房企1.46萬億債務到期 今年以來已有近百家房企破產

為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模並不少見。

疫情不斷發酵，房企麵臨壓力越來越大。3月22日晚間，中國恒大公告，根據管理層目前所得的資料，預計集團2019年核心業務淨利潤和淨利潤均有較大幅度下降。3月23日中國恒大出現較大幅度下跌，截至收盤下跌16.89%，報收9.94港元。

統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490萬億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產的公告。

龍頭房企業績承壓

中國恒大在港交所的公告稱，截至2019年12月31日，恒大全年度錄得之核心業務淨利潤及淨利潤有所下降，其中核心淨利潤預期約為人民幣408億元，較去年下降約48%，淨利潤預期約為人民幣335億元，較去年下降約50%。對於利潤下降的原因 ，恒大表示，主要是由於售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，引至交樓單價下降所導致。

根據恒大此前披露的數據，2020年的其銷售目標為6500億元，從目前來看，想要完成年度計劃，有一定壓力。

即使龍頭企業，在這波疫情中也難免損兵折將。3月17日，萬科企業股份有限公司發布2019年度報告。報告期內，集團實現營業收入人民幣3678.9億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比分別增長 23.6%和15.1%，實現銷售金額6308.4億元；截至報告期末，集團持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%。

粗略看，萬科的業績不俗，但仔細瞧，則暗藏隱憂。雖然其業績在增長，但銷售與淨利增速已達近幾年最低，這被市場解讀作“經營績效不及預期”“為平滑利潤采用激進費用確認方式”等。業績公布之後，萬科A(24.620, 0.07, 0.29%)H股股價大幅跳水，至今跌幅均超10%。

而隨著疫情不斷發展，萬科“壓力山大”。萬科總裁祝九勝表示，在銷售方麵，2-3月的銷售金額同比減少了510億元。對新房交付也產生了壓力，以一季度為例，約有1萬個客戶存在交付延緩的可能性，預計全年將會涉及3.9萬戶業主延遲交付。開複工方麵，比以往晚了40天，時間接近全年的四分之一。對現金流的影響也很明顯，由於銷售減少，銷售回款也將同比減少。此外，疫情期間，還增加了防疫成本。這些都對萬科未來1-2年的結算產生了一定的壓力。

群益證券（香港）分析師沈嘉婕分析認為，今年1-2月，受到疫情影響，房地產成交量大幅下跌。全國房地產銷售麵積為0.85億平方米，同比增長-39.9%；銷售金額為0.82萬億元，同比-35.9%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，隨著疫情進一步蔓延，賣不動房子的房企，終於開始麵臨巨大的生存問題。此外政策麵繼續收緊房地產，“房住不炒”依然是主基調。這讓政策救市的如意算盤落空，導致房企的股價出現明顯調整。

“個案的熱銷不代表市場真實和全麵情況，整體看，市場的確存在極少數熱銷，但這些項目基本都是老項目後期，價格平穩或者價格優惠部分房企捏造銷售額，事實上大部分房企實際真實的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業重新定義了成交，將預定算成簽約。部分企業甚至已經開始1元訂房、10元訂房。事實上，房企的求生欲非常濃了！”張大偉表示。

融新還舊成為常態

3月5日地產指數下跌17%，大於滬深300的14.2%。由於跌幅明顯，不少房企已經明確表示要回購“護價”。比如近期，寶龍地產按最高及最低價分別以每股4.15港元及4.04港元回購100萬股公司普通股，華僑城A(6.190, 0.31, 5.27%)擬回購1.2億-2.5億股用於公司實行股權激勵計劃，每股回購價格不超過8元。

相比股價打折，房企即將到期的債務，則更是讓房企膽戰心寒。

本月中旬，北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行(3.480, 0.04, 1.16%)業協會首席經濟學家巴曙鬆曾表示，今年房企的債務壓力峰值在7月份。從統計數據來看，今年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信托，加起來預計的債務是1.46萬億，從今年的月度分布來看，一直是逐月上升，債務壓力的峰值在今年7月份。

他指出，7月份到期房地產債務是1490億，全年合計1.46萬億，今年房地產債務到期規模比2019年還有進一步的提升，疫情會使高負債率、高杠杆率的模式受到比較大的衝擊。

“對比具有代表性房企的現金流和到期債權，可以預期，他們必須要找到新的融資產品，或者是加速現金流的回籠。”巴曙鬆如是稱。而克而瑞數據顯示，受監測的95家典型房企到2020年到期的債務已達5000億元。

為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模並不少見。

3月18日，榮盛發展(7.310, 0.11, 1.53%)發布公開發行公司債券預案。本次發行的公司債券規模不超過120億元（含120億元），可分期發行，發行期限不超過5年（含5年），榮盛發展表示，募集資金擬用於償還公司借款、調整公司債務結構、補充公司營運資金、改善公司財務狀況或項目投資等用途。

泰禾集團(4.950, 0.06, 1.23%)3月4日晚間公告，公司擬麵向專業投資者公開發行不超過120億元公司債券，相關議案尚需提交公司股東大會審議。本次公司債券發行所募集資金扣除發行費用後擬用於償還公司債務、項目建設、補充流動資金等用途。

此外，發行大額中期票據的上市房企不在少數。

3月17日，據交易所披露文件，廣州越秀集團股份有限公司3宗中期票據被交易商協會接受並獲準注冊，金額合計88億元，核準日期為今年1月21日。其中，29億元中期票據由招商銀行(31.280, 1.12, 3.71%)和浦發銀行(10.050, 0.21, 2.13%)聯席主承銷。另外一宗29億元中期票據由興業銀行(15.400, 0.39, 2.60%)和浦發銀行聯席主承銷。30億元中期票據則由中國工商銀行(5.060, 0.07, 1.40%)和中信證券(22.170, 0.28, 1.28%)聯席主承銷。上述3宗中期票據注冊額度自本通知書落款之日起2年內有效，在注冊有效期內可分期發行。

從融資用途看，多數房企融資是為了償還前期貸款。部分上市公司發行了“疫情防控債”。