所有數據來源於 AI， ChatGTP， 和網絡。
（一）全美宏觀
根據聯邦儲備委員會（Federal Reserve，縮寫 FDED）2026年的統計數據,全美居民住宅總量（Total Housing Units or House Inventory）從2000年的 1.16億套增加到 2026年的 1.49億套。淨增0.33億套，增長28.4%。平均每年淨增長109萬套，年淨增長率將近1%（0.97%）。截至到2026年一月，在過去的12個月中，新增住宅供給量141萬套。根據2026年初的統計數據估計，全美依然短缺住宅將近400 萬套。
圖一，進入二十一世紀後全美房屋供給總量（House Inventory）。
在住宅總量1.49億套中，Single-Family Homes （SFH）大約占0.86 億套，Multifamily Unit （MFH）大約0.44 億套，分別占比大致為2/3 和 1/3。2026年3月，有人居住的住宅 （Occupied Households）大約為1.34億套，也就是說大約一千萬套處於空置或者新建房的待售狀態。將近一百萬套（964,477）處於房屋市場的掛牌銷售。
表一
不同的統計機構或者統計口徑會有輕微的差異。
在Single-Family Homes 的0.86 億套中，房主自住（owner-occupied） 大約0.68億套，占比79%。大約0.144億套被用於投資，而這些投資房中的絕大部分（>90%）為散戶或者小地主所擁有。而投資機構傾向於Multifamily Unit（MFH）。
自住房家庭（包括 SFH 和 MFH）擁有的比例在2026年的第一季度為65.3%，曆史上的最高點位於次貸危機前的2004年，69.2%； 最低點位於次貸危機後的2016年，62.8%；25年曆史平均為66.3%.也就是說曾經69.2%的家庭擁有房產（無論自住還是出租），而如今的比例為65.3%。圖二為 National Homeowenership Rate .
圖二
基於年齡段的 Homeownership 如圖三所示。自住和出租房的空置率如圖四所示。
圖三
圖四
根據US Federal Housing Financy Angency (FHFA) 的統計報告，最新的房價指數和分地區房價增長率顯示在圖五和圖六。
圖五，36年來全美房價指數。
在筆者過去十來年的文章中，多次引用FHFA的統計報告，並且對房價指數的圖形予以了詳盡的分析和解釋。
疫情（Covid-19）後期，2020年底至2022年中的超低貸款利率（~2.5%）誘發那兩年房價指數的瘋狂地超常規增長（年增長率大約10%）。之後貸款利率快速上調，房價指數上升趨於平緩。並且在2022年底至2023年初和2025年中的兩個時間段，出現房價指數下降，持續的時間長度大約各為半年。就宏觀而言，下降僅是輕微的波動。但就微觀而言，幅度可以達到10%甚至20%，關係到投資-投機的成功和失敗。
今年的二、三月份，房市似乎進入小陽春，但四月份後就賣不動了，紛紛降價。宏觀因素可能是伊朗戰爭，美國雖然沒有完勝，至少沒有戰敗，這說明市場的脆弱性。另一個在於微觀，受到年初房市的激勵，新上市的房屋紛紛漲價，導致房市快速冷卻。
圖六，近兩年來分地區的房價增長率。
誠然房價受到供需的支配，但房屋持有成本依次為房貸，地稅，維修，保險，HOA。房貸月供往往占到房屋持有成本的60%甚至以上，是決定性的因素，而房貸利率至關重要。以前分析過，利率每降一個百分點，貸款的月供就下降11%。
在過去的五年裏，這些持有成本普遍大幅上漲，房貸利率由2.5%左右上漲到6.5%左右，維修和保險漲幅超過一倍。2025年的單一年度在美國的許多地區，地稅上漲幅度驚人，30%至40%稀鬆平常。地稅先是反映在 Tax assessment，而 Property taxes 暫時緩漲，以減輕痛苦的驟然度。如下表中的兩個實例所示，兩個位於北卡的SFH，在沒有產權變動的情形下，Tax assessment 分別上漲了 65.3% 和 86.1%；而 Property taxes 分別上漲了17.4% 和32.2%，這意味著在未來的三、四年裏 Property taxes 還有很大的上漲空間。
這裏要感謝加利福利亞州的優勢，Property taxes 的上漲天花板就是2%。地稅的大幅變動僅在房屋交易的前後。
表二：
（二）Weston Ranch 居民小區的宏觀和微觀
Weston Ranch 位於加州 Stockton 城市的西南，距離舊金山或者矽穀中心大約75分鍾的行車時間。社區劃分清晰，French Camp Slough（沼澤）構成北部邊界，東麵以5號州際公路為界，南側以French Camp Road為界，西側毗鄰聖華金河（San Joaquin River）。總麵積大約7.2平方公裏，也就是大約1800 英畝（Acres）。
