深圳炒房客用經營貸“空手套白狼” 新房成“彩票”

因炒房而聚在一起的投資客們，麵對瘋漲的深圳樓市蠢蠢欲動，他們準備組團去深圳“搞錢”。

正當他們在微信群裏報名“深圳+1”之時，深圳樓市調控的靴子接二連三地落地了。

1月23日，繼處罰華潤打新熱中的違規人士後，深圳又出台了“禁購令”，對有假離婚、代持等違規行為的相關人員，做出“三年不得在深圳買賣房”的處罰。

對於這一幕，付海軍早已預料到。在付海軍看來，在“房住不炒”的主基調下，深圳這一步是必然之路。即便深圳樓市再怎麽瘋狂，現在都不適合投機取巧了。

不過，對於在深圳樓市中賺得缽滿盆溢的地產經紀而言，盡管政府收緊房地產的口子，但他們對“房價上漲”仍頗為樂觀。即便打新代持的路子被堵死，但在他們看來，上有政策，下有對策，通道也不是沒有。

而另一邊，無房客汪磊仍在掙紮著。如果想在深圳買房，他就得像誇父追日般，不知疲憊地往前拚，可問題是，他也不知道，自己賺錢的能力何時才能追上狂漲的房價。

汪磊搞不明白的還有，那些在深圳都有幾套房的人，為什麽還要跟他搶一套房？

01 全民買房時代

“漲、漲、漲。”

在市界詢問深圳樓市狀況時，從事地產經紀工作8年的唐蓀，給出的回答簡短而誇張，還帶著滑稽感。他絲毫不掩飾對深圳房價上漲的喜悅之情。



臨近年關，深圳購房需求尤甚，人們都想在春節前上車，他們害怕春節後又大漲一波。忙著掙錢的唐蓀，每天不是在帶客戶去看房的路上，就是在帶客戶回來的路上。已躋身頭部地產經紀隊列的他，月入十萬不成問題。

以至於看到背著大袋現金來買房的人，唐蓀也已經見怪不怪了。“隻要你夠勤奮，在深圳總能搞到錢。”唐蓀向市界坦言。

此時的唐蓀，已經在深圳買下了兩套房，“有了房，就覺得離深圳更近一步了”。盡管地產經紀之間競爭也激烈，但在樓市繁花似錦的深圳，像唐蓀這樣荷包充盈的地產經紀不在少數。

在剛過去的2020年，王簡升級當了媽媽。從二十多歲的單身生活，到三十歲的已婚日子，王簡最驕傲的是：她一步步從小房子換成了大房子，讓孩子在深圳有了溫暖而寬敞的家。而買房子的這些錢，幾乎都是王簡做地產經紀掙來的。

王簡們倚仗的，是狂熱的深圳樓市。在剛剛結束的2020年，深圳房價漲幅高達34%。最後一個月，深圳錄得平均單價87957元/平方米，這遠遠超過北京、上海5萬多/平方米的均價。



除人口多、地少等導致供需失衡這一客觀因素外，深圳房價2020年瘋漲的推手之一，也有政府在疫情下采取的貨幣寬鬆政策。這些錢，不少流向了房地產市場。

銀行、私募、小貸、擔保等等，各路資金逐鹿深圳。樓市火爆之下，深圳進入了全民買房時代。樂有家研究中心數據統計顯示，2020年深圳一二手房總成交超14萬套，創下有史以來的交易新紀錄。

在深圳從事電商生意的思悅告訴市界，經過疫情後，大家發現，沒有比買房更能保值增值了。“我身邊的朋友隻要有錢就買房，他們手中一般都至少兩套及以上。”

