一線城市學區房暴漲！最貴多少錢一平？

1月17日，王小雱把一篇正被熱傳的關於上海學區房瘋漲的微信文章發給他同學，疑惑地表示，上海二手房要開始暴漲了嗎？

王小雱住在浦東某小區，對口公辦小學是竹園小學，是典型的學區房。據其透露，近期小區內的房源成交明顯比過去多，價格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶，從2017年開始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

事實上，上海學區房從2020年新政實施以來，變化非常明顯。學區房小區從成交數量和價格來看，均呈現快速上漲狀態。

北上廣深一線城市的學區房帶動二手房量價齊升，是這一輪房價上漲的主要表現。進入2021年，一線城市二手房價全麵上漲，統計局數據顯示，2020年12月，一線城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個多月漲得最快的已經不是深圳，上海和廣州已後來居上。

疫情影響下，一線城市學區房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。



疫情影響下，一線城市學區房需求明顯。IC photo

新政出台：學區房量價齊漲

21世紀經濟報道記者走訪上海中介門店發現，近期學區房小區成交套數明顯上漲，業主跳價嚴重，如果一個小區進入無房源階段，隻要有一套房子出來，業主一晚上跳價200萬的案例也曾出現。

中介人員反映，2020年民辦搖號新政出台後，全國的公辦民辦學校初中小學格局都會發生巨大的變化（高中暫時未受太多衝擊）。上海作為一個典型的小學初中階段民辦強公辦弱的城市，在本輪政策改革中，初中和小學的格局，發生了天翻地覆的變化。

上海此前學區房溢價並不強，關注度也不高。“但是在民辦搖號後，這一格局可能會發生重要的變化，公辦小學初中的‘穩定性’優勢顯現出來，吸引更多家長買公辦學校對口的學區房。”一名中介人員對前來谘詢的買家說。

徐匯區著名學區房小區——東方曼哈頓，該小區從來最少都有40多套房源在售，現在隻有12套房源掛出。2020年8月，該小區一套194平方米的房源總價1880萬售出，這個月初，同一戶型的房源帶車位以總價2700萬售出；另一套位於頂樓的407平方米的戶型，總價5000萬，也在兩周內迅速成交。

據不完全統計，目前上海學區房最貴已經超過20萬元/平方米。而在其他一線城市，學區房也無例外在暴漲。北京最貴學區房25萬元/平方米左右，深圳學區房目前最高達到了32萬元/平方米。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，學區房價格高，與教育資源分配不均有直接關係。

行情不可持續？



圖 / 圖蟲

一二手房是一個聯動的市場。中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一波行情可持續到春節後的小陽春。2020年，商品房銷售麵積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。

2020年疫情下依然能刷新中國房地產曆史紀錄，張大偉指出主要原因有以下幾點：

一，整體寬鬆的信貸政策，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新曆史記錄，整體信貸政策相對寬鬆；

二，調控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬鬆是主流，人才政策井噴，部分城市出現了明顯的打新潮，刺激了市場需求。年內超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求；

三，疫情後購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對於改善需求也明顯上漲；

四、全國區域分化，特別是東部成為領頭羊，長三角與珠三角出現了普遍性的房價上漲。而中西部則稍微平穩，部分區域甚至繼續調整。加上全國房地產投資增速同比增長0.7%、房企到位資金同比增長8.1%、全國貸款增加19.63萬億等多項數據，張大偉認為全國房地產投資開始全麵複蘇。

但另一名業內資深人士並不認為這一輪行情是可持續的。他指出，最近上海二手房跳價概率高，一方麵是一手房價格上漲明顯，另一方麵是學區房導致。總的來說，推動這一輪房價上漲是多重因素的疊加：

（1）資金流動性推動；

（2）上一輪行情中（2016-2017）購房者的置換需求釋放；

（3）學區房的需求——放開二孩後上海在2016-2017年期間有一波戶籍人口的生育小高峰。

中介、資本的集體狂歡？



圖 / 圖蟲

21世紀經濟報道記者發現，中介人員在對客戶的說辭中，在釋放庫存不足的信息，市麵上流傳一個說法：“上海現存二手房庫存為4.2萬套，按照當前一個月2.7萬套左右（2020年12月達到了2.9萬套）的去化速度，兩個月之後，上海將無二手房可賣”。

