十三、 從房地產調控走向房地產發展長效解決機製
從2016年底起，最新一輪房地產調控拉開帷幕，不僅覆蓋住宅，而且涵蓋商住物業，爾後日趨嚴曆，至今超過55個城市發布了各種調控政策，累計超過160次，甚至進入了限購+限貸+限價+限售+限商的“五限時代”，力度前所未聞。難怪媒體紛紛驚呼：史上最嚴調控風暴來了！
不過，筆者仍很難對本輪調控表示樂觀。
並非筆者不相信政府的力量。地球人都知道，在中國，政府的意誌無堅不摧，舉措無所不能，如果政府動真格，祭出各式法寶，包括簡單粗暴的行政手段，短期內調控沒有不見效的。隻是將近20年來一次次調控，你方唱罷我登場，最終都沒調出個子醜寅卯。每次調控即使泡沫被暫時壓下去，奈何春風吹又生，而且愈發豐滿。在老百姓心裏，調控已成為了折騰的代名詞。
症結在於，政府在房地產領域中承擔了太多角色：土地供應、市場監管和財政平衡，除此之外，社會維穩、政績、權力腐敗也與政府緊密相連。這些既關聯又衝突的角色在責任和利益之間盤根錯節，剪不斷理還亂。如果不從製度和源頭上進行大刀闊斧的改革，徹底厘清這些關係，希望政府通過帶有濃厚行政色彩的運動式調控來真正徹底解決房地產問題恐怕隻是一廂情願罷了。
有人爭辯說，這次不同了，政府調控的內在邏輯發生了根本變化，強調了回歸房子的居住屬性，打擊炒作，而且也在力圖走向長效解決機製。
不錯，調控目標從關注市場的冷熱到回歸居住屬性的確是一大可喜的進步。但是，四大核心屬性是房地產市場的靈魂，好比一具不可分割的血肉之軀，居住性隻是其中之一，而炒房也隻是造就大泡沫的諸多因素之一。然而，迄今為止，自上而下對四大核心屬性的整體和相互關係仍然缺乏足夠深刻的理解，缺乏完整準確的房地產經濟理論。如此，何以麵對與居住、金融、經濟、社會等問題纏繞盤桓紛繁複雜的房地產調控？
故此，筆者不認為本輪調控能真正有效地解決當前中國經濟和社會麵臨的最大問題：房地產大泡沫。
其實，中國的現代房地產，就是伴隨著房地產調控而成長起來的。房地產調控已經成為中國社會一道獨特而別致的風景線，但由於缺乏正確完整的理論指導，缺乏準確的政府角色定位， 缺乏嚴明有力的法律支持，缺乏公平合理的稅收製度，無論下多大的決心，如何嚴厲，最終結果都注定是治標不治本，無法徹底解決問題。
更為尷尬的是，周期性的調控早已讓市場摸清了政府的套路和底牌：一旦經濟下滑超出政府能夠容忍的底線，調控立馬轉舵回船。也正是這種缺乏政策連續性和穩定性的運動式調控， 給予精明而貪婪的房地產商人和投機者遊刃有餘的回旋空間和一次次牟利機會，而市井百姓則成為步步高升的高房價犧牲品。
而在一個真正市場化的社會裏，根本不需要房地產調控這樣的計劃經濟產物，它應該被拋棄，成為曆史的紀念品。
這也說明，盡管中國的經濟改革已經取得了巨大而廣泛的進步，但離真正的市場經濟還有相當距離。
一方麵，政府承諾推動市場經濟，另一方麵，政府始終不願放棄對經濟的參與和控製。其結果，屢屢違反市場發展規律，扼殺市場發展活力。
當我們抱怨某些發達國家仍不願意承認我們市場經濟地位的時候，是否也應該反思，如何讓市場經濟發揮更大的作用，而不是一味依靠政府來製定各種經濟發展目標，直接推動經濟甚至參與經濟的運作，成為經濟活動的直接受益者和參與者。
對於房地產泡沫問題，真正的長效解決機製隻能通過法律、稅收等製度以及各種市場機製來解決。
在這個問題上，或許我們應該重新完整地評估和研究新加坡的住房經驗，深刻理解其精髓， 借他山之石，攻我之玉。
新加坡人口500多萬，而土地麵積隻有719平方公裏，相當於北京麵積的1/23，人口密度超過中國內地的所有城市。但是，新加坡政府通過政府主導的公眾居住發展計劃，僅用了 30多年的時間就基本解決了全社會的居住問題。目前約85%的公民住在政府組屋，居民住房自有率高於90%。
新加坡模式的精髓，是始終堅持居者有其屋的宗旨，是政府勇於承擔曆史和財政責任，踐行社會公平原則，房價目標明確：80%以上普通民眾可以承受。它通過一係列嚴格而科學的製度，確保任何人都不得利用政府組屋投機牟利，確保房價不可非理性暴漲，確保有足夠的資金持續循環開發與維護，確保不同收入、身份、地位的居民平等和睦相處，確保族群文化多元化和公共社區化，從而塑造了新加坡國民的公民身份認同感，為國家的社會穩定和經濟繁榮奠定了基 礎。
