坐標中田州，2022年初買了兩個SFH,裝修之後財務壓力大，招租也不順利，其中一個好容易找到房客，住了一星期就走了，頭大，篩選標準就放鬆了，信用分標準從650降到600，後果很嚴重。找到的房客素質都不行，一個幾個月後就開始欠租，然後驅逐，噩夢連連，上庭之後房客沒有出庭，我贏。上訴期過後，聯係法警暴力趕人，心裏陰影麵積很大。
另外一個是一對新組建家庭的夫婦，各有一個小孩，交房租還算可以，搬進來以後還生了個小丫頭，我還真為他們感到高興。男方開卡車，脾氣不好，有一次還被女方關在門外（未經房東許可私自換鎖）。女方溝通方麵還算不錯，不過他們的房租一直是一人一半。從2024年8月開始，遲交房租，發eviction notice之後，補交了房租，但是不交late fee,持續到11月，終於沒有在日期之前交房租，11月下旬我去法庭申請detainer warrant, 填表的時候犯了技術錯誤，結果兩周之後又回去重填。12月下旬法警遞交文件後，上庭時間安排在1月8號。房客雖然11月沒交房租，卻在我第二次申請detainer warrant當天通過zelle付了一個月的租金，並且在上庭當天又支付了一個月的租金。所以實際欠租一個月，外加六次late fee. 不過租客一直強調自己已經支付了租金雲雲。
當天早上上庭的人不多，10點輪到我，房客還沒來，法官判我贏。在我走出法院的時候，碰到房客夫婦，打了招呼後決定回到法庭（正確的決定）。雙方都同意進行調解（mediation)，然後跟著兩個調解員到了一個小房間。這個調解環節是基於雙方同意並且是自願的，法官大人強烈推薦先去調解，如果雙方達成一個協議，他的工作就大大減輕了。調解員先介紹了一下流程，然後問我的訴求。我說我的一個選擇是堅持拿回房子，其他不問。另外一個選擇是按照目前欠費的情況，如果房客同意補齊，可以讓他們住到4月底租約到期。調解員說看看能不能按照第二個選擇來試著調解，不行就走法庭程序。實際上第一個選擇對於房東房客是雙輸的選項，硬碰硬，房東損失金錢，房客有驅逐案底。按照第二個選擇，調解員於是讓原告，就是我，講述一下情況，然後是被告發言。
我先講了lease上的月租和late fee，然後按照每個月的情況陳述交租情況，調解員很有經驗地把每個月交租和late fee都寫在白板上，一目了然。我說完後，輪到租客。租客一把鼻涕一把淚地說自己生活不容易，材米油鹽醬醋茶，水電煤氣托兒費，各路神仙惹不起，輪到房租就差錢，還要付late fee真是沒道理，不啦不啦... 調解員非常有同情心的傾聽。最後問房客對於欠一個月房租，六次late fee是否有爭議，房客回答沒有。然後我們進入下一個階段。我的經驗是抓住主要問題，讓調解員這個第三方協助確認事實，房客如果沒有準備，看到我的文件夾像個百寶箱（銀行賬單，郵件，短信，租約一應俱全），隻能認定我提出的欠費金額。
下一步是雙方就如何解決目前的欠費提出方案。調解員先問房客最早什麽時候可以把欠的一個月房租付了，房客說要10天，調解員問1/17可不可以，房客同意了。然後就是六次late fee。我提出可以分3次付（二三四月底之前各付三分之一），這樣可以給房客更寬鬆的條件保證月租。我的提議主動示好，房客表示同意。其他的費用，包括我支付的court fee（兩百多塊），我都同意自己承擔，抓大放小嘛。整個過程有和藹可親的調解員居中，雙方的氣氛都比較放鬆，正應了老話“伸手不打笑臉人，開口不罵送禮人“。然後調解員問我是要今天就結案，還是推遲到下個月，按照雙方都同意的支付條款的執行情況決定。這是可是原告的一個大福利，我自然選擇讓房客戴罪立功，以觀後效。然後調解員刷刷刷寫了三份推遲結案的申請，如果2月初房客按照方案付款，我把第一份申請發給法庭，要求開庭日從2月12號推遲到3月12號，以此類推。如果2月房客沒有執行，那麽雙方再次上庭。雙方簽字畫押，調解員複印一式兩份給原告和被告，然後一起去法庭。法官一看雙方達成新的付款協議，大喜，馬上同意推遲到2月12號開庭。房客和房東雙贏。達成協議的一個有利方麵是兩個當事人都沒有律師介入，不然律師的利益也需要考慮進去，達成協議會更不容易。
希望房客能遵守這個協議，讓雙方都能夠過個好年。
