看了下麵一位即將退休的朋友的發言，頗有同感。這事一般別人不大可能給出直接又“正確”的回答，因為牽涉到的因素太多，地點和管理能力隻是比較突出的二個。
以個人經曆談一下，僅供參考。我在紐約，幾十年下來，省吃儉用，利用杠杆，在2020年退休時，有幾個投資房產，都是公寓。上海有準備自住的一套，但幾乎沒有去住過，也沒出租。
退休後，考慮再三，準備慢慢賣掉投資的房產，理由很多，主要有三。
1. 房子不多，且有點分散。紐約市很大，請人管理不方便。當然如果不差錢，這問題可以解決。自己管理，自己掂量現在問題不大，5年過去了，還可以。再過5年，管理能力呈指數形式下降是必然的。
2. 孩子不願接手管理，馬上培訓也不一定能上手。
3. 收益。那位朋友已分析得很清楚，我的情況類似，紐約市出租房現金流不是很高，都是投資價值，不是現金流。
一退休就賣房，好處是此時有精力，有時間。缺點是稅務，特別是損失了把普通IRA賬戶裏的錢轉換成ROTH IRA的窗口期。做生意，有得就有失。
短期來講，售房後，收入反而增加，操心的事明顯減少，當然還沒有全部賣掉，因為每年隻準備賣一個，不然資本增值稅很厲害。我今年政府的醫療保險Part B 自付額是標準值的好幾倍了，就是因為收入高了，當然這是好事。收入高，所得稅高還有道理。但同樣的醫療保險，就因為收入高，要多收保險費，資助他人，心不甘。
投資房產多，基本請人管理，這是我的夢想，可是到退休都沒有實現。
最後，上海的自住房最近簽約賣掉，價錢當然是慘不忍睹。投資失敗教科書中的典型例子：地點和時機。