對此，中原地產市場分析師盧文曦認為，上海每周新增掛牌量1萬套左右，一個月在4萬套左右，按照月均成交3萬套來算，一個月還有1萬套未成交。

據其透露，目前上海房管局沒有對二手房庫存進行過統計，換言之，二手房沒有庫存數據，隻有機構統計過每周掛牌數據。

盧文曦也指出，學區房其實是很小的部分，其定義的學區房對口學校是公辦一梯隊的，這種小區估計約占整體市場3%，不是主力。另據信棟地產創始人徐棟透露，其公司門店近期成交的二手房中，學區房占比約30%，整個上海市場成交也差不多是這一比例。

徐棟對21世紀經濟報道表示，近期上海學區房價上漲可以看出，此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續滿足5年社保年限限製，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向於買學區房；疫情導致不少原本計劃出國留學的學生轉向國內找工作，首選上海，因此生發出購房需求。

徐棟認為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金；上海放開人才政策：985高校畢業生直接落戶，落戶政策放寬，釋放出2萬個購房指標；投資者通過公司購房數量增加，一般而言，在上海開公司，投資3000萬就有購房資格；2020年貨幣寬鬆，導致流入房地產的錢變多；此外，大宗商品（鋼鐵水泥）、消費品生活資料，人工成本、地價的上漲，都匯集助推上海房價的上漲。

盧文曦則認為，這是市場出現結構性不平衡狀態的表現，並非樓市出現一波大行情。這一次學區房和次新房漲得比較多，但郊區的“老破小”漲幅並沒有跑贏大市。

（文中王小雱係化名）

鍾偉：房地產早已告別高光時刻



鍾偉（民生加銀基金首席經濟學家）

世間之事，不妨笑談洗蒼涼；樓市沉浮，轉身已是廿年。我關注地產純屬偶然，主因係為當年太多口齒不清、語焉不詳的所謂學者演講震驚，此後作為中國房地產的旁觀者、思考者持續關注至今。種種跡象告訴我們，行業周期使然，房地產已是“荷笠帶斜陽，青山獨歸遠”了。

一是輿情高光早已不再了。

如同今日的騰訊阿裏美團霸屏一樣，十多年前房地產絕對是熱議的核心。從央媒到地方都市報，從峰會論壇到開盤盛典，地產始終在舞台中央。有的說房地產是支柱產業，有的說房地產綁架了中國經濟，有的說樓市已是泡沫前夜，有的說樓市是剛性泡沫等等。如今，提及房子仍讓人又愛又恨，但樓市肯定不在熱搜詞匯中，開發商也不再萬眾矚目，從2017年下半年以來，地產像極了失去票房和粉絲的昔日一線明星，2018年以來，若剔除越演越烈的聯營合作開發導致行業數據虛誇約20%，應該說地產開發銷售的鼎盛期已悄悄過去。

這多少提示我們，房地產的野蠻生長、草莽英雄時代結束了。

二是房子差不多夠了。

經過廿年急風暴雨般的成長，中國人均居住麵積超過30平米，套戶比達1.07，國人的自有住房率在全球也是前列。盡管平均數可能掩蓋了許多問題，但房子總體上和中國經濟所處的階段差不多，從溫飽向小康過渡。有房住不一定意味著住得舒適，中國城鎮居民仍有約50%的人住在上世紀的老破小裏，有20%的人住在房齡超過10年的舊房裏，真正住在比較新的房屋中的人也就30%。中國一線城市仍有超過25%的常住人口依賴租房度日。每年新增新婚離婚家庭數，以及住房更新戶數，從中能看出一些趨勢，仍能支撐樓市產銷在高位維持十數年。

但房子從存量上看差不多夠了，至於從重點城市和房屋質量上看，還不盡如人意。地產差不多已過了數量高速增長的高光時刻，而臻善求質之路還很長。

三是涉房政策也就這樣了。

在2017年之前，涉房政策受到諸多因素，尤其是經濟波動的影響，政策頻仍且動態不一致，數年數變是常態。

2016年底，“房住不炒”逐漸清晰並被廣泛解讀，從2017年3月至今，涉房政策以穩地價、穩房價和穩預期為核心，推出穩定樓市的長效機製，至今政策框架沒有劇變。房地產這棵樹再大，也不能長到天上去。

2017年至今，其間有中美貿易摩擦，有新冠疫情等導致經濟起伏，但涉房調控再也沒有作為刺激經濟增長的短期政策而生變。“房價永遠上漲”的市場預期早已不複舊觀。非重點城市的樓市穩中有落已是常態。