思悅曾經於深圳樓市中觀望了數年。她眼睜睜地看著深圳房子的均價從2012年不到2萬元/平方米，飆升至2020年的將近6萬元/平方米。

而她現在自住的兩居室，是2012年買下的小產權房。即便這套房子升值空間遠不如商品房，但它也還是從當初6000多元/平方米，漲到現在的3萬多元/平方米。

看著如今還在不斷上漲的房價，思悅後悔不已：“早知道房價長成這樣，當初咬咬牙，借錢也得買下旁邊的住宅。”她當年中意的住宅樓盤，現在每平方米衝破了10萬大關。

2020年末，思悅決意不再猶豫了，她拿出了多年來做生意攢下來的錢，在深圳寶安鬆崗買下一套小三居，總價400多萬元。不過，這套新房，要到2023年後才能交。

按照原本的設想，家有兩娃且逐漸長大的現實下，買個二手房盡快入住進去，是思悅的最優之選。但以她現在的經濟實力，除非賣掉自住的小產權房，否則根本買不起深圳的二手房。

深圳的一二手房正處在價格倒掛的狀態中。也就是說，深圳新開盤的項目售價，比同項目在售二手房每平方米低了幾萬元。

這一切源於2020年年中，為了應對急速飆漲的樓市，深圳市政府出台的一係列房產調控措施。其中一條為新房限價政策，將開發商新開售項目價格限定在一個標準內。外界稱其為“715”調控新政。

按照“715”調控新政的限購要求，深圳大部分入市新盤優先滿足無房“剛需”群體，購買新房需要滿足公積金、社保等各種條件。



除此之外，2020年，深圳新房供應量還大幅增加。如全年開工的新建商品房麵積增加了160%、土地供給計劃超額完成82%等。

但即便如此，房價仍一騎絕塵的深圳樓市，並沒有迎來剛需們的掌聲。思悅告訴市界，在深圳能買得起房的大多數是生意人，一般的普通上班族，月收入5萬以下的，除非家人支持，否則很難付得起首付。

家中沒有六個口袋、付不起首付的汪磊夫婦，已經在深圳打拚很多年了。他們現在仍然租住在一個城中村裏，3200元/月的租金占據了汪磊收入的五分之一。即便再怎麽節約，他們手上的存款也僅有20多萬元。這距離30%的首付、100多萬元的最低上車線，相差得還很遠。

2019年年末，女兒出生後，巨大的花銷下，他們斷了在深圳買房的念頭。“感覺賺錢的能力，永遠比不上房價上漲的速度。想在深圳買房，就得像誇父追日，不知疲憊。”

剛需客房難買，開發商和投資客們，反倒陷入一場狂歡之中。

02 跑路的炒房客

新房和二手房倒掛之下，新房成了深圳人眼中的“彩票”，深圳購買者的投資意願被急劇放大。開發商推出的新盤很快一賣而空，而打新也成為2020年深圳樓市的關鍵詞。

2020年6月，深圳金融街華發融禦花園一期入市。住宅最低單價4.7萬/平方米，最高單價為5.4萬/平方米，直接比周邊的二手房低了2萬/平方米。

這樣的“白菜價”，吸引了8997人參與搖號選房，但最終中簽率僅4.38%，相當於22人搶一套房，創下深圳最低中簽率。

5個月後，深圳華潤城四期開盤。該樓盤備案均價為13.2萬/平方米，與周邊二手房的掛牌均價出現了4萬-5萬/平方米的倒掛。華潤城四期的開盤，再次刷新紀錄，2天共有9690人參與1171套房的搖號。

巨大的套利空間下，很多人加入了打新的隊伍，其中就潛伏著不少投資客。他們為增加搖號幾率，找人“代持買房”。

“找代持的大部分是手裏有錢花不完、且不缺房的大佬。”從事新房直銷工作的孫楓向市界透露。

孫楓的同事有一個客戶，就是打新大軍中的一員。在看中華潤城四期後，這名客戶找了30個人代持打新。成功的給80萬元，失敗的給5萬元。



然而，將近一萬人搶一千多套房子的慘烈競爭下，30個代持人中沒有一個中簽。就算這樣，這名客戶不得不按照當初的承諾，向代持們支付總計150萬元的費用。

孫楓向市界坦言，他並不讚成客戶打新。在他看來，打新必須要做好長時間持有的準備，資金成本不會低。其中固然有套利空間，但也要考慮持有成本。

從目前深圳的限售政策來看，新房住宅限售三年，再加上期房的兩至三年的交房時間，持有時間超過五年。“如果期間房價沒有上漲，打新就不一定劃算。”孫楓告訴市界。

其實，炒房客們早就以各式姿態，潛伏在深圳樓市之中。

在深圳開公司的付海軍記得，21世紀初是深圳炒房時代的開始。彼時的深圳，經濟尚落後於國內其他一線城市：南山還在拚命填海，寶安中心還未成形。

當時，深圳樓市不限購，幾萬首付就能在南山區買房，有些房子的租金幾乎可與月供相抵，買房就等於賺到了。有炒房客在高峰期時，手裏持有幾十套房子。

2007年，深圳樓市前所未有地瘋狂，房價在短短半年之內大幅上漲，全民都無心工作，皆排隊買房。卻不料，一年後，金融危機來襲，開發商集體降價，一些炒房客被套牢了，賠得血本無歸。

