徐凡淋/發自上海
1月20日，上海市房管局召開緊急會議，商討對策應對最近上海樓市搖號過熱情況，從限製認籌比例、分銷機構報備、認籌金比例到適當調高明顯低於周邊二手房的新房價格等多項措施防止樓市過熱。並表示如果還不能防止樓市過熱，後續將出台進一步調控政策，離婚兩年內不能買房，分批搖號，收緊資金監管等措施。
學區房幾小時上漲40萬元？有房子一個月上漲200萬元？上海樓市真有這麽“火”嗎？是“虛火”還是“實火”？是什麽在助推上海樓市，尤其是學區房的快速上漲？中國房地產網上海在走訪多個樓盤與中介機構後，發現上海樓市並非全區域上漲，更多的是“外冷內熱”，“虛與實”的結合。
“我朋友的朋友去年賣了徐匯濱江的房子，拿著幾千萬元的現金，三個號，到處去搖號，結果到現在一個號都沒搖到；還有個朋友今年賣了徐家匯的房子，一個號，準備到處去搖號，大概率也很難搖到，你懂的。”
對於上海樓市，參與多次搖號，好不容易才搖到的張先生這樣說：“上海市區的新盤數量本就少，由於一二手房價格倒掛，買到就賺到成了很多購房者的共識。”
在新房市場，進入2021年新年後，中糧瑞虹海壹號、新湖上海青藍、融創青雲壹號、金科新弘古北天禦和電建瀧悅瀾灣，5個項目集中開盤，讓人驚訝的是，全部一天售罄。
公民同招，一貫製學區房被熱捧
回顧剛剛過去的2020年，1-2月受疫情影響停滯，3月開始複蘇，之後一路“乘風破浪”，強勢反彈。易居房地產研究院1月7日發布的《2020年上海房地產市場報告》顯示，2020年上海新建商品住宅成交麵積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，成交麵積創近4年來新高；2020年上海二手房住宅成交約30.2萬套，同比增長27%，也創近4年來新高。
上海中原地產的數據顯示，2020年12月上海樓市成交翹尾收官，上海新建商品住宅成交麵積122.8萬平方米，環比增加59.1%，這一數據也創年內交易新高。二手房方麵，2020年12月成交接近4萬套，創自2016年以來新高。
上海樓市的熱度，有學區房甚至出現半年上漲60%的個案，今年1月初，上海浦東梅園三街坊1984年建造的“老破小”，33平方米，成交總價655萬元，單價超過19萬元/平方米，成交價堪比上海二手房標杆區域徐家匯的學區房價格。同樣是學區，浦東張江湯臣豪園二期掛牌單價也超16萬元/平方米。
中國房地產網上海在市場調查中還發現，因學區優勢，閔行區、吳涇鎮，包括外環線外的二手房紫竹半島掛牌單價都已經超10萬元/平方米，購房者薛女士說：“我所在的小區相似房源的掛牌價比去年年初總價高30萬元左右，且議價空間小。”
學區房為何被市場熱捧？2020年3月11日上海“公民同招、搖號入學”的義務教育招生新政出台後，上海作為一個典型的小學初中階段民辦強公辦弱的城市，將影響到上百萬上海五年級以下的學生和他們的家庭。“民辦搖號”的不確定性，公辦小學初中的‘穩定性’優勢，吸引更多家長買公辦學校對口的學區房。
從2020年3月開始，頂著前所未有的疫情，上海樓市“逆風翻盤”，部分低總價學區房就迎來了接近40%的漲幅。這種連鎖反應，現在仍在持續，比現在的新房認籌火熱還要明顯。
位於中環以外區域2008年建造的次新房閔行春申景城因學區優勢，市場掛牌價已經從7萬元/平方米上漲到現在的11萬元/平方米，漲幅超50%，太平洋中介小馬說：“這旁邊的學區房基本出來一套就賣一套，賣得很快。”
閔行區莘莊之前業主維權，銷量不佳的金輝海上銘著，在傳出對口複旦大學附屬閔行實驗學校的消息後，被一搶而空，目前二手房掛牌價到了8.5萬元/平方米，而2020年初的新盤售價約7萬元/平方米，二手房直接上漲1.5萬元/平方米，相當於一套140平方米的房子比去年初貴200萬元。
