“我房東看著挺土一人，但他擁有一棟樓！”

從咫尺到遠方、從個體到群像，這是一個萬物皆可網紅的時代，如今，輪到城市了。

或是新經濟下的產業變遷、或是輿論場內的文化重塑、亦或僅僅是時代洪流裏普通人的肆意嬉笑，在被鋼筋水泥包裹的外表下，每座網紅城市，都必定擁有屬於自己的鮮活麵孔。

2020年末，我們走到那些東南西北、大大小小的新網紅城市，試圖感受他們各自不同的城市脈搏、發現他們本同末離的網紅基因。

臨近中午12點半，戴娟走進深圳南山區華潤城附近的一家“蒼蠅館”，點了份25元的牛腩飯，上午，她剛剛帶著客戶看完小區裏幾套1000多萬元的豪宅。

戴娟是德祐地產的一名中介，在這個片區工作已經超過10年，眼見這裏從一個外來打工人集聚的城中村，變成了全深圳房價最高的地段之一。

深圳樓市，永遠不缺少話題，在深圳，無論是企業高管還是網約車司機，談起這座城市，首先想到的就是房子。過去一年，由於購房者趨之若鶩的高價“網紅樓盤”頻出，這座因為“來了就是深圳人”而充滿親切感的一線城市，再度被全國熱議。

在最能體現樓市熱度的二手房市場，貝殼數據顯示，從去年底至今，深圳二手房掛牌均價從70844元/平米上漲至82144元/平米，而同期北京二手房掛牌均價則一直在6萬/平米左右。深圳已然成為全國房價最高的城市。

因新房限價等因素，深圳樓市普遍存在著一二手房價格倒掛的現象，價差越大、樓盤越“紅”。

在眾多樓盤中，位於南山區的華潤城四期“潤璽”項目，又被稱為深圳“網紅神盤”的翹楚。今年11月底，潤璽開盤，9000多人搶購1171套千萬元豪宅，一度讓那裏成為網紅打卡之地，還讓“代持打新”這個名詞家喻戶曉。

“以前這裏叫大衝村，你絕對想不到十多年前這裏有多麽的髒亂差，到處都是‘握手樓’，街邊擺滿了小攤，像我這樣的外來人員租個十來平米的小房間，月租金也就三四百塊錢。”戴娟告訴作者，如今，隨著潤璽橫空出世，附近9平米一間的“蝸居房”，月租金都已經高達3900元，二手房均價每平米到了17-18萬元之間。

有人說，深圳是大都市裏最包容的，無論是住在價格千萬的豪宅，還是蝸居在千元房租的城中村，都能有滋有味；也有人說，這裏是最“搖擺”的城市，你能夠輕易的留下來，也可以輕易的離開。

網紅神盤：房票難求，代持打新

與同為一線城市的北京和上海相比，深圳從小漁村成長而來，眾多城中村是其獨有特色，見證了城市的變遷。

一項深圳市規土委對深圳城中村的普查數據顯示，深圳城中村用地達到321平方公裏，建設用地占全市31%；城中村建築總量35億平方米，占全市建築總量43%；城中村人口高達1231萬，居住人口占全市人口64%。


航拍如今的深圳大衝村（圖片來源：視覺中國)

戴娟初來大衝，幹的就是村裏房屋租賃中介生意，她告訴作者，十多年前，來這裏租房的都是附近工廠的打工仔和打工妹。2009年，大衝村正式啟動城中村改造，華潤置地拿下了這個巨無霸項目，由於項目過大，隻能分批分期開發賣樓。

盤活城中村存量土地，曾是深圳的供地策略。2004年，深圳出台城中村更新改造辦法，相較土地拍賣市場，舊改項目拿地成本平均便宜1/3以上，巨大的利益空間，讓各大開發商紛紛進軍深圳舊改市場，其中不乏恒大、佳兆業、招商蛇口、華潤置業等地產龍頭。

“這裏的盤，真是賣一個火一個，這裏的中介，隻能做二手房，沒法做新房代理，因為新盤太搶手了，都是日光，開發商根本不需要代理。”城中村搖身變為網紅盤，讓久在其中的戴娟也感到驚訝。

