投資科普係列 #18:普通投資者如何投資房地產?

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衣食住行,是人類的根本需求;對於大部分人來說,一生中最大的開支往往就是住房開支。不僅是普通居民需要住房,很多商業和社會活動,比如公司、醫院、政府和商場,通常也都必須在人工建造的房地產中開展正常活動。因此,一個現代國家的房地產總量,往往是驚人的:2023年,美國的住房總市值高達45萬億美元,接近美國股市的總規模。

投資房地產,是一個具有悠久傳統的投資行為。對於大部分家庭來說,購買自住房是一個積累資產的極佳理財途徑。比如,美國政府允許房貸利息用來抵稅,這相當於政府的一個大福利。因此,我鼓勵大家在能力允許的情況下,盡早購置自己的自住房。

顯而易見的是,自住房往往是家庭資產的重要組成部分;因此作為一個整體,家庭資產已經有很大部分和房地產市場息息相關了,因此沒有太大必要增加房地產所占的比例了。

如果你想投資自住房以外的地產,通常有兩個渠道:

第一種是直接出資購買實物地產,並出租出去。這是傳統的投資方法,在中國大陸和美國華人社區非常流行。這種方法的好處是你可以控製所有的環節,包括挑選地區和房屋、貸款融資、裝修、尋找租客等等,而且還可以通過著名的“BRRRR”套路實現快速擴張。

BRRRR, 指的是Buy、Rehab、Rent、 Refinance、Repeat。 也就是:
1. 購買房產 (通常通過銀行貸款)
2. 裝修或者升級房產
3. 出租房產
4. 利用租金收入和房產做抵押向銀行進行再借貸,拿出更多資金
5. 重複1-4

通過上述套路,投資人可以迅速增加自己擁有的房產數量。

當然這個方法需要一定的啟動資金購買第一套投資房,還需要你花費時間打理很多具體事情;所以,一旦你擁有的房屋數目超過一定數量(比如10),你可能需要停止擴張,或者雇傭人手以及專業的地產管理公司幫助你打理某些環節。如果你沒有足夠的時間和精力,你可能無法堅持下去。

另外實物房地產投資的流動性比較差。如果你需要賣出一個房子,周期往往以月來計算。

因為上述以及其它種種原因,直接購買投資地產在美國並不是非常流行。根據美國國稅局(IRS)的數據,僅有7%的美國家庭擁有出租房。根據標普公司的數據,投資出租房的平均年化回報率在10%左右。

第二種比較流行的投資地產的方法是通過購買房地產投資信托(REIT)基金。這種基金操作起來和普通的股票基金一樣,隻是這類基金裏的公司全部都是專業的地產投資公司:它們在市場上融資、開發、經營商業地產項目,比如醫院、商場等等,並把投資收益回饋給投資者。

比如,先鋒集團(Vanguard Group)有一款曆史悠久的REIT基金,代號是VGSLX。截止2023年,該基金過去20年平均年化收益率為9%;其它基金公司也有類似的產品。

需要注意的是,這類基金的分紅率非常高,經常超過4%。如果你是高收入人群而不願意繳納過多的分紅稅,最好在退休賬戶裏(IRAs, 401K/403B)裏買入這類基金。

投資REIT的好處是顯而易見的:
- 高流動性。投資者可以隨時賣出基金,最多在幾天內完成交易。
- 省時省力。不管是投資一萬元,還是投資一千萬元,你花費的時間幾乎是固定的,也就是做基金定投的那點時間。

那麽你的投資組合裏可以配置多少REIT基金呢?通常的推薦是不要超過投資組合總額的10%。

我本人不太喜歡地產,所以在我家的資產組合裏,唯一的房地產資產就是我家的自住房。

 

延伸閱讀:

  - 我的基本理財策略 

  - 我的極簡投資組合

  - 投資科普係列 #3: 為什麽指數基金是最安全可靠的股市投資產品?

  - 投資科普係列 #25:銀行是如何掙錢的?

所有跟帖: 

現在利率將到頂的時候,是入REIT 時機 -雲起時99- 給 雲起時99 發送悄悄話 雲起時99 的博客首頁 (122 bytes) () 08/21/2023 postreply 14:03:19

都這麽多年了,還沒有好好見到REIT崩一下,不能太激動. -金9金- 給 金9金 發送悄悄話 (83 bytes) () 08/21/2023 postreply 14:14:57

矽總是學金融專業的嗎? -秋來也秋去- 給 秋來也秋去 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 14:13:41

我是計算機工程師 -矽穀居士- 給 矽穀居士 發送悄悄話 矽穀居士 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 14:18:00

真是厲害鴨, 矽總您怎麽對老美的金融理財一目了然? 是不是您的秘書幫您做出來的報告? -秋來也秋去- 給 秋來也秋去 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 15:21:52

我主要是通過自己讀書學習到的 -矽穀居士- 給 矽穀居士 發送悄悄話 矽穀居士 的博客首頁 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 15:54:04

牛!大夥學習的表率 -秋來也秋去- 給 秋來也秋去 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 22:57:45

目前在美國大約60%人擁有房產, 在這60%的人中又有70%左右的人擁有single family house -秋來也秋去- 給 秋來也秋去 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 14:15:25

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