華夏幸福“暴雷”後，榮盛發展嚇得一哆嗦

當華夏幸福宣布債務違約公開承認“暴雷”之後，同樣重倉環京區域的“河北王”榮盛發展也引起了市場高度關注。

在河北房企中，華夏幸福依靠環京區域成為多年的“帶頭大哥”，如今已深陷千億債務危機；榮盛發展也紮根環京區域的廊坊，但一直隻是華夏幸福身後的“跟班小弟”。如今大哥出事之後，小弟可好？

“三道紅線”已經踩中兩條

據榮盛發展披露2020年銷售數據，全年累計簽約金額1270.97億元，同比增長10.18%。華夏幸福截至目前仍未公布2020年的銷售數據，克而瑞榜單顯示，其2020年銷售額949億元，同比下降33.7%，已經跌出了千億軍團。

這也意味著，榮盛發展在2020年終於實現反超華夏幸福，“環京一哥”的榮譽是它的了。

克而瑞數據顯示，2020年環京區域TOP30房企銷售金額超2000億元，7家房企銷售額超100億元。其中，榮盛發展以226.31億元奪冠，萬科以199.33億位列第二，融創以173.91億元居第三。緊隨其後的還有華夏幸福、隆基泰和、碧桂園、中國恒大集團等，均已進入環京百億陣營。



2020年環京房企銷售排名

不過好不容易搶到手的“環京一哥”這頂帽子，實在是過於沉重，榮盛發展戴著似乎也不太舒服。

榮盛發展2020年三季報顯示，公司前三季度實現營業收入436.62億元，同比增長12.42%；淨利潤44.05億元，同比下降9.88%。有一個數據很誇張，那就是經營性現金流淨額，同比狂降3949.83%，為-37.15億元，創5年新低。

截至2020年三季度末，榮盛發展剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍。對比央行、住建部劃定房企融資“三道紅線”：剔除預收款後的負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1。榮盛發展“三道紅線”已經踩中兩道，隻有現金短債比勉強達到監管要求。這也意味著榮盛亟需采取“降負債、降杠杆”行動，同時也可能會對其下一步融資有所影響。

對此，榮盛發展公開表示，2020 年公司債務結構在不斷優化，根據預測年底淨負債率將控製在70%左右，現金短貸比預計控製在140%左右，數據最終以審計報告為準。

河北一省營收占比仍過半

前些年，華夏幸福重倉環京區域，依靠2016年環京樓市的高潮創造了銷售神話，當年實現銷售1203.25億元，同比大幅上漲66%，遙遙領先行業。那一輪樓市紅利華夏幸福吃得很爽，並將其一舉送入TOP10強房企榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。

然而從2017年3月開始，幾乎所有環京區域陸續加入限購大軍。環京樓市迅速降溫，量價齊跌，華夏幸福挨了當頭一棒，不得不裁撤區域、合並事業部，甚至大舉甩賣資產、引入戰略投資人。

但榮盛發展仍然堅持繼續深耕環京區域，甚至還加大了賭注。2018年後在環京區域拿地最多的房企，已經不再是華夏幸福，而是榮盛發展。業內認為榮盛可能在賭環京樓市政策會放鬆，隻是現在看環京區域限購政策已快4年，仍未有放鬆。

這也導致重倉環京的房企都很難受，華夏幸福如今已經“暴雷”；“河北王”榮盛發展也不太好過，甚至還傳出了裁員、降薪的傳聞。去年底有獵頭爆料稱，榮盛集團內部工作會議要求，暫停一切不必要的招聘，2021年初執行裁員20%的計劃。對於裁員傳聞，榮盛發展沒有回應。

榮盛發展過於依賴大本營河北，這幾年雖然積極向外擴張，但仍然占比不高。從2020年半年報看，榮盛發展在河北省的營收，仍占主營業務收入比例高達50.23%；其次是江蘇，占比20.76%。

不過，榮盛發展也在不斷加強環京之外的糧倉優化土儲布局。截至2020年上半年，榮盛環京的土儲已經不超過14%，全國化戰略布局優勢逐漸凸顯，二線以上城市土儲占比55%以上，土儲城市層級不斷提高。以榮盛發展江蘇分公司為例，該分公司從南京為起點，延伸到全省多個城市，2020年銷售額實現破百億。

知名地產分析師嚴躍進告訴紅星資本局，華夏幸福和榮盛發展一直都依賴環京區域市場，市場降溫後會帶來較大影響，這是不可避免的。同時，這些房企前幾年擴張比較厲害，但銷售端一旦受到影響，肯定也會比較難受。

對於環京區域市場，嚴躍進判斷一個周期後也會有複蘇，後續仍有較好的成長。但對於房企也要牢記教訓，特別是外部環境、政策的變化，如果應對不足就會帶來巨大壓力。而且不止環京區域，包括全國其他一些地方的布局。他表示，當一些城市市場交易不錯的時候，出台各類調控政策往往也會比較頻繁。

增發計劃一拖五年終告吹

值得一提的是，榮盛發展拖了五年之久的增發計劃，直到最近才徹底告吹。

1月12日晚間，榮盛發展公告稱，擬撤銷2016年度非公開發行股票的申請，並獲證監會批準。當年的公告顯示，擬非公開發行股票募資49億元，用於投資於石家莊榮盛華府、南京榮盛華府、濟南花語馨苑及邯鄲榮盛觀邸項目。

結果一拖五年，拖到上述房地產項目都陸續竣工了，募資事項仍無進展。榮盛發展無奈宣布放棄：“鑒於融資計劃調整及募集資金投資項目的實際情況，經與保薦機構審慎研究後，向證監會申請撤回2016年度非公開發行申請文件。”

股權融資泡湯，榮盛發展這些年則多次借助於債券市場融資。紅星資本局簡單梳理發現，近年榮盛發展多次高息發債，以今年1月20日完成的3億美元債為例，票麵利率達8.95%。這樣的利率水平雖然不算最高之列，但也算相當高了。此外，榮盛發展還多次向控股股東及關聯方借款，這些借款利率最高達到9%，也明顯偏高。



榮盛發展股價低迷

去年下半年以來，榮盛發展股價一直跌跌不休，到2月4日最低見到5.95元。也就是2月4日晚間，榮盛發展宣布，控股股東及子公司、一致行動人榮盛創投計劃自2月4日起六個月內，以不低於1億元增持公司股份。並且當天榮盛創投就已出手，通過集中競價方式增持355.36萬股，增持金額2133.49萬元。

榮盛發展公告稱，擬增持股份的目的是基於對公司未來持續、穩定發展的信心、對公司管理團隊的高度認可及目前公司股價“嚴重低估”的情形。不過，也有聲音認為，因為華夏幸福“暴雷”事件影響，榮盛發展及時表態也是一種積極的表態。

在大股東增持下，榮盛發展股價也迎來連續兩日反彈。2月8日收盤漲1.74%，收報6.45元。