管清友：房價出現恢複性反彈在意料之中

  5月26日晚，上海交通大學上海高級金融學院金融學教授、副院長朱寧和如是金融研究院院長管清友做客由網易傳媒副總編輯姚長盛主持的《長盛時間》直播，共同探討疫後經濟的深層邏輯。

01、房子永遠不嫌多，房子永遠會更貴嗎？

姚長盛：深圳為了治理高房價，現在又出現了新的對房地產的約束，這跟後疫情時代經濟的整個邏輯也保持了一致，二位對現在整個樓市是怎麽判斷的？

朱寧：深圳這次的情況，進一步印證了過去一兩個月複產複工過程中，大家覺得如果還有一個能讓無論是投資者還是企業覺得心裏有底的東西，那就是所謂一線城市或一線城市核心區的房子。

原來我越來越覺得剛性泡沫的剛性真是杠杠的，這個預期簡直是信仰的高度了，我們既可以說它是資產的稀缺，又可以說在這個稀缺前提下，大家會覺得過去這20年成功的經驗，當然也有一些人可能是失敗的教訓和遺憾，都表明了房子永遠不嫌多，房子永遠會更貴。

姚長盛：你認同這個觀點嗎？

朱寧：咱們認識比較久了，我從三四年前已經開始旗幟鮮明的講泡沫了，我覺得這事現在已經超出了地球人的想象能力，過去咱們隻是說中國房價貴，怎麽個貴法？相對於咱們中國人的收入有點貴，相當於中國的租金有點貴。現在已經把它拎出來，從絕對價格來講，我前一陣有朋友從歐洲回來，說現在是絕對價格（貴），咱們不要說最核心的地區，就說整個上海市和整個倫敦市，上海的房價很可能比倫敦的房價都貴。

所以從這個意義上來講，我覺得我們仍然得回歸到兩個問題：第一個問題是，是不是這次真的不一樣，我們每次在泡沫裏總是不停地問這個問題，雖然每次曆史都說它不一樣了，事後證明都沒什麽不一樣。

第二點確實得說，從這次抗疫的過程中可以看到，咱們在很多時候集中力量辦大事，集中力量多辦事的方麵和其它任何一個國家相比有巨大的、無以比擬的優勢，這個優勢既可以說是房價持續上漲的原因，也可以說是房價永遠不下跌的保障。

而在這麽重要的資產類別裏，隻要不下跌，那它就一定上漲，為什麽？你想想，隻要不下跌，投資簡直比在銀行存款還安全，有時候小支行你還擔心它的安全。但房子不下跌，過去十年漲了至少十倍，簡直天下沒有見過這麽好的投資，雖然我很難理解，但我也很容易理解所有急切購房者的心情。

姚長盛：中國房地產是信仰級別的，不管調整到哪個地步，如果你用火槍去點燃它，大概隻需要一周。尤其是一旦讓二手房出現熱鬧，讓法拍房出現熱鬧，隻需要一周時間，而傳導，從新房往二手房傳導最容易，從土地往新房傳導也最容易，這個信仰一直沒有變。

每次提房住不炒的時候我都在說，什麽時候這個信仰變了才能發生變化，恐怕這才是長效機製最好的心理機製，如果這個沒有變，這個長效機製從心理基礎上是完全改變不了的。與其我們說這次是不是不一樣，我們其實應該說這次是不是一樣，我們現在聽到的又是熟悉的劇本、熟悉的演員，開始演熟悉的劇情。

房價出現恢複性反彈在意料之中

管清友：房價這事兒我覺得完全是可以理解的，以往我們分析的因素似乎一個也沒少，就像長盛老師講的，演員、劇本、導演似乎沒太大差別，大家知道從2017年這一輪房價的高點到現在，即便是核心城市的房價也出現了不小的跌幅，當然你算城市的平均漲跌幅其實意義不大，2020年伴隨著應對疫情的幹預政策和寬鬆政策的啟動，房地產作為重要的資產，它的價格出現恢複性反彈在意料之中，去年年底我們還不知道有疫情，我們就知道今年房價肯定會有反彈。

分化肯定越來越嚴重，一個城市不同的區塊之間的分化會很嚴重，不同城市之間的分化就更嚴重了，即便是北上廣深這樣的一線城市分化也很嚴重，你會發現2015年以來房價上漲最先都是深圳啟動的，也說明這個城市資本最集中、市場活力最強，每次北京都是排最後，因為它管製最嚴，市場化程度不如深圳這麽高，所以它總是最後跟上來。

這輪房價的漲幅參照係應該在2017年的高點，我也不知道會不會超過高點，反正有個參照係，可能會超過也可能大概像2017年的高點，但至少我估計很多城市會達到2017年的那個高點，同時在出現我們看到2015年到2017年這輪房地產價格上漲周期的漲幅我覺得不可能，再怎麽想、再怎麽急，你會發現從貨幣環境到監管環境再到人們的購買力，其實都沒有那次那麽猛烈、強烈。

最後我想回應一下朱老師剛才提到的關於絕對價格的比較，我們自己也做過一些研究，雖然房價收入比、房價租金比不是特別好的指標，但大概也能看出一些端倪，我們用這個指標和國際市場上的一線城市相比，比如倫敦、巴黎、法蘭克福、紐約等城市相比，再跟發展中國家的城市比，比如東南亞這些國家的首都或大城市，比如河內、胡誌明市，包括菲律賓的馬尼拉，發現兩個很有意思的現象：一是發展中國家的這兩個指標普遍高於發達國家的城市，這個可以理解，因為經濟發展不平衡；二是中國幾個主要城市兩個指標確實排在前麵，中國城市排在最前麵的還是香港，我看現在深圳大有超越香港之勢。

對不同投資者來說核心資產有不同的定義

姚長盛：你能簡單總結一下優質資產是什麽嗎？說兩項就行。

朱寧：說兩個吧，我覺得一是稀缺性，所有稀缺的東西，現在是錢多資產少，所以隻要是少的東西，即使它再沒有價值，即使它再荒唐，仍然會有人追捧，這是最重要的第一個標準。第二，在這段時間大家相對投資情緒還比較緊張的時候，還是流動性差的，雖然長期很看好，但短期沒有人願意接盤的一些項目，無論是公司股權還是房地產，甚至是一些礦產項目。

管清友：其實說不同的標準，大家有不同的看法或者不同的定義。比如買中國的消費股，買美國的科技股，你也可以說買最稀缺的、最核心的資產。我覺得這裏頭有一個非常重要的考量，你是以什麽樣的資金量、什麽樣的投資水平、什麽樣的風險偏好去看核心資產，絕大部分人應該是選一個風險收益相對比較適中、性價比比較好的核心資產。在中國來講，中國老百姓能想到的就是核心大城市的房子，沒有比這個性價比更好的（資產了），沒有之一。

買股票，茅台，對不起，茅台盡管也是核心資產，沒問題，我們可以把它列入核心資產裏，但因為他的投資水平就這樣，他承受不了市場的波動，可能他在茅台大調整的時候又早早繳槍了，可能在茅台高漲的時候抄底，抄在山峰上接盤了。其實對不同投資者，核心資產的定義是不一樣的。