房價將降於哈爾濱，網友：打5折都不便宜

冰城的冬天異常寒冷，尤其是對於樓市。

2020年12月14日，國家統計局發布了“2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”統計數據，哈爾濱11月份新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，二手住宅銷售價格環比下降0.5%。這也是自今年6月以來，哈爾濱二手房價連續第6個月環比下跌。

房價在下跌，買房的人也在減少。

易居數據中心最新數據也顯示，11月份，哈爾濱六區商品房成交6099套，跟2019年11月相比大跌三成。

上個月剛剛出台樓市“十四條”的哈爾濱，是全國第一個公開支持且鼓勵開發商降價賣房的城市。

新政發布後，哈爾濱的開發商就動了起來。一位開發商告訴燃財經，許多樓盤很快就落實政府的政策，比如與企事業單位等一起，開展團購活動。“從12月開始，很多在售樓盤都在開展各種各樣的促銷活動。”

雙12當天，哈爾濱市中心道裏區某項目的銷售告訴燃財經，他所在的樓盤推出“12.12購指定房源，終身免物業費”

活動，“直接減免50年物業費，或者一次性在房款上減去20年的物業費用。”這種優惠力度，在全國範圍也並不多見。

易居中國執行總裁丁祖昱指出，哈爾濱“救市”的背後，折射出整個東北地區樓市疲軟真相。過去幾年，東北地區商品房成交麵積在2017年達到頂點，隨後成交規模持續走低。2020年疫情突襲，加速東北樓市下滑，成交量價已連續數月下降，去庫存動力在減弱，市場下行壓力可見一斑。

房價確實在下降，但誰來買呢？以哈爾濱本地的購買力，想在零下二十度的天氣裏，實現樓市升溫，實屬不易。

值得注意的是，此前，河南等地還有不少房地產企業在開閉門會，明確表示要穩地產，不首先降價。也就是說，哈爾濱的做法，並不是房地產行業的共識，而且，目前也還沒有其他城市跟進。

房價將降於哈爾濱，但哈爾濱的樓市能否因此變暖，還需要諸多因素的配合。

購買力疲軟

買不起房，不僅是北上廣，也是哈爾濱很多普通白領麵臨的難題。

1994年出生的小寧，2017年從南方一個普通本科學校的外貿專業畢業後，選擇回到家鄉哈爾濱。在過去的幾年裏，小寧先後做過底薪2000元的房產經紀人、月薪2800元的中專學校學工部宣傳幹事，和月薪4500元的互聯網公司運營。

“基本上我能找到的普通工作，月薪都是3000-4000元，隻有帶銷售性質的工作可以賺到多點錢。身邊有同齡人2018年考上公務員，月薪也是4000元。”微薄的工資使得購房成為一種奢望。“現在的收入，如果想要買房，就必須有父母的支持。”


正如小寧所言，哈爾濱的房價與當地的工資形成鮮明的對比。如今，哈爾濱市區單價1萬元的房子已經很難找，好地段的老破小都超過1萬元/平方米，新區更要到1.5萬元/平方米，十年以上樓齡的二手房也要7000-8000元/平方米。

據哈爾濱一位開發商反映，在哈爾濱，中心區南崗、道裏的購房者大多為周邊的改善型家庭，這些區域新房均價在1.5萬元/平方米以上。

鬆北區融創冰雪影都的樓盤銷售也告訴燃財經，目前，哈爾濱江南區新樓盤價格偏高，客戶購買力下降，江北區新樓盤均價也在1.2萬元/平方米左右，整體價格也不低。“很多年輕人買不起，而且受疫情影響，很多客戶持觀望狀態。”

黑龍江省暨哈爾濱市房地產商會秘書長賀洋告知燃財經，會在哈爾濱買房的，大多為剛需群體。那麽，哈爾濱是否有那麽多剛需人口，能夠購買這麽大體量的房產？

90後方凡出生於哈爾濱，在當地讀大學，畢業也沒有離開家鄉，如今從事著醫藥行業。

“哈爾濱沒有什麽產業，也沒有比較好的政策，招商引資也不成功。我的大學同學隻有幾個人留在哈爾濱，沒什麽人願意留下來。”方凡是留在哈爾濱的極少數年輕人，但在哈爾濱，國企的月收入也就是三四千元，“像我這個年紀，在私企上班的，工資也就是三到五千元。”對他來說，購房並不是一件容易的事。

2016年，方凡在哈爾濱道裏區以5700元/平方米的價格買了一套二手房。他告訴燃財經，“在哈爾濱買房的，一是本地的中產階級，二是想要結婚生子的家庭，一大部分其實是黑龍江其他縣市和農村來的人，以及在外工作的哈爾濱人。”

在外地工作的哈爾濱人回鄉置業，也是哈爾濱購買主力中的一部分。來自哈爾濱的阿偉和汪英都在北京工作，均已在哈爾濱置業。

“2018年就在香坊區買了房，我的兩個大學室友和我一起，都買了同一個樓盤，小區離老家近，單價約8000元/平方米。”阿偉表示，身邊回家買房的哈爾濱朋友不少，大家都計劃在外打拚幾年，以後再回哈爾濱居住，“哈爾濱生活成本很高，房價也不低，卻又沒有大型企業，留不住人才，留下來的基本是進體製內的。”