漫步新加坡，人們往往會情不自禁地陶醉於那熱帶花園般的城市規劃：生氣盎然的樹木花草多層次覆蓋，大自然和人類生活融為精美絕倫的油畫；各色建築鱗次櫛比，造型千姿百態， 配套設施完備，充滿社區凝聚力和生命力；生活便利，交通便捷。試想，在這種普遍安居樂業的環境下，還需要媒體記者滿大街問“你幸福嗎？”。
在有效並高標準解決大規模民眾居住問題上，新加坡經驗委實匠心獨運，令世上所有其它國家難以望其項背。同樣令世人驚歎不已的是，新加坡房地產市場幾十年來一直有條不紊地平穩運行，從沒有房地產調控，也不需要救市。
不可否認，新加坡模式帶有強烈的政府幹預和計劃經濟色彩，同時又融合了市場經濟和科學管理的成分。然而，對於中國這樣一個社會主義國家，這些經驗難道不應該更具有特殊的借鑒意義嗎？
改革開放以來，官方赴新加坡參觀學習進修的代表團車水馬龍，絡繹不絕，上至正國級領導，下至蠅頭小吏。不幸的是，我們最終學到的所謂新加坡經驗，竟如東施效顰，最精華的東西沒有領悟掌握，卻照貓畫虎搞起了經濟適用房和公積金。結果前者頂層設計失誤，如今騎虎難下；後者恰似南橘北枳，不僅變味，而且被濫用了。
應該認真反思一下我們走過的彎路了。
筆者並不認為新加坡模式是唯一值得中國借鑒的，但其內在的精髓：居者有其屋的宗旨，民為貴人為本的精神以及政府為民勇於擔當，卻有著強烈的普世意義。這裏，一個勇於承擔曆史和財政責任，能從全社會的利益出發，有遠見，能全盤規劃的政府是成功的關鍵。因為隻有這樣的政府，才能有效平衡各個方麵的利益，既實現居者有其屋，又能最大限度地控製市場的非理性波動。
我們隻有深刻理解和掌握新加坡模式的精髓，才有可能真正領悟和學習那些可借鑒的思想、文化、設計、製度和措施，而非簡單的模仿，才有可能真正思考和設計中國房地產未來應走的發展之路。
要從製度上建立房地產問題的長效解決機製，我們必須要有精辟而完整的房地產經濟理論指導，必須要從國家經濟和社會全麵和諧發展考慮，必須要對曆史負責並承擔責任，必須留給我們的後代可持續發展的空間。
不久前政府高層提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，聽起來言簡意賅，既強調了房屋和土地的原始屬性，同時又清晰地發出了抑製金融投機的信號。然而，相比筆者提出的四重核心屬性理論，這一語錄式的表達還不夠，尚需進一步的解釋和論述，正如當年鄧小平曾經說過的：要用準確的完整的毛澤東思想來指導我們各項工作，我們也需要有準確的完整的房地產經濟理論依據來指導房地產工作。
例如，炒房是不該炒，不能炒，還是不許炒？界限如何劃分？還有，房地產投資允不允許？
事實上，繼1997年刑法廢除“投機倒把罪”和2008年國務院廢除《投機倒把行政處罰暫行條例》後，“投機倒把”在法律上的最後殘跡在中國已經徹底退場。那麽作為一個法治國家， 如何看待和處理投資和投機行為，是否受法律保護，多大程度的投機可以接受，什麽樣的投機行為屬於擾亂市場，等等，都應該在法律的框架下明確和解決。否則，不僅在實踐中容易產生偏差，而且使政府的公信力受到損害。
我們無法否認貪婪是人性特征的一麵，資本必然尋求利益最大化的地方。水清則無魚，沒有投資和投機，市場就會缺乏生氣，市場定價功能就可能失真。因此，除非我們修改法律，否則，投機無罪！投資甚至投機房地產都不應受到指責和被禁止。
關鍵是在保護大眾居住權和投資、投機之間取得平衡，除了對過度投機以至於擾亂市場秩序的投機行為應立法明確界定並予以打擊之外，應根據具體情況（如熱點城市和非熱點城市）允許正常合理的投資和投機，但主要應通過嚴格的稅收手段（對非自住和大麵積房屋征收額外的遞進的房地產稅和收益稅等）來抑製和調節，讓市場機製發揮作用。
總之，隻有在法律和製度的框架下，中國的房地產才有可能真正走向百姓安康市場穩定的長治久安局麵。
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