房事密碼
萬魚侯
這裏說的房事，不是你們想往的房中之事。 這裏講的房事，就是我們心煩的房子之事。雖然是有關房子的煩瑣小事，卻不敢以談論房市為題。 我的房事，確實有一個密碼。19826，本來隻是一個門牌號碼，後來就成為一個鑰匙密碼。這一兩年，19826這個出租房遇到了難處。反複思索，頗有感觸。
19個年前，我太太預備完成學業。畢業證還沒有收到，先收到了銀行寄來貸款廣告。我們所住的小城，正處在發展階段。我們完全忽略了新建房，居然隻專注二手房。就在我們買下這個19826之後，第二年政府居然補貼首次購房者幾千元。一個朋友當年畢業，買了有補貼的新建房。彼時心態，追悔莫及。幾年後，次貸危機爆發。一個朋友初入房市，抄底一棟法拍屋。起初我們有了心動，但沒有能力付諸行動。行動需要能力，能力需要積蓄。一直等到房市已經開始瘋狂上揚的時候，我們才有能力為自己的心動買下第一單。19826終於變成了出租房，三年後，又變成了第一套出租房。當第8套出租房買掉以後，我們買下了2個商業地產。這些年來，我把出租房的鑰匙盒密碼設為19826。每次買新的出租房或者管理出租房，這個密碼似乎都帶給我一些感觸。在19826經曆了一場史詩級的水災之後，我又開始把19826設置為電子付款密碼。這一組數字似乎總是帶給我一些失落。十九年來，百感交集。對於八棟房子和兩個商鋪，本來就不值一提。至於這些年的房事心結，正好可以概括為六條。
第一條，心動與行動。二者的距離可以無限短暫，也可以無限遙遠。我覺得買自住房，屬於生活需要。買投資房，則屬於投資選擇。看到身邊的人買了一套甚至幾套房子，有人會眼紅，有人會心動。從心動到行動，有人或許隻在彈指之間，而有人則可能等到地老天荒。俗話說，心動不如行動。買房投資畢竟不是小事，理當謹慎，但是總歸要付諸行動。我的多年心得是：謹慎太謹慎。投資，隻是可能有風險；不投資，肯定是有風險。曾經聽說過一個資深房屋中介的高論，精辟得太誇張。每一天都是最佳買房時機，因為你永遠不知道明天的房價。一個朋友觀察房市，心動許多年。曾經發誓，一年內一定要買一個出租房。不是覺得地段不好，就是戶型不滿意。不是擔心管理麻煩，就是憂心租客不好。不是留戀股市，就是嫌高房價。當新冠疫情結束之後，麵對突然爆漲的房價，隻能平添了更多的追悔而已。也就是在那一年秋天，我們預購了一個投資房。2020年初，正在準備三月份交錢過戶。又一個投資機會，如同瘟疫一般揮之不去。我們決定不放過機會，同時準備買兩套投資房。我們沒有覺得自己有多麽的衝動，但是親友們覺得我們簡直包天膽大。
第二條，膽大與命大。二者的關聯雖然可以期待，但最終隻能忽略。我們永遠不知道自己的運氣如何，隻有一次次的膽大之後才略有感覺。移民國外，算不上膽大，因為還有退路。買個住房，也算不上膽大，因為總得有住處。買個投資房，要一點膽量，因為投資有風險。特別對於我們這樣的新移民，根本談不上投資。除了幾個生活費，根本就沒有幾毛錢資金。賭一把吧！萬一成功呢？試一試運氣吧！不試怎麽知道？聽說新手賭徒運氣都不錯，我們苦苦支撐了幾年。在買了第二套投資房之後，我們終於要麵對命運的考驗了。在一場百年難遇的洪災中，19826泡在水中長達一個多禮拜。因為不是自住房，政府的補貼拿不到。因為沒有資金，專業的維修請不起。自己動手，邊做邊學。今天在自己的房子裏琢磨如何破舊，明天到鄰居家學習怎麽裝新。不僅克服了曾經揮之不去的投資恐懼，因為最壞的情況也肯定不過如此；而且對未來更加淡定，因為最好的回報有可能遠高如此。災後重建之後，我們的投資房方向改變了。不買二手房，轉向新建房。
