美國“購房者”回來了！強勁的房地產複蘇會持續多久？

  早在今年席卷全球的疫情危機以前，美國的房地產市場就已經表現出了令人難以置信的韌性，甚至有望成為2008年金融危機以來最強勁的一年。這主要受益於極低的抵押貸款利率、可供出售房屋減少，以及強勁的就業和收入增長等因素。

然而，疫情來襲！在美國總統特朗普宣布全國進入緊急狀態之後，全美房地產市場也出現了逆轉。截至4月中旬，待銷售房屋較去年同期下跌了40%。不過，四月觸底以後，購房者活動又出現了反彈。也就是說，今年在全球各地爆發的疫情危機，似乎並未動搖美國房地產市場的強勁勢頭，美國人仍然在積極地購買新房或者修繕已有房屋。

剛剛過去的3-4月，新冠病毒的流行導致美國經濟陷入停滯，房地產市場也隨之迎來短暫的低迷。但是很快，購房者又回來了，開始尋找獵物，而在這個過程中，美國的建築商、家具、家居零售商們都受到了提振。



美股房地產板塊個股表現，來源：英為財情Investing.com

家得寶 (NYSE:HD)的股價今年累計上漲14.46%，這讓公司成為了道指2020年以來表現最好股票的前三甲，僅次於科技牛股微軟和蘋果之後。而家得寶的競爭對手勞氏 (NYSE:LOW)，股價也上漲了近10%。

住宅建築商Lennar (NYSE:LEN)今年也上漲了近15%。公司在周一盤後公布財報顯示，房地產最糟糕的時期已經過去了，5月份的業務出現了顯著反彈，這種反彈一直持續到6月份剛剛過去的前兩周。

是什麽原因導致美國房地產的上漲？

Lennar的首席執行官Stuart Miller歸因為，雖然疫情期間，失業率飆升，但是自從美聯儲將利率下調至接近零的水平以來，越來越多的美國人正在利用抵押貸款利率較低的機會。這也讓美國樓市在美國經濟各個領域尚未複蘇之際，率先反彈。我們預計，按照這樣的趨勢下去，房地產市場將會成為就業和整體經濟反彈的重要推動力。

Lennar並不是美國市場中唯一一家對後市持有樂觀態度的建築商，全美住宅建築商協會周二公布的數據顯示，6月份建築商信心指數大漲。與此同時，房地產狀況數據公司BuildFax的另一份報告也顯示，建築招聘持續增加，這暗示了樓市活動的放緩可能是暫時的。

上周五剛剛在華爾街掛牌上市的Cpg Newco Llc (NYSE:AZEK)的CEO Jesse Singh此前也表示，隨著夏季的到來，這股建築熱潮可能會進一步升溫。該公司主營非木材複合材料製造各類家具，上周五上市以來，已經上漲了近30%。

美國樓市買家陸續回歸市場

Jesse Singh表示，我們對於後市相對謹慎，但是也的確看到了隨著更多領域經濟的開放，需求是存在的，既有希望修葺房屋的房主，也有開始返回工作崗位的建築商。

在線房地產數據公司Zillow (NASDAQ:Z)剛剛宣布，他們計劃在市場上重新購買房產，因為他們認為有很好的機會購買房產並轉售。這家公司的數據指出，6月份第一周經季節因素調整後的購房需求，較今年早些時候疫情爆發之前，還要增加25%。

與此同時，抵押貸款申請也在增加，不過隨著房屋供應的增加，競標也開始出現。Redfin的數據顯示，5月參與競標中有近50%麵臨競爭，高於四月份的44%。Redfin的首席經濟學家Taylor Marr在本周的一份報告中指出，購房者目前對經濟更有信心，全國各地城市都在增加家庭購房訂單。

此外，還需要注意的是，疫情也在很大程度上改變了美國人購房的思路。AEW資本管理的分析師Gina Szymanski指出，現在很多人並不希望住在電梯樓，或者市中心人口密集的地方，越來越多的美國人想要離開大城市，在人口密度比較低的地區購買更大的房子。

美國房地產複蘇前景喜憂參半

美國強勁的房地產複蘇會持續多久？市場似乎仍然存在疑議。Meyers Research的首席經濟學家Ali Wolf表示，毫無疑問，美國樓市已經呈現V型複蘇，而且是以下跌速度一樣快的速度複蘇，但是後市恐怕仍然存在重大風險，很難說這樣的複蘇會持續多久。

從數據來看，確實喜憂參半。4月現房合約暴跌約22%，至創紀錄新低，但是，就像上文提到的，根據美國抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據，購房貸款申請連續六周上升，目前已經回到三月初的水平。

LendingTree的首席經濟學家Tendayi Kapfidze則是因為對美國經濟的複蘇持有懷疑態度。他認為，在一個已經失去4000萬個工作崗位的經濟情況下，房地產市場很難一枝獨秀，我認為，前方有麻煩在等著美國房地產市場的參與者們。我不會斷言美國房地產市場已經安全無虞。

這個擔憂不難理解，隨著失業人群的擴大，房地產市場勢必日益感到壓力。Meritage Homes(NYSE:MTH) 的首席執行官Steve Hilton指出，40%的事業人士年收入不到4萬美元，在酒店和餐廳工作的人通常不是我們的買家。在危機發生前，經濟適用房就已經短缺，而目前，很多賣家甚至撤回了房屋出售，情況變得更加糟糕。

凱宏投資的房地產經紀學家Matthew Pointon表示，許多申請抵押貸款的人，希望利用低利率，但是他們無法在自己可以承受的房價範圍內，找到自己喜歡的房產。他認為，美國房地產的真正複蘇可能需要等到今年晚些時候。雖然住房市場在疫情期間表現好於預期，但是在失業率高企和經濟基本麵複蘇困難的前提下，反彈會磕磕碰碰。

保險和金融服務公司Nationwide的首席分析師David Berson也認為，在就業市場開始好轉之前，很難看到樓市強勁擴張。

總 結

美國房地產市場的表現確實強於預期，相關個股的表現也好於美股市場上的很多板塊。不過，由於美國經濟基本麵仍然麵臨困難，而且失業率仍然高企，投資者在關注相關住房個股時，仍需要注意反彈過程中的忐忑。