房子出租，要定一個“合理”的房租價錢，目的是吸引房客，在和其他地主的競爭中勝出。市場好的地方，一般不用太擔心價格，主要矛盾是找到好房客。每個人的標準不一樣，但收入，信用和銀行存款是必查的。本文主要談微小地主在市場不好的情況下，如何用較低的租金吸引潛在的房客。
一般我計算現金流，都是假定有12個月的開銷，11個月的租金收入。計算時預期低一點，實際情況發生意外時，心裏好過一些。比如一個房子理想的情況，一年租金收入1萬。我預期就是9千。如果實際租金有1萬，就超出預計25%。我的經驗是不能以理想情況計算現金流。
現在問題來了，房屋租賃市場極其不景氣，那麽降低租金就是不二法門。如何降？沒有標準做法。有幾點要注意，第一對自己出租房附近的市場要了解，第二要暫時認賠，就像投資·某個股票，要有止損的方案。舉個例子。
我有一個大樓單元在曼哈頓，所謂的好區。2019年5月買下，稍微裝修一下，托中介6月順利租出。房客付中介費（當時還允許這樣）租金每月2500元。好景不長，2020年3月紐約新冠疫情全麵爆發，房客回父母家中，但租金一直付到合約結束的6月底。7月初，委托中介，房子進入租房市場，租金2400. 當時曼哈頓人煙渺無，根本沒人來租。7月8月二個月中，來看房的人就是八個字：好的不來，來的不好。進入9月，開始認真對待起來，和中介討論後，果斷降價，每月1995元。主要的理由是與其一個月就損失2400，不如分攤到每月損失一些，當然總的數額會多一點。我的一貫理論是分散損失比集中損失要好。然後一周內新房客簽字，大樓審批2周，10月1日入住。房客很好，從來沒有拖延交房租，一直住到今天。租金慢慢漲到2600元，平均每年增加6%不到一點。
我當然可以在某一年合同結束時，提出漲價更高的要求。風險就是房客走人，空置一月的損失，遠超每月增加的租金。
房子租不出去，如何降價？想留住好房客，租金漲多少？這是每個地主都會遇到的問題。我的例子隻是拋磚引玉，大家一定有更精彩的故事。