但這一年，對真正資深的炒房客而言，卻是世紀性機會。因為房價大跌，他們得以大肆抄底。一萬多元每平方米的房價，付海軍的朋友都五套十套地買。

2009年，國家采取貨幣寬鬆政策，以挽救水深火熱的樓市，這些炒房客們的資產，也隨之水漲船高。

“那會的炒房客其實很單純，買的時候很衝動，房價一降也就拋。”付海軍回憶。

但並不單純的，是他們的炒房手段。很多炒房客是高杠杆入市，連首付和月供都是借的。高評高貸，被他們玩得風生水起。

所謂高評高貸，即銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付，裏麵涉及陰陽合同、拉高評估價、賣家配合控款等等。這種方法看起來“美好”，但實質上卻是一種騙貸行為。

2010年，李峰開始在深圳炒房，算上信用卡借的錢，加上手裏的10多萬，一共40多萬元。

李峰看中一套200萬元的房子。按照正常30%的首付，需要支付60萬元，剩下的140萬元，需要向銀行按揭貸款。



但李峰是怎麽做的呢？他先找到一家評估公司，給房子做一個高評，200萬元的房子評估到260萬元。

260萬元按照7成貸款，李峰最終貸到了182萬元。買下這套房子，李峰實際隻掏了18萬元首付。接著，他去房地產交易中心，將這套房子過戶後，李峰拿這套房子做了一個裝修貸，又貸了20萬元出來。

再然後，他又拿著這套房子，去銀行做了一個信用貸，15萬元又借出來了。裝修貸20萬元、信用貸15萬元，再加上之前貸到的182萬元，李峰從銀行一共貸到217萬元。

扣除房子的200萬元之後，他手頭反而多了17萬元。就這樣，用這17萬元，李峰繼續炒第二套。

讓他沒想到的是，買了第二套房後，當年9月30日，深圳開始限購，每個人隻能買兩套房。

於是，李峰找到他的哥哥、弟弟、父母以及親戚朋友，繼續以同樣的方法購買。就在李峰房子越買越多的時候，2018年，政府發現，市場上太多人搞高評高貸了，於是就出台了“三價合一”等政策，嚴厲打擊高評高貸。

自此，李峰不能從銀行貸更多的錢了。於是，李峰轉向了民間融資。這一年，深圳全年樓市呈現“低開高走，再繼續往下走”的波動趨勢。多重打擊下，資金鏈崩掉的李峰跑路了。他留給親戚朋友的，不僅僅是總價值為4000萬元的十套房子，還有遠遠超過4000萬元的債務。

為什麽他不把房子賣掉，來償還部分債務呢？那是因為，李峰此時在銀行的貸款和民間的融資，已大大超過十套房子所擁有的價值，賣掉也不能償還所有債務。更何況，房子不是說賣就能賣出去的。

03 手段不斷進化

繼高評高貸之後，“借”經營貸入市炒房，是投資客們的新名目。

在疫情重擊的2020年，為了給小微企業紆困，銀行普遍推出了低息的銀行經營貸款產品。但沒想到的是，經營貸輾轉就流入了樓市。

所謂經營貸，即借款人以房產作為抵押物向銀行申請貸款，用於公司日常經營。劃重點：貸款要用於公司日常經營。

在深圳已經有多套房子的林霖，深諳如何利用經營貸“空手套白狼”之道。

他告訴市界，第一步，拿著手裏的錢，加上擔保公司那裏借來的錢，全款買下一套房子；第二步，通過擔保公司找到一家殼公司（經營半年及以上且有經營流水）；第三步，將新購置的房產，以殼公司的名義拿到銀行抵押，一般能貸到房子評估總價的7成到9成。

