深圳6月二手房均價破7萬！二季度房價加快上漲，多地出手給樓市降溫

2020年上半年的樓市，可謂是先抑後揚，乘風破浪。

一季度遭受疫情衝擊，樓市成交幾近冰凍。

從4月開始，在寬鬆貨幣政策和地方鬆綁政策下，以深圳、杭州等地為代表的樓市回暖入春，5、6月複蘇強勁，多城房價上漲幅度較大。

作為中央長期的指導方針，房住不炒的基調仍要堅守。進入7月，已有杭州、東莞、寧波三個熱點城市出台了調控收緊措施。盡管這些城市收緊調控，對樓市來說究竟是撓癢還是有效降溫，業內仍有分歧，但政策對衝的信號意義已然顯現，這對管理市場預期有很大作用。

預計下半年，樓市政策將更多呈現對衝特征，共同引導市場走向平穩。

01、房價加快上漲

據中指研究院報告，上半年百城新建住宅均價環比變化呈V字形，2月最低，3月起環比漲幅逐漸升高，6月均價15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴大0.17個百分點；同時整個上半年二手房住宅均價累計漲幅為1.72%，呈過熱趨勢。

其中第二季度房價上漲趨勢尤其明顯。

據國家統計局數據，3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有32個，4月份上升為50個，5月份達到59個。

中原地產首席分析師張大偉指出：

上半年房價大部分城市累計同比並不樂觀，1-6月的數據最多持平或者微漲。但5-6月的數據，確實出現了明顯上漲。

進入6月後，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯複蘇。而最值得關注的武漢市場也有明顯企穩表現，環比上漲明顯。據中指百城房價榜單，6月寧波房價漲幅居全國之首，成交量也居於高位。

上半年，深圳樓市多次成為全國熱點。

深圳中原數據顯示，6月深圳新房住宅成交3343套，環比上升6.4%；成交麵積為33.6萬平方米，環比上漲11.5%。二手房時隔四年再次破萬套，6月共成交10594套，環比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。

中國房地產業協會數據顯示，深圳6月二手房均價突破7萬大關，達到74929元/平方米，均價遠超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍，相比去年底上漲則達14.37%。

除深圳外，杭州是上半年第二個熱度飆升的明星城市。

上半年，杭州市區新房成交68399套，總成交金額2013.3億元。其中，6月成交19528套，創下3年來的新房單月最高值；上半年二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環比2019年下半年的3.96萬套，上漲了8.77%。

東莞則是這輪上漲城市中令人意外的一個。

4月以來，東莞新房、二手房價格齊漲，成交量也居高不下，還有部分小區業主聯手控盤漲價，炒作氛圍濃鬱。

房價上漲背後，是一季度經濟下滑壓力下，各地政府對房地產市場放鬆了調控。

據中原地產數據，累計上半年房地產調控政策次數為304次，基本都是鬆綁為主，開發商預售資金監管、人才落戶等政策，都刺激了房地產市場的複蘇和需求的入市。

易居智庫中心研究總監嚴躍進表示，樓市上漲的主要原因來自資金麵的寬鬆，部分城市炒作氛圍濃鬱。類似深圳、杭州、東莞這類城市，供需結構緊張，房價有上漲預期，限價製造了倒掛，倒掛又放大了需求，市場出現了惡性循環。

02、多城收緊調控

房價上漲的壓力之下，多個地方政府開始給火熱的樓市潑冷水。

7月2日，杭州率先收緊調控，出台限搖，即一戶購房家庭同時隻能參加一個項目的搖號，向無房家庭傾斜，房源保障比例不低於50%；此外，高層次人才家庭優先購房的，限售5年。

這些新政，目的是限製炒房套利者進入市場，為樓市降溫。

同日，東莞也收緊樓市調控。以穩房價為主，同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%，精裝修房價上限為20000元/平方米。此外，還嚴打捂盤惜售和內部轉名行為，遏製樓市炒作風氣。

寧波緊隨其後，7月6日晚，發布了穩樓市十條新政，主要包括擴大限購範圍，加強住房貸款審核等。值得注意的是，寧波還將通過嚴控樓麵地價，抑製房價漲幅。

克而瑞指出，與杭州、東莞的政策相比，寧波的政策範圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市；且政策加碼力度也相對較大，涉及限購升級、嚴控地價等諸多方麵，基本也算是拳拳到肉。

杭州、東莞、寧波都是上半年房價漲幅較大、樓市較為火爆的城市。中央反複強調房住不炒，地方政府也因城施策出手調控。

嚴躍進表示：

這幾個地方政策收緊釋放了當前的調控導向，對房地產並不完全就是刺激，一些熱點且存在房價炒作的城市會升級管控。若出現炒作等現象，政策升級和收緊都是大概率事件。

但張大偉認為：

到目前為止，東莞、杭州的收緊政策，更多是撓癢癢，隻是針對搖號、限價政策做調整，沒有影響市場的購房杠杆。所以預計效果有限。尤其是杭州的新政策，對市場影響不大，預計下半年行情將繼續高漲。

而樓市最為火爆的深圳，雖然業內對出台調控的預期強烈，但政府部門至今並無相關動作。住建部在7月初曾赴深圳調研，舉行了座談會，但深圳住建等部門，也沒有進一步收緊調控的消息。

克而瑞分析師認為，最近出台的一些收緊措施，主要是為了防止市場過熱，其他的熱點城市也有可能會跟進，但應該不會出現大麵積收緊。後期地方政策出台依舊是偏向寬鬆。

中原則指出，從市場走勢看，房地產看天吃飯，這個天是信貸政策，信貸放水的大環境下，樓市將繼續維持高位運行。