2024年還剩下最後一個月，也到了收官的階段。今天剛剛把新過戶的房子租出去了，收到了租金和押金，也把鑰匙給了租客。接下來12月份就沒有什麽打算，除非看到特別好的deal。相應的，忙碌了一整年，也該好好放鬆一下。我訂了郵輪出去放鬆，也算是提前體驗將來達到三個自由以後的生活。
回顧一下今年的進展，自己年初製定的目標大部分達到了。
- 我今年正式從小地主晉級到中地主---這個是今年最大的成就。在上半年的搶房大潮中，我撈到了一個現房和一個新建房。而下半年利用大選之前市場的停滯又搞到了一個short sale房子。每個房子的成交價都低於評估價。特別的，新建房的利率由於有建商的補貼顯著低於市場的貸款利率。所以雖然沒有像疫情之前一樣達到正的現金流，但是在南加現階段的房市下，能拿到這樣的好deal還是很滿意的。
- 每個出租的房子都找到了滿意的租客。除了按時交租，新的租客明顯更友善。另一方麵，有些以前比較難管理的租客也開始變好。部分原因是自己主觀的提高管理水平的結果，部分原因是租客怕表現不好不能續約然後在外麵找不到好的房子。
- 自己的找deal的實操能力也有進步。具體體現在：
- 實踐自己年初提出的新建房是2024年的房產投資機會的想法。通過市場研究，找到適合投資的樓盤和建商incentive。搶到的樓盤不僅成交價低於appraisal，而且利率顯著低於市場（30年固定利率好1.5—2個百分點）。與一般的現房交易相比，買新房不僅在現金流上不吃虧，然後升值潛力更好。
- 係統學習和實踐了short sale房產投資。從一開始對short sale一無所知，到了解各種loan program的guidelines和short sale過程。知識的積累也使自己能抓住機會。今年做的幾個short sale交易中比市場價便宜了10%左右，而且拿到的房子狀態相當好，最多做了一點cosmetic update。
展望2025，我覺得機會和風險並存：
- 貸款利率下降的速度和幅度可能比大選之前的樂觀估計要更慢。2025年的利率可能還是在高位。這種情況可能對現金流的壓力更大， 也需要對擴張的速度做更保守的調整。
- 另一方麵，貸款利率處於高位也會對搶到合適的deal更有利。高企的利率使得買家的需求被壓製，特別是首次買房者。買家的減少有利於拿到理想的房子和價格。
- 從長期來看，美國的債台高築基本上逼迫美國政府和美聯儲隻有通貨膨脹一條路來減輕償還國債利息的壓力。也就是說，資產的升值是大概率的事情。大選前媒體對兩黨競選人的競選綱領分析得出，無論誰當選，美國十年內要多印15—40%的貨幣。在這個大的趨勢下，長期持有房地產是非常有利的。有一些老美的論壇對此總結為Great Melt-up. 這個視頻很值得推薦看看。
- 對於南加，因為有prop 13，使得地產稅的基本不會增長。另一方麵，加州的人口結構區域年輕化，也有利於人口的增長。而人口的增長，推動房產價格和房租的上升。這個再次印證了朽哥多次提到的南加州房產投資的優勢。
