，資金體量龐大，全國好幾個類似項目，華夏幸福的資金壓力就更大了。” 一位原華潤置地高管對作者表示，華夏幸福在平安入主後大搞商業地產，也是拖累其資金的一大因素。

財報顯示，2020年前三季度，華夏幸福經營性現金流淨流出250.73億元，其中取地支出為198.49億元，產業新城及相關業務達96.46億元，商業地產及相關業務達102.03億元，超過產業新城。而在2019年前三季度，其取地支出方麵全部為產業新城及相關業務，達173.73億元，商業地產支出方麵還為零。

“憑良心講，平安當上二股東後，給華夏幸福在融資方麵提供了很多便利，但都是要還本付息的，平安投資華夏幸福和幫其融資，不是做善事。” 上述原華潤置地高管認為，這些有限的融資，本該集中起來幹一件事，要麽加大住宅地產拿地、狠抓銷售回款，要麽把幾個接近成熟的產業園集中精力發展起來、形成穩定現金流，“結果平安另搞一攤，把有限的資金大筆拿去投商業地產”。

然而，究竟是誰拖累了誰，並不那麽簡單，這或許是一次充滿問號的聯姻。

2月4日，平安集團公司董事總經理兼聯席CEO謝永林對外表示，華夏幸福是平安8萬億元投資組合的一部分，涉及的股權投資180億元、表內債券360億元，相關風險敞口540億元，集團會按進程及時為有關投資作出撥備。



平安集團公司董事總經理兼聯席CEO謝永林

王文學嘴上沒有認輸，在2月18日部署完公司的年度經營計劃後，他滿懷信心表示：“華夏幸福一定能浴火重生、再創曆史！”然而，在周圍更多人看來，“相濡以沫，不如相忘江湖”。

張震三年前入職華夏幸福，在西安區域涇陽園區負責土地一級開發，年初，公司的一波裁員和區域合並，讓他所在的西安區域被合並到了鄭州區域，身邊幾個鐵杆的同事也被裁員，隻有他自己僥幸留了下來。

“接下來公司這麽個情況，不知道會不會來下一波裁員，就算沒有裁員，我也在考慮要不要離開。”張震告訴作者，近兩年來自己的待遇不升反降，近半年基本處於無業務可幹的狀況，“老板講義氣談道德，可我也得考慮自己的生計和職業發展”。

而同床異夢的平安，似乎也意興闌珊。至今，平安在解釋入主華夏幸福原因時，仍將看中產業新城、支持地方政府發展的商業模式作為重要一環，但一位接近華夏幸福人士告訴作者，平安在2018年打算投資華夏幸福時，華夏給平安介紹公司業務，平安對產業園其實興趣不大，說看不懂，他們更迫切想知道的，是土地貨值和住宅銷售情況。

自平安入主後，華夏幸福成立了雙總部，平安在南方的深圳總部負責主推商業地產，跟王文學在北方的總部基本屬於兩條業務線，各管一攤。

很多時候，蜜月與冷戰，隻在一線之間。去年10月份，王文學參加上交所的一次主題演講時，全程都隻在講他的產業地產，對自己公司大力推進的商業地產，他隻字未提。

（文中李剛、王平、張震均為化名）