銀行的貸款放下來後，在償還擔保公司的墊資和傭金之後，剩餘的錢，就可以再去買房和支付貸款利息。

不過，因資金被禁止流入房地產，“所以，當銀行貸款到賬時，要將裏麵的錢分批分次地，轉移到父母或子女或親戚朋友的卡中，最後才能用到買房之上。”林霖告訴市界。

這種模式迅速在深圳形成灰色產業鏈，並在一定程度上推動深圳房價的上漲。

其中的邏輯在於，按照銀行正常貸款流程，十個人裏隻有兩個人能貸到200萬元。很多人鑽經營貸這一空子後，十個人裏有六個人貸到了200萬元。於是，深圳房價又有了一把“火”。

但林霖們的好日子並沒過多久。繼2020年4月提高經營貸準入門檻後，10月份，有媒體報道稱深圳在進一步收緊抵押經營貸。一位專門從事房抵經營貸的人士告訴市界，深圳抵押經營貸通道的確收緊了，有客戶就因為經營貸被銀行抽貸了。

另一邊，打新熱也迎來了史上最大的一盆涼水。1月22日，深圳住建局認定，對華潤城四期12名認購人做出“三暫停”處罰，並將有關違法違規線索移送公安機關。



1月23日，深圳進一步出台“禁購令”，對在申購商品住房過程中，有假離婚、代持、假流水等違規行為的相關人員，作出“三年不得在深圳購房”的處罰。

無論如何，口子開始收緊了。

對於今天這一幕，付海軍早已預料到。作為曾經的炒房客，他早在2018年就“金盆洗手”。在付海軍看來，無論現在的深圳樓市有多瘋狂，都已不適合炒房了。

限售限價、禁購令等各種政策層出不窮下，“ 套利空間遠不如以前”，付海軍向市界坦言。

不過，在巨大的市場利益誘惑麵前，仍然有炒房客們蠢蠢欲動。打新不成之下，他們看中了深圳的小產權房和回遷房。

近幾年，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，更新項目中就包含著眾多小產權房。小產權房，通常指在城鄉結合部或者一些城鎮上，利用村集體土地開發而成的樓盤。

小產權房的交易並不需要繳納各種費用，價格也比較低，所以受到很多投資客的青睞。比如思悅自住的兩居室，就是小產權房，8年時間漲了5倍。

郭凡作為職業炒房客，早在2018年就入手了小產權房。單價一萬元左右的房子，郭凡在當年一口氣買了5套，每套放三個月就賣掉。這樣來來回回，一年時間，郭凡就賺了400萬元左右。

2020年“715政策”出台後，不限購的小產權房更火了。在這三年時間裏，郭凡總共賺了2000萬元左右。盡管深圳房地產調控一輪接著一輪，但郭凡並沒有停止炒房的打算。

郭凡們博弈的，還有小產權房拆遷後的獲賠，賠償金額較為可觀。比如深圳羅湖區羅芳村舊改，最高按1:2補償，加送車位；龍崗沙背壢舊改，賠償比例是1:1.3。



深圳寶安區石岩鎮老城舊改棚改前的小產權房

而回遷房，通常是開發商按照國家規定，征收了村裏的集體土地之後，為了補償村民而建造的房子。回遷房的土地性質是國有劃撥用地，和商品房幾乎是同等待遇，“無需社保、不限購”。

在開發商進駐洽談城市更新之時，一些原住村民急需資金，就會拿出一定的回遷麵積出售。而投資客們賭的是，這些房子在經過城市更新得到確權，獲得不動產權證後的增值空間。

有房產中介曾給客戶推銷深圳某回遷房的時間表，是這樣描繪“藍圖”的：現在買的價格是每平方米19000元，簽協議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，就能賣到每平方米60000元。

這看起來很美好背後，其實暗藏著巨大風險。在出售時，大多數小產權房並無任何權屬證明，跨時長、房價波動大、法律風險高之下，小產權房成為賣方違約高發的領域。

說到底，任何遊走在法律邊緣的產物，都不受法律保護；空手套白狼的行為，也終有一天會付出慘痛代價。更何況，隻要防範房地產金融風險不放鬆，有形的手說伸就伸之下，“你可能隨時被套牢”。

誰會是下一個被套牢者呢？

（文中付海軍、汪磊、唐蓀、王簡、思悅、孫楓、李峰、林霖、郭凡皆為化名）

（作者|陶婷 編輯|胡劉繼）