2014年10月，華潤城潤府一期首次開盤，均價4.75萬元/平方米，3小時售罄；一個月後加推，均價上漲到約5萬元/平米，再度以3小時“光盤”；次年12月，二期開盤，整體均價達到8.5萬元/平米，同樣日光；到2018年6月三期入市時，均價已經達到約8.55萬元/平米，在首次啟動公證搖號、公證選房後，依然日光；時隔3個月，加推555套新房，繼續當天售罄。

今年7月15日，深圳出台了史上最嚴的限購政策“新深八條”，在深刻落實“房住不炒”政策的同時，也讓房票（購房資格）成為稀缺品。而另一方麵，新盤限價，比周邊二手房要底很多，例如“網紅神盤”華潤城潤璽便是如此，潤璽預售均價每平米13.1萬元，而旁邊的二手房均價，每平在17-18萬元之間。

“一二手房價格倒掛，買到即賺到”，於是，在限購政策出台後開盤的潤璽，讓眾多有房票無資金和有資金無房票的人，通過“代持打新”走到了一起。

“其中一類是眾籌打新，有點類似於私募，有房票的人是GP（普通合夥人），出資的一夥人是LP(有限合夥人)，大家事先商量好，簽好協議，最後炒房的收益按商量好的分配。” 兩年前，王敬從北京一家房企跳槽到一家深圳房企擔任營銷老總，他告訴作者，自己的深圳老鄉會微信群裏，就時不時有人會冒出來說自己有房票，發動大家一起籌資去打新炒房。

炒房者絞盡腦汁。類似潤璽這樣的超級網紅盤，購房者不僅需要無房無貸，還要比拚社保年限，年限越長資格越高，有人為了搶到認籌資格，把自己父母二十幾年社保年限的名額也搬了出來。

據《經濟觀察報》報道，11月25和26日兩天，在潤璽的選房場外，隨處可見打開微信遠程遙控內場選房者的真正買家，而代持的費用，一般在10萬元左右，潤璽作為豪宅更高一些，從15萬到50萬元不等，如果通過中介渠道，還要另外支付1萬多元的代辦費用。

“潤璽這個盤，我估計有一半以上是代持。”連中介也被“代持打新”的陣勢“嚇到”，戴娟告訴作者，自己客戶就有兩個具備購房資格的老深圳人，但因為“從簽署代持協議到房子最終脫手，需要六七年時間，風險過高”，自己一般不願主動接待這樣的客戶。

代持糾紛一度讓親朋反目。多名中介和深圳當地開發商人士，都向作者提到了同一個案例：某男士讓其侄子代持，誰知侄子爛賭，欠了1000多萬元外債，代持房產被判給債主，出資男士幾次向法院申訴都被駁回；也有朋友間代持，結果代持人看到房子翻倍，直接坐地起價，開口就是增加10萬代持費。

“世外桃源”：城中村內房租減半

位於深圳市羅湖區寶崗路上的筍崗村，是深圳城中村改造的另一類典型。村口的百年牌坊與一牆之外的商圈鬧市相連，始建於明初的文物保護單位“元勳舊址”，與上百年的危房一起，混雜在一排排密集的握手樓和鱗次櫛比的小鋪麵中間。

一次城中村改造，在深圳就能製造一大批“暴發戶”，村民們渴望被拆遷，他們有自己清晰的“賬本”：一名擁有一套60平米房子的筍崗村村民，年租金收益大約在3.6萬元，而在售的同樣大小兩居戶型，二手房單價約為3萬元/㎡；如果這些房子納入拆遷範疇，按照“拆一賠一”補償，村民拆遷收益可以高達180萬元，且賠付的房子如果出租出去，租金也比原來城中村租屋要高很多。

2018年，深圳市政府出台新政，規定城中村將以綜合整治為主，拿來作為租賃和保障房用地，原則上不再拆遷變成商品房用地。


深圳筍崗村村口的牌樓（圖片來源：視覺中國）

筍崗村和周邊的田心村、蔡屋圍等地，一直都是羅湖區舊改的熱門區域，華潤、中洲地產等舊改巨頭一直在角逐這些舊改項目，蔡屋圍等在2018年前被納入到了舊改範疇，但筍崗村卻一直未動。

一位深圳當地開發商人士對作者表示，如果沒有指標，開發商就沒法進行拆遷舊改，新政後，很多城中村隻能進行綜合整治改造。萬科便是在隨後進入筍崗村進行綜合整治，即在不拆遷的情況下，改善筍崗村的綜合環境，彼時，萬科正在實施其“萬村計劃”，通過綜合整治，拿下城中村的房源，做長租公寓業務。