對於新房來說，隻要板塊內有優質學校，新房立馬就會逆襲。位於浦東祝橋的公園2040，區位因素，之前去化一直不理想，進才東學校引進後，結果完美逆襲。同樣的還有大虹橋核心區域的首創禧瑞薈，一期剛開盤的時候，認籌銷售去化慘淡，現因華師大附屬學校的學區優勢，一期迅速清盤，二期價格上漲。
走訪多家中介門店采訪後發現，上海新建公辦一貫製學校對口的小區房價普遍上漲，最高漲幅超56%，位於浦東張江板塊的一個小區，2019年成交價8萬元/平方米，2020年成交價飆升至13萬元/平方米，目前掛牌價已超14萬元/平方米。
“一套房子看房的人多業主都會跳價，還有些業主一直詢價，其實並沒有把房源掛出來。”一名中介人員說，賣家待價而沽的情緒高漲，尤其是品牌房企建造的帶電梯次新房，九年一貫製第一梯隊的學區房，一旦有房源，出手很快。
對比學區房，那些附近沒有優質公辦學校的新房，特別是總價偏高的小區，認籌率則相對冷淡很多，如：虹口、靜安的百慕大、四天王雖然都在內環，因不對口優質學區，認籌則相對冷淡很多。同樣位於閔行莘莊的二手房世紀陽光苑，當周邊學區房迅猛上漲的時候，因沒有學區優勢，麵積大總價高，二手房目前也在6.5萬元/平方米左右。
多重因素催生旺盛的購買力
上海家長對於學區的敏銳和執行力，從去年三月份開始，學區房就迎來了新的上漲行情。上海樓市的火熱，另一方麵，新增的購買力也是主要原因之一，2020年上海舊改涉及3萬戶左右家庭，拆遷改造，而選擇貨幣補償的家庭都是急需購房的剛需人群。
這部分舊改家庭，雖然過去居住簡陋，但他們早已習慣了市區的生活與便利，內環新房開盤少加上較長的交房時間，二手房買房即可入住的優勢，舊改中的大部分家庭將購房目標鎖定在市區的二手房與次新房。
張老伯就是2020年7月楊浦區89街坊改造中選擇貨幣補償的成員之一，想盡快住進新家的他，收到拆遷款，第一件事情就是到處看房，他將目標鎖定在內環和中環，可市內的新房少搖號難，幾經周折也沒買到合適的房子。
去年10月份之後，張老伯將目標轉向市內帶電梯的次新房，終於在年底前在浦東一個小區買到中意的兩居室電梯房。張老伯說：“像我這樣看房子的人有很多，房價一直在漲，大家都想早點有自己的房子。”
舊改之外，上海人才政策方麵，2020年9月份上海落戶政策鬆動以及11月份上海985高校畢業生直接落戶，人才與落戶政策的放寬，也將釋放出2萬的購房指標。
有業內人士表示，2016年3月上海實行非戶籍五年限購政策，現有一大批人滿足五年社保年限，具備購房資格，這之中很大一部分加入到購房人群中，加上國外疫情失控，境外留學人員回國，很多有錢人將不再考慮將子女送出國，留在國內發展，上海成了他們的第一選擇。不少購房者“搶時間”，希望在年前把買房的事情確定，推動了一波相對較高的交易量。
從成交樓盤來看，上海中原地產的數據顯示，2020年成交麵積榜首的項目為原南匯區的限價房宜浩綠園，2020年成交1414套，成交麵積129598平方米，成交均價僅21820元/平方米，自開盤銷售以來，因性比價高，經常霸屏銷售榜，成為上海當之無愧的剛需“頂流紅盤”，也說明了“低單價、低總價”依舊是購房者重點考量的因素。
另一個上海青浦區的“紅盤”萬科天空之城，即將新推，在樓盤售價上，樓盤銷售說：“新推的這期價格也沒漲，之前均價不到6萬元/平方米，新一期也是這個價錢。”
從市場成交來看，剛需、剛改成為絕對主力，內環的新盤開盤即“日光”已成常態，而1月11日—17日，上海開盤的8個樓盤中，4個盤認籌率過百，2個認籌率過半，2個外環的樓盤未搖號直接開盤，樓市“外冷內熱”依舊明顯。