第三條，舊房與新房。二者的重點不是房屋價格，而是投資機遇。對於房市新手，雖然舊房可以練手，但是絕對棘手。與新建房相比，舊房投資機會太少。二手房一旦落入中介手中，幾乎要被榨出最後一滴油。市場疲軟，則貸款審批困難。樓市瘋狂時，則現金爭搶。舊房投資成功幾率極低，而新建房則大不一樣。建築商如同批發商，根本不在意一棟一戶的銷售。每一次繳了定金，就等於吃了定心丸。最誇張的一次，最驚訝的一回。2019年秋天我們定金了一套房，預計第二年三月竣工。就在我們苦苦籌集資金的時候，新冠瘟疫大爆發。房市謠言漫天飛，開發商沉不住氣了。放出幾套在建房，急於尋找投資買家。我們隨時都在等待機會，隻是沒想到來得這麽快。當我們出現在建築工地的時候，建築商銷售代表傻眼了。略微躊躇之後，他還是鬆口了。第二天，我們用不同的名字交了定金。我當然不在意怎麽拿回我的定金，因為我更在意他怎麽操作我的定金。開發商一旦收了我的定金，就意味著他們會安排貸款事宜。
第四條，住房與商鋪。二者的關鍵不是貸款問題，而是風險問題。房屋出租，蠅頭小利。富人不屑，窮人無奈。如果自己管理出租房，則精疲力竭。假如委托中介管理，則獲利不多。住房與商鋪，利弊大有差別。就資金而言，商鋪貸款很難。就管理 而言，商鋪省事很多。就風險來說，商鋪與出租房不好比較。出租房租期比較短，商鋪租期一般比較長。出租房管理費，維修費，空置費和中介費，都可能高於商鋪。麵對高端用戶，商鋪客戶信用風險比較高低。麵對低端人口，租客信用風險比較高。這些年，曾經遇到過兩種極端租客。有一個租客因為離婚，陷入財務危機。為了維護自己的良好信用，竟然不惜借貸來履行租約。也有租客破罐破摔，惡意長期拖欠房租。另外也見過租客毀壞房屋設施的情況，也聽說過通過法律程序驅逐租客的案例。總之，與商鋪相比，出租房的風險其實比較高。畢竟商戶屬於長期投資，而且更加在意商業信用。前幾年，投資了一個辦公室。一直還算順利。去年投資了一個商鋪，目前正在熬碼頭。周邊地產開發緩慢，商業前景不明。一種新的投資形式，也是一種新的壓力測試。
第五條，本地與外地。二者的選擇不僅要考慮地利，更要考慮人和。我曾經購買過一個出租房，一直沒見過房主。更加有意思的是，中介好像也不認識房主。一個外地投資人，最初委托中介購房出租。原中介搬家離開本地之後，轉而委托新中介代管。我們的外地朋友，也在我們這裏買了幾套出租房。委托我們信任的中介管理，享有管理上的優惠。對於普通的小投資者來說，外地出租房不具優勢。除了沒有市場和管理的地利之外，又沒有人和的優勢。外地中介未必完全可靠，除了不能省心，更不能省錢。北美華人喜歡投資買房，特別看重賺錢與省錢。就算大家都沒有賺錢，省錢也相當於比別人賺錢。自己管理，省下來管理費。自己修理，省下來修理費。對於小本投資者來說，相當於找了一份第二職業。我們這個小城，經曆了一次特大暴風雨的洗劫。成片社區泡在水中，很多人由此成了半個裝修工。出租房要小修小補，還有租客要搬進搬出。多年積累，必然省錢。
第六條。必然與偶然。二者的期待不是追求偶然，而是看重必然。房地產，股票和黃金，據說是傳統的三大投資熱點。普通窮人，怎麽開始投資？考慮申請貸款，另外買一個自住房，可以構想。準備一大筆錢，買股票或者黃金，實屬幻想。起初曾經聽人不屑地說，投資房獲利不到百分之八。投資出租房賺錢是我必然的選擇，畢竟蒼蠅肉也是肉啊！再說通貨膨脹不是偶然，蒼蠅肉變成蚊子肉可是必然。我對投資其實一竅不通，隻是對投資杠杆頗有興趣。貸款買房確實是很好的杠杆，因為周期可以長達三十年。我的投資杠杆通常都是接近十倍，所以自號百萬負翁。現在看來，負和富就一個意思。十幾年前，患得患失，膽戰心驚！十幾年後，有得有失，波瀾不驚。看淡偶然，順其必然。疫情的出現，是最大的偶然。買下最後一個投資房一年後，鄰居插牌賣房。直接在購房款的基礎上加十萬出售，徹底粉碎了我的小學數學基礎。一年新的房子加一萬出售，已經可以了。聽說美國人數學不好，果然不假？房市很快就瘋了，每個房子都被迫漲了十萬以上。曾經一直做著夢想，視乎不再需要夢想。
曾經那個夢想，就是從19826開始。，現在這些夢話，也是從19826開始。
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