如今，被鬧市環繞的筍崗村，猶如“世外桃源”。作者探訪時看到，雖然村外便是深圳鬧市，但筍崗村內的房價和物價，都要比村外便宜很多。村口的房產中介告訴作者，相比村外均價在6萬/平米的商品房，村內的小產權房，每平米單價在2.5萬到3萬元左右，村裏60平米的兩居月租金3000元左右，而村外則是6000元。

“我租房的客戶也在不斷更新迭代，從最初的農民工，到技術工人，再到科技公司的程序員，現在能租得起華潤城100多平大房子的，就是那些大公司的老員工和初創企業的CEO、CFO。”戴娟說，隨著以華潤城為核心不斷開發，周邊的大公司也越來越多，TCL、長虹都在附近建立了辦公大樓。

城市發展日新月異，但隱匿於大都市、免於被拆遷的許多城中村，仍然成為許多深圳人選擇紮根的地方，新老深圳人在這裏交匯。

“我的房東，平常看著挺土的一人，趿拉個拖鞋，穿個背心，後來才知道，他擁有附近城中村裏的一棟樓。”在王敬看來，“深圳的拆遷戶，相比之下都特別低調”。

因為租金持續上漲，戴娟在4年前搬到了離南山華潤城五公裏外的另一個城中村裏租住：“深圳就是這樣，有錢的人可以買幾千萬、上億的豪宅住，再沒錢的人，也能找到月租一千的地方。”

深圳速度：上午拿地，下午開工

“隻爭朝夕”——深圳或許是全國最追求效率的城市，這點在樓市上可見一斑。改革開放之初，深圳曾以平均不到5天蓋一層樓的“深圳速度”馳名全國，而今，速度依然停不下來。

“這兩年因為資金和銷售的諸多限製，幾乎所有房企都在玩高周轉，恨不得今天投資出去明天就把錢收回來。”在京深兩地從事地產行業十多年的王敬告訴作者，盡管如此，但深圳的節奏，還是比北京要快很多。

11月23日，萬科在深圳拿下一塊土地，中午11點拿地，晚上6點就舉行了開工儀式；龍光地產今年5月拿下深圳前海的一塊土地，也是拿地之後就立即開工。


深圳網紅樓盤之一的南山區萬科瑧山海項目。12月7日開盤，預售均價12萬/平米，比周邊二手房價格低2-3萬（圖片來源：作者）

“我在北京，雖然房企都很忙，但大家平常周末還能踢踢球，晚上還能喝酒吹牛，而到了深圳，大家坐下來連寒暄和客套的話都很少，上來就是談業務、談資金，這裏的城市文化就是務實、快節奏、不來虛的。”王敬說，對於急於回籠資金的開發商來說，今年尤為明顯。

讓王敬感覺與北上不同的，還有深圳的老板們。“房企老板都喜歡開會，而且一開就是一天，但在北京的時候，老板喜歡談宏觀形勢和文化導向，在這裏，老板隻談具體指標和具體的項目。”王敬覺得，深圳老板對數字和細節更敏感，“底下部門老總匯報工作時稍有不對，就能馬上指出”。

因為疫情原因，深圳政府對樓盤開盤規定做出的迅速反應，也讓開發商印象深刻。招商蛇口深圳區域一位投拓人士告訴作者，疫情下，政府規定，如果項目是裝配式建築，可以工程出地麵就開盤，如果是傳統式建築，則從之前完工2/3才能開盤提前到了1/3。因為政策明年不再延續，有條件的開發商都打算趕在年底前開盤，例如龍光在前海的項目，百億以上貨值的大盤，5月拿到的地，計劃年底前就要開盤。

一方麵，是開放商“賣房要快”，但另一麵，則是購房者也不得不跟著提速，對於許多打算定居深圳的人來說，稍有猶豫，房價就可能超出預算。

“那幾年北京的霧霾很嚴重，每年入冬，大家經常聊的話題就是要不要搬到南方，除此之外，我在北京沒有戶口，將來孩子上學不好辦，加上那時候北京房價漲得太厲害了，我覺得在北京買房根本是不可能的事。” 2016年，在北京沒有“歸屬感”的李媛，從一家大型互聯網公司的北京分部，換崗到了深圳總部。

