塗鴉分享： 坐而論道房地產
各種事情如潮水般來來去去，抓時間塗鴉幾筆。
我是個top-down的人，喜歡想清楚大道，道和術區別很大。讀東西很多，怎麽消化看悟性。還是巴菲特和芒格的最合適。怎麽運用到房地產還是需要摸索著前進，life-long learning。
各種原則有經常相互衝突，平衡之。比如不要輕易超出能力圈，從0開始的人，天天幹這個事情啊。其他各種衝突，個人冷暖自知。
用Dalio的3原則作總綱吧
- What do you want
- Where are you now
- What do you do to bridge the gap
我想財富自由，增加被動收入，躺著賺錢還享受人生。
波大有一片好文章：天時你不一定等得到，地利你不一定夠得到，靠經營你可以得到人和。大風口來的的時候你一定得be there， done that。這並不容易，我周圍的人大部分錯過08的房子，理由可以論噸的。投資是反人性的， 不是嗎？
天時地利人和我都占到了一部分，隻恨自己錢不夠多，不能買買買，比朽哥晚了兩圈，貴貴貴。用巴菲特安慰自己，長期長期。
房地產比較長期，完全不性感，比不上這幾年的股市。10年一個周期，第一個周期一般血淋淋的，第二個才開始笑（向miat致敬，他在別的壇子裏麵耍的開心）。房子像Peter lynch 垃圾處理公司， dumb但是賺錢。 長期看房股同源，回報差不多，都是賭美國國運。長期主義可能救了很多人，在股市上麵他們是3無，注定大賠。從小到大，scale up是房地產的大問題。本壇隻有jy和一些作公寓的朋友做到了。
目前主要發展被動收入，人生到了作減法的階段了。用現在的投資case study吧
我的portofolio 可以分成幾大塊：
出租房： 基本都是single unit 可以盡量避開rental control
- 拍現金買了3個unit， 大約5%現金流， 完全不性感
- 總現金流可以支持兩個人不工作，還剩一些投資，比33門的case高很大一個百分比。買的好也很重要
- 有非常好的朋友作PM， operation完全不要操心，接近於完全被動收入。我基本隻管收錢和付錢。就這樣還經常覺得累，非常佩服那些自己維修的朋友。
- 基本盤非常穩定，可以支持擴張冒險
- 這一部分本質是服務業的生意，帶金融屬性
- scale up難。 不能貸款就基本到頭。公寓是另外一個beast
- 基本安全的路徑，大部分人賺錢。從此起步，但是很難超越
Flipping： 受market condition 影響大，沒有穩定的deal flow
- 基本都賺錢，但是灣區deal 難找
- SF買了一個，未遂幾個
- 試水德州2個， 一個SFH， 一個4-plex， 希望今年exit
- 如果能半年完成，房價假設是常數。在德州，這個假設有問題
- 賺快錢和現金流，miss了增值
- 錢比項目多，幹趴的時候很難受
土地
- 農場一個，20%股份， 5-7%現金流
- 土地一塊， 10+%股份， 0%現金流，如果開發，10倍增值，未來五年可能有一個機會。
- 太慢， 不如城裏的房子
loan note， 8-10% 另類park-money，比銀行強
- 爛尾的可能性有，需要有接盤的能力
商業房地產 - industrial
- 這個section在好地方供不應求，勝算比較高，基本上都是15%irr的預期
- 投的項目一般現金流不錯，還可以每年增加
- 增值是大頭
- 計劃：一般5-7年exit， 或者cash-out ref
- 新投4個，這個portfolio比較均衡
- 項目1，CA，3%股份， 5%現金流（第七年20+%）。16棟樓賣了1棟，增值40+%
- 項目2，TX，3-4%股份， 10%現金流。
- 項目3，TX，15%現金流。
- 項目4，TX，5%現金流， rent比市場低很多。通常這是賺錢最狠的類別，如果操盤得力。Again， 沒有金剛鑽，不攬瓷器活
- Hand-clean 完全不用操心operation，也完全沒有發言權，你操心的是風險
- 這是我能力圈之外的地方，dancing on the bleeding edge
- scale-up的一條路
我投資的種類很多，本譚玩的比我花的應該不超過五個人。
今年房譚比較熱鬧，可喜可賀，人多嘴雜，哥居然被鄙視了。當年剛出道跟jy稱兄道弟同桌論道的時候都沒有的事情。真是無知無畏。哥看的都是50門100門的，還看不上。
寫累了， 以後再聊。 oh， 兄弟電話來了， 生意上門了。