汪英2016年就在鬆北區以99萬元買了一套江景房，單價約7000元/平方米，經曆2017年的房價上漲周期，如今該小區二手房價格已達1.5萬元/平方米。“作為土生土長的哈爾濱人，大家基本都會回去買房，但是工作是不可能回去工作的。”

2019年，哈爾濱人均GDP為4.88萬元，居於全國省會城市人均GDP排名倒數第一。

而且，哈爾濱的房價收入比達到10.1，收入跟房價的差距過大（國際正常水平在3-6之間），高於成都、青島等城市。


來源 / 網絡 燃財經截圖

過低的收入，導致哈爾濱人口流失嚴重。據統計公報，2014-2019年，哈爾濱戶籍總人口連年下降，從987.3萬人降至951.3萬人。國民經略的數據亦顯示，哈爾濱是全國省會城市中人口外流最為嚴重的城市，近三年流出了16.5萬人。

三三跟妻子兩人都是哈爾濱人，但如今已在上海安居樂業。作為獨生子女的一代，他表示，將來肯定會將父母接出來，就算不能留在上海，也可以在周邊城市如嘉興、湖州等與哈爾濱房價差不多的地方定居，“兩個人的流出直接帶走兩個家庭。沒辦法，在哈爾濱真的沒有合適的就業單位可以選擇。”

談到哈爾濱的就業情況，哈爾濱一網友表示，“能去國企盡量去國企，能進機關盡量進機關，要做創新產業還是需要走出去。在哈爾濱，缺人的估計就是業務員、課程顧問、房產中介、市場推廣等銷售類崗位。”

降價賣房

事實上，哈爾濱當地購房的能力確實在大幅下降。根據易居數據中心統計，哈爾濱新房月均成交額從2019年的74億元，跌到現在的48億元，一年之間銷售額近乎腰斬。


來源 / 易居數據中心 燃財經截圖

2020年以來，哈爾濱市場還一直處於供過於求的狀態。如果從去庫存周期來看就更直觀，易居研究院《100城庫存研究報告》顯示，10月份，哈爾濱去庫存周期為23.1個月，也就是需要兩年時間才能賣完現有的新房庫存。

為了促進房地產市場銷售去化，讓更多人買房，哈爾濱推出了其他城市少有的寬鬆政策。11月18日，哈爾濱推出了轟動全國樓市的“十四條”政策。其中包括，支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款、靈活就業人員連續繳存公積金六個月即可申請貸款、商住公寓享受住宅同等政策（按揭貸款、民用水電氣收費標準），最直接的就是鼓勵開發商打折、降價銷售新房，表現好的房企還能獲得嘉獎。

隨後，哈爾濱房企應聲而動。據哈爾濱日報報道，11月22日，2020年哈爾濱“惠民購房，安居興業”冬季房展會啟幕，28家房企共提供70多個項目、1.2萬套商品房房源，推出各種價位的促銷房，優惠力度八折到九五折不等，個別企業還推出了一口價的特價房。

12月5日，哈爾濱道外區也啟動商品住宅購房季活動，12月5日-31日期間，在道外區7個房地產項目購買不大於144平方米的商品住宅房屋，可享受建築麵積每平方米200元的財政購房補貼。

賀洋對燃財經表示，道外區在六個主城區中供大於求的現象較為突出，此次購房補貼政策有實質性的銷量帶動作用，12月5日當天，購房意向簽約就有60餘套，“但是這條補貼政策在其它區域推廣的可能性不大。”

為了促銷，開發商用盡各種降價方式，9折優惠是常態。恒大鬆北區一樓盤單套房源最高減35.6萬元，道裏區一樓盤“購買120平方米以下房源，贈總房款1.5%的等額購物卡；購買120平方米以上房源，贈總房款2%的等額購物卡”；融創有項目推出99元換10萬元的“家電大禮包”，也有項目推出總價減10萬元的優惠。

從公布的數據和燃財經的調查可見，均價在1萬元/平方米以下的項目更受歡迎，比如同樣銷售額數一數二，位於哈爾濱香坊區的萬科智慧未來城，均價約為9500元/平方米。貝殼一位中介告訴燃財經，“這個盤現在特別火，我們最近三四成的成交來自這個盤。”

對於哈爾濱此次公開鼓勵房價下降的政策，賀洋認為，“政府鼓勵降價，更多的是希望開發企業在這樣的市場環境下拿出誠意，促進市場成交量的提升，但是老百姓的買漲不買跌的購房心態，和對於進一步的降價額度預期，是否會帶來更進一步的觀望心態？”

哈爾濱的樓市能變暖嗎？

“哈爾濱經濟負增長，GDP總量東北倒數，房價5折都不便宜！”社交平台上一位網友的留言，代表了哈爾濱當地大部分居民的聲音。

哈爾濱，黑龍江省會城市、副省級城市、東北四大城市之一，麵積達到5.31萬平方公裏，擁有1076.3萬的常住人口。上世紀，因其重要的地理位置，哈爾濱是中國北方重要的國際商貿都市，也是國家重點建設的重工業基地。1978年，哈爾濱還是經濟十強城市之一。