Weston Ranch 社區相對封閉，犯罪率遠低於素有惡名的Stockton，也低於全美的平均水平。西麵和北麵沒有出入口，區內兩條東西向的大道（Carolyn Weston Blvd. 和 French Camp Rd.）直接聯通5號州際公路。地形平坦，為土地開發尤其是大規模的住宅建設提供了極其有利的條件。
1987年，Moss 家族在持有土地110年後，將產權轉售給土地開發商，用以開發成居民社區。1988年完成小區建設藍圖，計劃建11000套居民住宅，並且配套公園、綠地、公路、步道、中學、小學、圖書館、商業區、等等。1990年第一批住宅完工，至次貸危機前的2007年，建成住宅5300多套，全部為SFH，以雙層為主，少量單層，沒有三層。每套住宅占地麵積 6000 SQFT 左右，屬於在美國最為常見的中密度住宅社區。沒有 HOA， 但有加州所特有的"Mello-Roos"，每年以地稅的形式多交 $2500到 $3000，持續15年。在南加州曾經看到每年 $10000 的"Mello-Roos"，而且持續20年。這些隱形的支出都被早期的買房者消化掉了，以至於房價指數的起伏看起來沒有那麽大。
Weston Ranch 社區最初的設計宗旨就不是為了CEO 或者什麽中產階層，而是麵對藍領的工薪階層，向他們提供寬敞、舒適、合適價位（Affordable）的新房，而代價就是從住宅到工作地點的通勤時間。
在這種理念下，房屋設計成中規中矩、節約用材用料的火柴盒形，外表看不出絲毫的奢華，卻注重實用。主力房型為3-4個居室，2-2.5 個廁所，2個車位的車庫，當然廚房、餐廳、家庭房、起居室必不可少。1600平方英尺以下通常為一層，1600平方英尺以上建成兩層，無論一層還是兩層，普遍具有當年流行的 High Ceiling。5個居室，3個完備的廁所，3個車位的車庫，2600平方英尺以上的Living Area，在當地屬於豪華房型。但最大的房型麵積很少超過3000平方英尺。
2008年次貸危機爆發，而在2007年的第三季度 Weston Ranch 就最先嚐到苦果，Foreclosure 率達到 4%，2009年中後 Foreclosure 超過60%。站在街上一眼望去，2/3的窗戶都被膠合板釘死了，隨風飄零的落葉，一片蕭瑟。那是 Stockton 城市的至暗時刻，據說市政府的財政都已破產。那時的房價何止腰斬，都斬到大腿根了，基本上是 10萬-15萬一套，許多都是十年內的新房啊。已經沒有房屋的正常交易，買到的都是銀行的 Foreclosure House。銀行也不願意負責維修，As Is 司空見慣，如有大的毛病可以再次 Bargin。
2009年開始大批矽穀的中產衝到 Weston Ranch 購置房產，用於投資和出租，買著買著跌著跌著，前仆後繼，大約持續了三年總算穩住了房價。從2009年到2018年的十年間，每年房屋轉手的成交量在350到550套之間，總共4000套以上換了手。
筆者在2009年曾經收集過從矽穀中心 Sunnyvale 到Livermore，到Tracy，到 Weston Ranch, 再到加州首府西南的 Elk Grove 的房價，以作投資的評判。以相同的房型作為對比， Sunnyvale 是Tracy 的四倍，是 Weston Ranch 的 六倍，是 Elk Grove 的五倍。Elk Grove 在疫情前曾是矽穀工程師投資房的選擇之一，距離矽穀大約 100 英裏，行車兩個小時。但Weston Ranch 更近，節約車程 45 分鍾，而且房價成了穀底，最低點。
圖七， 距離、地點和房價指數的關係，當年以相同的房型作比較，Weston Ranch 的房價隻是 Sunnyvale 的1/6。如今由於前者的上升速率略快，如今這個房價之比大約為 1/5，但依然為房價的穀底。
次貸危機後開發商謹慎建設，最大的一片小區建在McDougald Blvd.以東 ,Henry Long Blvd. 以南，大約 180套 SFH，2020年後投入市場。 該小區的居住麵積與之前的建設保持一致，房型內部基本類似於之前的建設，但擯棄了華而不實的 High Ceiling，Loft 減少到 3000 SQFT 左右，屬於高密度住宅。無人值守的Gated， 當然要有 HOA。
AI估計目前 Weston Ranch 住宅6500套左右，而目前居民大約23000人。2000年後房屋交易量每年為360-380套，投資房正在向自住房轉化。該住宅區的優勢依然為加州房價的低穀區，即使在 Stockton，也是性價比最好的。另外 84號公路的改建完成（雙向四車道），瓶頸不再，是利好。
幾天前在 AI上查證房型和價位關係，直接引用：
Starter & Mid-Sized Homes ($440,000 – $490,000)
- Typical Specs: 3 to 4 bedrooms, 2 bathrooms, 1,300 to 1,800 square feet.
