昨天帶客戶看房。那是一套銀行拍賣房。
走進客廳，他四下看了一圈，停了停，突然問我一句：
“Did someone just walk away from this place… like a jingle mail situation?” （這房子……是不是有人棄房了？）
我看了他一眼，點了點頭。
那一刻，其實不需要再多解釋什麽。
房子本身不差。位置不錯，采光也很好。
但氣氛有點不一樣。不是房子的問題，是它背後的故事，讓人很難不多想一點。最近這一段時間，越來越明顯地感覺到一個變化：
“棄房”的情況，比以前多了。
二周前，一個老客戶給我打電話。她說，她有個閨蜜，前幾年一口氣買了三個樓花：一個去年底剛交房，另外兩個，今年陸續交房。第一個房子，是靠私貸硬撐著交的，而今年要交的這兩個，情況顯然更難。
她問了我一個很現實的問題：“現在銀行批不了那麽多貸款了，如果實在撐不住，是不是可以棄房？” 我沒有馬上回答。而是先給她算了一筆賬。
假設一套房子：當時從開發商那裏買入的價格是 $1,000,00，現在市場上的評估價隻有 $700,000，銀行批貸款，通常隻看當前市場價，而不是當初的合同價。
如果銀行最多隻肯貸七成，那就是：
70% × $700,000 = $490,000
那這意味著什麽？
意味著買家至少要自己準備：
首付 $210,000，
再補上原始買價和當前估值之間的差額 $300,000，
合計需要準備：$510,000。
她在電話那頭沉默了幾秒，輕輕說了一句：
“她根本沒有這麽多錢。”
接著，她又問了第二個問題：
“那如果不接房呢？”
這個問題，經常有人問。
很多人聽過一個詞：Jingle Mail。
在美國，尤其是 2008 年次貸危機，有些房主會做一件事：把鑰匙放進信封裏，寄回銀行。之所以會出現這種情況，是因為美國有些州的房貸屬於 non-recourse（無追索權）。銀行可以收回房子，但不能繼續追討借款人其他資產。房子最後賣多賣少，都與原業主無關。
但在安省，情況完全不同。這裏大多數房貸屬於 recourse loan（有追索權）。也就是說，即使你放棄了房子：銀行仍然會按市場價出售，如果賣得多，多餘部分要退還給業主，如果賣得少，差額部分，仍然由業主承擔。也就是說：房子可以不要，但債務不會一起消失。
她聽完之後，又問了一個更直接的問題：
“那能不能申請破產？”
我說，可以。從法律程序上講，這是可行的一條路。
我停了一下，還是補了一句：但是代價巨大。
一旦申請破產，信用記錄受損，影響長達 6年左右，甚至更久。 以後會貸款難、租房難、申請信用卡難。
電話那頭安靜了很久。
她最後說了一句：“那她是真的不得不走到這一步了。”
我沒有再說什麽。電話那頭，很安靜。
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