來源 / 澤平宏觀

然而，時過境遷，哈爾濱如今的地位已經大幅下降，經濟發展情況不如人意。2019年，哈爾濱是全國唯一一個人均GDP低於5萬元的省會城市，人均GDP在全國省會城市中墊底。

哈爾濱官方數據顯示，2020年前三季度，全市GDP總量為3428億元，同比下跌3.3%，今年以來增速尚未轉正。在全國GDP 50強城市中，哈爾濱2019年位居第42位，是15個副省級城市最後一位，而2020年前三季度大幅降至第47位，位居台州、洛陽、臨沂等三線城市之後。


來源/第一財經

在東北四大城市大連、長春、沈陽、哈爾濱中，2020年前三季度，長春GDP實現領跑，哈爾濱墊底。

作為黑龍江的省會城市，哈爾濱的工業產值不斷下降，進入產業空心化的狀態。

2019年，哈爾濱實現第二產業增加值1127億元，占當年GDP比重為21.47%。而按照目前國內的發展階段，一個地區工業增加值占當年GDP比重低於35%，則被認為出現了"產業空心化"趨勢。

與長春相比，哈爾濱第二產業產值的差距越來越大。哈爾濱第一產業和第三產業增加值之和跟長春相差無幾，而第二產業產值不到長春的一半。

2020年前三季度，長春GDP增速達到3.1%，是東北四城中唯一一個正速增長的城市。長春前三季度4769.5億元生產總值中，第一產業增加值252.4億元，第二產業增加值2091.5億元，第三產業增加值2425.7億元。而哈爾濱前三季度第一產業實現增加值178.1億元，第二產業實現增加值811.1億元，第三產業實現增加值2448.8億元。

除了長春，哈爾濱前三季度第二產業增加值也落後於大連（2029.4億元）、沈陽（1520.7億元）。從2019年的數據來看，哈爾濱第二產業總量也在東北四城中墊底。對於追求“工業振興”的哈爾濱來講，這樣的成績未免不太理想。

不僅如此，哈爾濱在新興產業發展上也大幅落後於沈陽、大連和長春。2019年，哈爾濱國家高新技術企業僅有812家，相比之下，長春國高企業有1322家，沈陽有1836家。

房地產開發行業在哈爾濱經濟中占據重要地位。2019年，全年房地產開發投資比上年增長6.1%，占全市固定資產投資的比重為59.6%。哈爾濱商品房銷售麵積964.8萬平方米，下降8.2%，其中住宅銷售麵積下降10.4%；商品房銷售額957.1億元，下降1.1%。從957.1億元這個數據來看，哈爾濱的房地產開發僅次於第一大產業農業（1076.5億元）。

也就是說，盡管在走下坡路，房地產開發仍是哈爾濱經濟的一大組成部分。

哈爾濱一直在尋求經濟轉型，但依靠房地產開發投資拉動經濟發展仍是其重要方式。也因此，2020年以來，盡管樓市供過於求，哈爾濱在土地供應上仍然熱情，前11月累計土地成交共97宗，供應麵積達595萬平方米，同比增加106.1%，隻因土地財政收入不可或缺。然而，市場並不能消耗這麽多房產，這也促使政府關注樓市的調控，急於“救市”，但這能讓哈爾濱的樓市變暖嗎？

“哈十四條”批發的當天晚上，黑龍江省長王文濤在亞布力論壇上表示，黑龍江省將秉持“把好的資源給好的企業，讓好的企業有更好的發展”的理念，以辦事不求人為突破口，推進營商環境改造。

“計劃經濟時期，資源富集等奠定北方重化工業優勢，因而領先於南方……，南北市場發育差異在2008年末‘四萬億’投資後凸顯，南方較快轉型升級發展高新產業，而北方逐漸乏力。”針對中國南北差距明顯拉大現象，恒大集團首席經濟學家（副總裁級）兼恒大研究院院長任澤平撰文分析，“在北方，因市場機製改革滯後，營商環境相對較差，新經濟新動能培育緩慢，產業轉型升級艱難。”

麵對哈爾濱經濟轉型的困境，普通人無能為力。

“奶奶家在雙鴨山友誼農場八分場，姥姥家在七台河，小時候我主要在這倆地方生活。一個是蘇聯式集體農莊，一個是煤炭功能型城市，彼時七台河礦務局的話語權比市政府還要大，這在南方根本無法想象。”三三回憶起昔日家鄉曾有的繁榮，“如今，年年要財政補貼，要產業沒產業，要人口沒人口，考出去的人都不會回來了。說當公務員，可能有多少崗位？公務員工資也要靠稅收，也要有產業經濟來支撐稅收吧？”

“我深愛著黑龍江，但我可能回不去了。”這是一代年輕人的心聲。

*題圖來源於pexels。應采訪者要求，文中小寧、阿偉、汪英、方凡、三三均為化名