- Features: Standard two-car garages and moderate-sized yards perfect for first-time buyers or smaller families.
or 4303 Bellettini Court，3/2.0/1465 sqft, ($455,000)
Large Family Homes ($500,000 – $575,000)
- Typical Specs: 4 to 5 bedrooms, 3 bathrooms, 2,000 to 2,900 square feet.
- Features: Open-concept floor plans, centers islands, larger lot sizes, and occasionally bonus spaces like dens or loft areas.
- Examples: 3518 Pottery Court, 4/2.5/1690 sqft, ($549,000) or 2465 Squall Way, 5/3.0/2915 sqft, ($550,000).
Executive & Premium Estates ($600,000+)
- Typical Specs: 5+ bedrooms, 3+ bathrooms, 3,000+ square feet.
- Features: Large "estate-sized" lots, highly customized finishes, multi-car garages, or premium placements such as quiet cul-de-sacs or areas with delta/levee proximity.
- Examples: 4942 Moorcroft Circle，5/3.0/3376 sqft, ($675,000)
圖八，4/22/2026 在 Weston Ranch 市麵上的待售房屋（Active Listings）總數為20個，其位置分布如圖所示，具體的數據列在表三。
表三：
4/22/2026 待售房屋（Inventory）20套，到5/2/2026 十天內新增待售房屋4套。也是在這十天內 Pending 了 5套，因此待售房屋剩餘19套。
Market Dynamics
- Price Per Square Foot: Averages around $250
- Pace: Well-priced homes sell relatively quickly。具體實列為1778 Henry Long Blvd，可以稱作秒殺，原因無他，隻是價位比市場價低15%-20%。
- Days on Market: Homes in this area are selling in an average of 36 to 41 days.
- Inventory Rated：0.6% in USA verser 0.3% in Weston Ranch。
（三）近來擰巴的市場
自四月份開始新建成房的售價的下降，對應著二手房市場的分化。賣家惜售，又對應著買家的慎購。
買家不是沒有，而是持幣觀望。如果低於市場價位的15%，那就是秒殺，令人懷疑是貓膩。低於3% 隻能存在於市場一周。如果就是市場價，大約需要四周。
對於賣家，隻是迫不得已，或者急需資金周轉，或者異地搬遷，或者麵臨再次融資（Refinance）。否則怎會輕易放棄超低的貸款利率，以及低的房產地稅這樣的利益。
總的來說，房價的長期趨勢是上漲，而且上漲速率超過通貨膨脹 （HPI > CPI）。但近兩年來已告別單調上升的模式，會有起伏和漣漪。比如，2024年三、四季度房價上升，隨即2025年的二、三季度房價下跌，上下幅度達到15% 甚至20%。2026年的二、三月份房價再次攀升，大量二手房湧入市場。四月份止升回跌，現在成為買方市場，但隨時都會反轉。
市場如此脆弱，反映買賣雙方的心理脆弱和糾結，在靠譜和離譜之間左右擺動。外界的任何風吹草動，都影響到個人的判斷和行動。
請絕對不要指望房價的普遍大幅下跌，或者房市的崩盤。機遇可遇不可求，人的本性就是貪婪，本人亦是。
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