在可預見的未來，比如說“十四五”期間，樓市調控基調改弦更張的可能性，全國房價不合理普漲的可能性，都可說是微乎其微了。

四是開發銷售模式艱難了。

難不難甚至都不需要太深奧的分析，2015年之前，開發商在富豪榜單上分量很重，此後明顯退潮。同時上市房企也得不到投資者的追捧，2011年以來，地產10強的市值大約增長了3倍，估值總體上處於被下殺狀態。這些折射出高負債、高周轉、高成長的“三高”路線已難以為繼。目前開發銷售規模受到很大製約，製約可形容為地貴、錢緊、價抑。獲取優質土儲越來越貴越來越難，好地好項目要政府批出好價也很困難，一些重點城市甚至出現一二手價格倒掛、認籌如同買彩票的奇葩現象。

不僅如此，開發商遭遇到了持續嚴峻的金融氛圍，前有央行的三條紅線，後有銀保監會主席郭樹清指出，銀行信貸中，涉房信貸占比約39%，非銀涉房融資比例更高，已構成係統性風險的首要因素。可見開發商遭遇銷售利潤率不斷縮水、土地獲取日益依賴勾兌、產品去化總體趨緩、涉房稅費不減、融資收緊和報表修飾難度加大等諸多挑戰。

五是房價很不便宜了。

如無意外，中國可能在2021或2022年達到高收入國家的門檻，而此前，中國主要城市的房價恐怕早已是發達國家水平。

房價真的不便宜了。中國百強縣的絕大多數，房價不低於萬元。在一線城市，一套房更是要努力一輩子的事。

一個虛擬的例子，是假定有兩個優秀的985高校畢業生，都幸運地在京滬深的金融機構找到了工作，其職業生涯也算中規中矩溫和攀爬，那麽其30年整個職業生涯的稅後收入可能在800萬元－1000萬元，而一套還算說得過去的住宅連本帶息至少要八九百萬，這需要這對年輕人雙方父母提供約三四百萬的購房首付，並且在職業生涯的前10年始終處於入不敷出的狀態。假定小家庭30年基本生活開銷300萬，育兒約需100萬，旅遊及購換車需100萬。那麽這對努力打拚的優秀的年輕人在退休時，其實手中僅有三五百萬積蓄而已，這還需要假定他們沒有太多的贍養父母或供子女海外留學的壓力。

到如今，重點城市的房價，確實已大部分年輕一代生命中不可承受之重了。隨著中國加速老齡化和家庭淨儲蓄率的持續下滑，普羅大眾對高房價的耐受力越來越弱。

六是炒房沒什麽意思了。

這倒不是說買房就會套牢，但從資產配置角度看，輕鬆炒房輕易獲利的機會在收縮。以往高光時刻的售樓處摩肩接踵，目前各種調控機製使得隨意購房變得很困難，而通過銀行按揭來炒房加杠杆更困難。同時，房價已不複普遍上漲的舊觀。為什麽少部分人還熱衷於炒房？原因在於滬深等少數城市還殘存一些新舊房價倒掛的碎片化機會。尤其深圳集聚了諸多新興產業和年輕大學生。據此套利也要小心，價格倒掛意味著新房品質通常不會太講究，隨著市場預期的變化，這種倒掛也會收縮甚至消失。天津廈門福州等都是例證。

和前50分位的股票基金相比，和相對穩健的信托產品相比，炒房的收益也不再有什麽優勢。更何況房產交易稅費和流動性貼水，使得房價微漲十來個百分點，也並不意味著獲利。

看起來，隨著疾風驟雨的廿年城市化曆程，房地產逐漸告別了高光時刻。明智的投資應當穿越經濟周期，擁抱朝陽產業。

廿年前的房地產是朝陽，這也是為什麽萬科上市以來，股價上漲逾300倍，名列A股前五大牛股；這也是為什麽新世紀以來，約有13%的中國富人是通過炒房致富的，炒房曾是位列創業和打工之後的第三大致富因素。但如今中國樓市可能真的走入新常態了，房地產仍是數十萬億的重要產業，再期待房價普漲暴漲可能不現實。認清行業周期如此重要，郵政曾是19世紀末期美國極顯赫的產業，據說全美有約10%的耕地用來提供郵政係統馬匹所需之草料，如今呢？在中國有八分錢郵票記憶的人群恐怕不再年輕了。

盡管如今一二手房價倒掛的現象仍局部殘存，盡管2021年如果通脹抬升也可能對房價有些推升之效，盡管在一線擁房從來不是易事，但房住不炒可能不再僅僅是政策宣誓，而是樓市大趨勢。除少部分重點城市的優質樓盤之外，恐怕絕大多數房屋已很難再炒作。甚至更宜減持。除非你是已實現人生小目標的有錢人，否則你也許要考慮走出房價永遠上漲的執念了。