實在太忙了，拖到今天才向大家匯報保險結果。
4月30號交接一個住了11年的房客，房客非常不講究，毀房，開始裝修。5月3號交接另一個房，單親年輕媽媽，住5年，她媽是本地小歌星，當初貌似大方得體，信用分也過700，實則極不衛生，堪稱極品，毀房，準備裝修。
5月7號，一個兩層公寓第一家著火，我的是第三家沒直接被燒，但有煙塵等damages, 且停水停電，不可居，遂告知房客可以提前解約，房客不想，但問可否安排零時住所或hotel等, 為慎重起見，本著房事不覺問房壇的精神求助本壇前輩，經朽哥，smalllandlord大佬，守月，檸檬等高人指教，感覺踏實很多，且房客平日溝通順暢，人也通情達理，問可否退房租，我說可以退並不用交租直到可住狀態。
雖知道我保險公司不會賠付房客的損失和hotel, 但還是想借機了解一下過程和保險公司如何操作。Claim 後保險公司（Mercury）很快指定了adjuster, 第二天一早通話問情況和HOA的聯係方式，他去聯係他們了，這邊HOA雇了一個處理火災清理和維修的公司，挨家挨戶了解情況，並說HOA的保險covers建築結構和室內裝修，並可能包括更換地毯---太好了。我請他盡可能加快安排接通水電，不過到今天還沒通（好多審核及Permit等）。把情況也向我的adjuster詳細匯報，差不多5天左右，他最後的結論不出所料: 房客應該有renter insurance 照顧，他可以出房主的loss of rent直到恢複可出租狀態，以及其他HOA保險不保的房主財產但不包括房客私人財產等等，保險公司得罪不起，當然是謝謝然後放棄了。
大致過程就是這樣，特別感謝大家的指教，收益匪淺。
我的結論：建議租客必須買Renter Insurance，最起碼要在簽約時Discluse 房主的Landlord insurance不包括的事項，可減少事發後不必要的誤會和糾紛。
後話，第一個房找人換了全屋地板，blinds, 刷了牆，重做了廚房countertop, 刷了cabinet等等, 12號做完, show房出租15號交鑰匙。然後開始裝第二個被毀的房，主要是換了地板，打掃衛生，整個房的地毯，牆，衛生間廚房不堪入目，21號show房22號簽約交鑰匙，期間還有其他“本職工作”，忙的人仰馬翻，小地主不好當啊 。24號應朋友之約如期北上Lake Tahoe 徒步之旅 :)