來到落戶相對寬鬆的深圳，因為是985院校畢業，李媛很快有了深圳戶口。原本，她和丈夫以為可以鬆口氣，靠小倆口的收入攢夠首付，把房子問題也解決了，但卻遇到了和在北京同樣的情況：“收入增幅完全跟不上深圳房價的漲幅，反倒是2017年後，北京房價企穩了，深圳卻蹭蹭地往上漲。”

“千萬以上的大戶型買不起，萬人搖的網紅盤排不上，因為社保年限比不過人家，可看的盤選擇範圍就比較小了。”李媛沒想到在深圳複製了在北京時候的心境，她現在最後悔的是，“沒有一來到深圳就和家人湊錢果斷買房”。

吸引人才：左手創業，右手安居

“華為要在中山建一個新的基地，在翠亨新區，肯定會帶動周邊的樓市交易。”12月初，作者來到位於南山區前海路的一家中原地產門店，店裏隻有一名女中介留守，當天，“其他員工都跑到中山去支援當地門店踩盤了”。

無疑，樓市的起伏，是城市發展的一個重要縮影。在深圳駐紮的大企業，也是帶動深圳樓市需求的因素之一。


攝影作品：深圳村之變遷（圖片來源：視覺中國 拍攝者：秦軍校）

“深圳購房群體比較多元，有華為這種大廠的中高管和員工，有本地的深圳土豪，也有一些外地投資客。”作為房企營銷總，王敬也會研究客戶畫像：“大廠客戶是我們最喜歡的，因為他們收入高且穩定，中高管和高收入的員工都是全款買房，就算是按揭的，流水和收入證明也很硬核，辦房貸流程更快。”

但在王敬看來，近十年來，深圳的大型標杆式企業並沒有再迅速增加了。“大疆也許算得上一個吧，此外好像沒有排得上號的了。”身處樓市、需要對居民購買力洞若觀火的王敬說，創業人群成為了深圳的新特點。

與眾多城市一樣，深圳也在積極擁抱新產業和新人口。

九零後創業者、斯坦德機器人公司CEO王永錕，從哈工大畢業之後就到深圳來創業。他告訴作者，因為自己主要從事機器人產業，客戶和供應鏈都在深圳，如果不來深圳，“那還能去哪兒創業呢”。

一位深圳市發改委的退休官員對作者表示，深圳市場經濟的氛圍很濃，以充電樁行業為例，深圳最開始需要備案，後來連備案也取消了，市場完全放開，隻要願意進來的，誰都可以，“也許短時間會形成惡性競爭，但市場最終會決定誰最後勝出。”

優優綠能是一家生產充電樁充電模塊的深圳公司，在整個充電樁中，充電模塊成本占四五成，優優綠能在中國的市占率達到10%以上，而且已經進入海外市場。在公司總經理柏建國看來，“深圳的創業氛圍很好，人才、資金、市場都在這兒，沒有比這更好的地方了”。

擁有更多的發展機會，但對於希望在深圳長期生活的人來說，房子仍然是逃不開的話題。

為了留住人才和解決房價高企的問題，深圳從2018年開始調整供地結構，其中，40%為商品房，40%為人才安居房，20%為租賃房。

深圳市住建局近期最新發布多個安居房的申購公告，如位於龍華區福城街道的豐盛懿園配套安居房，申購價格為21335元平米（毛坯房），而貝殼網顯示其周邊二手房均價在5-6萬平米左右。

不過，安居房申購有嚴格的門檻和產權限製。按照深圳近期出台的規定，隻有在深圳社保繳滿十年且具備未有住房等條件的人、或符合特殊條件的領軍人才，方有資格進入購房輪候名單；同時，安居房購買後滿15年社保繳納期或年滿60周歲且購房滿10年，向政府繳納增值收益後，方有完全產權。

目前，安居房整體投放比例尚小。李媛初到深圳時，關外的龍華區均價每平隻要兩三萬，現在較好地段已經漲到了五六萬甚至七八萬，她和丈夫從父母、親戚朋友裏四處借錢湊齊了首付，現在正加緊在深圳四處看盤。

“人才安居房的價格，預計比周邊三年內的商品房均價便宜60-80%。”王敬也無法確定深圳樓市的走向：“如果這些房子將來大量投放到市場，深圳的房價是不是能夠穩住，到時會不會吸引更多人群來深圳定居，拭目以待”。

（文中戴娟、王敬、李媛，均為化名）